香港獨立媒體 - Comments for "「唔捨得，無辦法，要發展．．．」？？"

炒樓

藹兄﹐真的要給你惡補一下經濟才行。炒樓之為之炒﹐是在供應不足﹐而需求多的情況下﹐樓價不停上升才炒得起。海外買家買入樓宇﹐一是用來自住﹐二是用來收租。大量海外買家高推樓市﹐通常只會發生在渡假勝地﹐外地人買樓作渡假屋以至大量樓宇大部份時間丟空。香港房屋的空置率並不嚴重﹐大慨沒有人會買樓作渡假屋。那買樓就是為了收租和等升值買出。

層樓既然已經起了﹐不論樓價多少﹐租樓市場還是跟據房屋空置率與住屋需求來決定租金價格。樓價太高的話﹐就會出租金收益比把買樓的本金作低風險投資(如政府債卷)得到的利率還低的現象。這時候一買層樓已經算蝕﹐因為用那舊錢去收息還賺得多。淨下來賺錢的途征﹐就是要等層樓升值買出後才有賺﹐於是樓市泡沫正式形成。買樓要賺錢就要等人接手﹐而接手的買方也是要再找人接手﹐形成一個金字塔式的音樂椅遊戲。最後音樂停下來時﹐樓市沒有人接手﹐泡沫爆破﹐樓價回覆正常水平(租金等於利率)﹐最遲入市的人勁蝕離場。這就是今天美國樓市的問題。

也許解釋得不是很好。不過大慨你不會建議政府限制海外資本流入香港﹐必須要是香港居民才可以買樓吧﹖

不過香港樓市的上升的問題﹐有一大半是因為供應不足。土地供應追不上人口增長的速度。當然有小半是因為地產商屯積土地和香港地產商之間太少競爭。

要幾多樓才夠跨國資本炒呢?

資本無分國界, 若全國十分一有錢新貴來香港炒樓, 要多少才夠炒呢?

炒

//很多人以為樓價貴是供應不足, 所以要建更多樓, 但很多時候樓價貴是炒賣所致, 而這些炒賣很往往是政策和全球資本炒賣所造成的.//

要供應不足才可以炒得起﹐這是供求關係的基本經濟學常識。

//如領匯私有化, 就是最佳的例子, 高出的商舖租金, 由領匯賺了, 而這公司又會以股東利益來合理化提高租金的做法.//

第一﹐黑戶租上租的情況嚴重。
第二﹐領匯旗下商場租金長期低於市場水平。
第三﹐若領匯不賺﹐領匯憑什麼值這樣的價錢﹖就是因為投資者看好領匯旗下物業租金遠低於市值﹐有很大的上升空間才入市嘛。

//領匯又換管理層了, 估計會對小商戶手起刀落(我家附近的屋邨商舖又開始關門大吉).//

只要商舖不是丟空沒人租就不是問題了。把沒有效率的小租戶換去﹐換入有市場效率的大型連鎖店﹐才是正確做生意的方法嘛。

樓價與發展

很多人以為樓價貴是供應不足, 所以要建更多樓, 但很多時候樓價貴是炒賣所致, 而這些炒賣很往往是政策和全球資本炒賣所造成的.

如領匯私有化, 就是最佳的例子, 高出的商舖租金, 由領匯賺了, 而這公司又會以股東利益來合理化提高租金的做法.

領匯又換管理層了, 估計會對小商戶手起刀落(我家附近的屋邨商舖又開始關門大吉).

樓價

樓價是香港的死症﹐樓價貴不利經濟發展﹐財富全都去了地產商那兒﹐但樓價跌又會變成負資產。總之樓價升又死﹐跌又死﹐死梗。

無法ARTICULATE的現實

記得有一天聽吳志森的PHONE-IN節目，有一位女士說香港樓價貴，地唔夠，所以唔拆天星皇后，樓會更貴云云。姑勿論這個講法的邏輯有多奇怪，但它卻非常真實的揭示了當下的一些真實問題(香港樓價貴)，但問題的癥結卻無法ARTICULATE，天星皇后也就成為了一個替代的符號/出氣口。

其實我們有許多類似的無法ARTICULATE的情緒，必須把它們說清，轉化為轉化現實的力量。