社運

東北新發展區規劃中,到底有多少住宅用地?(土地系列之一)

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新界東北新發展區的爭議,涉及土地開發及供應問題,這個範疇過去不為公眾所熟悉,因此當政府拋出很多概念和數字時,公眾很容易被公眾誤導。筆者希望透過整理政府自己的文件, 令公眾更能把握目前的狀況。

問題一: 東北新發展區規劃中,到底有多少住宅用地?

9月23日明報頭版報道:「他(發展局長陳茂波)稱,新界東北新發展區是未來主要土地供應的來源,可提供167公頃住屋用地,興建5.3萬個住宅單位,因此『解決香港的住屋問題和發展需要,徵用土地無可避免』。」

167公頃是官員經常掛在口邊的數字。

公眾首先要了解,目前政府做的是推出一個土地用途的新規劃方案,還未到徵地開發的階段。整個三區規劃方案牽涉的面積787公頃,但這不是說,787公頃的土地都會徵收來開發,按政府在「第三階段公眾參與摘要」的前言說,「新發展區將提供約533公頃可發展土地」。政府沒有定義何謂「可發展土地」,也沒有說明什麼樣的用途會算進533公頃裏頭。這個不要緊,大家只需明白,787公頃的規劃範圍,不一定等於徵收土地範圍,真的會發展的範圍是小於787公頃。

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回來看這167公頃。乍看這個數字,大家都會以為,這個範圍就是將會用來新興建房屋的地帶,連陳茂波也這樣以為。實際上,波叔搞錯了,167公頃是「住宅及鄉村式發展規劃」,已經將兩種規劃混在一起:「住宅規劃」是不同密度的「住宅甲類至戊類」以及「公共房屋」的統稱,也是一般市民所理解的「住宅用地」;至於「鄉村式發展」,簡單來說就是「原居民丁屋區」(發展局不承認這點,本文接續會回應)。

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河上鄉、燕崗和元下三條原居民村的「鄉村式發展」範圍,被規劃署混合成為「住宅及鄉村式發展規劃」,要了解規劃區中房屋規劃用地的真實面積,需要先扣除三個「鄉村式發展」範圍。

規劃署似乎刻意將兩種用地混在一起,令數字看起來大一些。筆者不懂地理資訊系統﹝GIS﹞,只能用最原始的數格仔方式把兩者分開,結果發現,古洞北共有約15.5公頃「鄉村式發展規劃」用地,包括原居民村河上鄉及燕崗,打鼓嶺坪輋則有約1.9公頃「鄉村式發展規劃」用地,包括原居民村元下村。「鄉村式發展規劃」用地共有約17.4公頃,餘下的「住宅規劃」用地是167公頃 - 17.4公頃 = 149.6公頃。下次發展局或規劃署官員再說新發展區預有167公頃房屋規劃用地,大家記得提醒他們先扣除「鄉村式發展」的範圍。

至於那大約17.4公頃的「鄉村式發展地帶」,即丁屋區,其實也容納不了多少間新丁屋,因為區內早已有大量丁屋及舊村屋。當然,河上鄉、燕崗和元下村三條納入規劃範圍的原居民村,將會原址保留。

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