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陳紹銘

社工。於大學及大專作教。 關注基層弱勢社群、貧窮房屋議題。 社工復興運動、影子長策會、影子扶貧會、香港政策透視成員 網誌

政經

租管「醒人包」——設立租務管制的十個理由

租管「醒人包」——設立租務管制的十個理由
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(註︰本文載於2014年7月27日《信報》A17《十個理由重設租務管制》)

近年樓價租金急升,住屋已成為港人最大生活問題之一,而租務管制也成為社會熱切關注的議題。政府早前在《長遠房屋策略》就房屋政策作諮詢,有七民意見表示支持租管,而立法會房屋事務委員會在今年7月7日亦通過「盡快展開租務管制公眾諮詢,並訂定租務管制檢討時間表」的議案,立法會也在7月24日舉行公聽會收集意見,顯示公眾對設立租管非常關心,政府亦必須面對訴求。

就此,筆者在此嘗試拋磚引玉,嘗試提出設立租務管制的十個理由(主要針對基層住屋及租務問題),誠請政府盡快完善私人租務市場︰

1. 住宅租金狂升 工資遠追不上
近年私人住宅租金急升,根據差餉物業估價處資料,私人住宅租金指數由
2009年4月的93.9升至2014年4月的155.6,5年間升幅65.7%,而小型單位(40平方米以下)的租金升幅更大,指數由96.5升至167.7,升幅高達73.8%(表1),即一個月租$3,000的單位,五年內加租至超過$5,000,升幅驚人,但是名義工資指數在同一時段內只上升約26%,遠追不上租金升幅。

2. 公屋輪候無了期 基層被迫租私樓
截至2014年6月,公屋輪候冊個案超過25萬宗(人數超過45萬)(表2),房委會雖然對外聲稱保持「三年上樓承諾」,但是,《審計署署長第六十一號報告書》卻指出,「由申請至上樓入伙」的「實候時間」(2012-13年度)已逾3年,第三次配屋者平均為4.12年。而且,未來公屋興建量不足,近年輪候冊個案每年上升近3萬宗,預計輪候時間於越來越長,公屋輪候將遙遙無期,基層市民被迫繼續蝸居貴租劏房。

3. 基層住屋開支大 限富扶貧靠租管
劏房租金昂貴,政府委託政策廿一於2013年進行全港劏房研究,發現租戶平均租金高達$3,790;樂施會、社聯、社區組織協會、劏房平台等機構調查亦顯示,劏房戶不但人均住屋面積小,但呎租中位數卻接近$30,媲美豪宅,而且動輒加租,租金佔入息比例中位數接近三成,住屋開支壓力甚大(表3)。香港貧窮情況嚴重,扶貧不能單是以福利救濟形式推行,租金管制便是要以限富的方法減少基層市民的開支,紓援貧窮問題。

4. 隨時「被搬屋」 唔見一籮穀
現時業主一般只需一個月通知期便可勒令租客搬遷,租客毫無保障下「被搬屋」。關注綜援低收入聯盟等多個組織調查指,受訪者上次搬家的原因,67.1%並非自願遷出,原因包括業主終止租約及加租,其中45.5%的終止租約通知期不足一個月,更有9.4%不足兩星期;社區組織協會調查則指,18.2%的受訪者表示過去三年曾被迫遷。租客要重新尋找單位,又花時間又困難,還須邀交經紀佣金、上期、按金等,「上屋搬下屋,唔見一籮穀」。

5. 沒有中介部門 租客投訴無門
租客除了隨時被加租及被搬屋,在日常租務上也遇到諸多問題,例如業主濫收水電費、拒絕維修設施等等,但卻是投訴無門。香港在早年曾設有租務審裁處,處理業主及租客之間的租務糾紛,但於1982年停止運作,政府雖表示現時差餉物業估署有租務主任提供諮詢、協助及調解服務,不過卻欠缺政策支持及法律權力,並未能有效處理租務糾紛,不少租客只能繼續無奈接受業主漠視問題。

6. 「封盤論」欠理據 空置需付成本
梁振英由競選至今一直強調租管會令業主「封盤」,令社會租盤減少,因而反對租務管制,然而,梁振英至今一直沒有提出數據證明其說法,反之,政府在1998年取消租金管制後,住宅空置率卻一直上升。事實上,業主選擇空置物業需付上成本,例如繼續繳交差餉、少收租金等,若然要增加租盤,政府亦可推出累進房產稅,增加業主空置物業的成本。

7. 限制業主 平衡權力
租金高低受不同因素影響,市場期望便是其中一個因素,除了實質的法律條文規管,訂立租務管制的果效,更是向社會發出訊息,表示政府的立場及位置,是要限制放任多年的業主權力,保障租客權益,平衡業主及租客的議價能力,這種政策取向同時嘗試改變香港市民置業至上的意識及迷思,這個訊息的發放,也是壓抑樓價及租金的方法之一。

8. 有立法經驗 重訂不困難
政府雖然多次表示香港為信奉自由市場原則,不宜介入私人租務市場,但事實上,香港有多次租務管制立法經驗,最早追溯至1921年,往後多次就《業主與租客(綜合)條例》作修訂,就租金、租住權、仲裁機制等進行規管(表4),最近一次1998年及2004年分別撤銷租金管制及租住權管制。租管在香港並不是新鮮事,公屋一直有租管機制,私樓租管也有足夠修例經驗,重訂租管在行政上並不困難。

9. 民意所向 支持租管
政府於2013年就《長遠房屋策略》進行公眾諮詢,長策會成員表示,諮詢結果有七成意見支持就租務管制,民間多個劏房調查亦指出居民大比例支持租金管管制,例如葵涌劏房住客聯盟調查中有83.3%、救世軍調查有近80%、關注基層住屋聯席等多個團體調查有94.3%、社聯調查有85%。不論公眾諮詢及劏房居民,都較多支持租管務制。

10. 所謂租管「副作用」 正是設立租管原因
有論者及政府官員表示,租務管制是「好心做壞事」,會引發很多「副作用」,包括業主挑選租客、收更高水電雜費、拒絶維修單位等等,最終令租客受害。不過,所謂的「副作用」,其實早已在現時租務市場出現,在近年也是變本加厲,正因為要這些現象出現,更需盡快制訂租管。若「副作用」真的出現,政府也可多管齊下限制這些「副作用」,例如在租管立法前提供租金津貼、強加執法防止濫收、設置房產稅等等。立法後,政府亦應就租管進行定期檢討,若出現預期外的問題,可盡快進行修訂。

房策多管齊下 緩解燃眉之急
解決房屋問題,從來沒有如政府所說的「萬能藥方」,租務管制政策,並不是說可以徹底解決住屋問題,但卻是紓緩房屋問題的其中一項重要政策,香港房屋問題是非常複雜的結構問題,政府應繼續推出或加強控制需求、減少炒賣、增加房屋供應、加大公營比例、房屋去商品化等政策措施,配合租務管制,完善租務市場,方能有效紓緩本港住屋問題。

表1︰2009至2014年私人住宅租金指數變動
20140728-02

表2︰2007至2014年公屋輪候冊個案數目變動
20140728-03

表3︰2013年各大團體基層住屋調查(關於租務)結果摘要
20140728-04

表4︰租務管制條例在香港實施的情況(參考《住屋不是地產》︰第七章)
20140728-05

文:陳紹銘(影子長策會)

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