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公務員建屋合作社:補地價的是與非

公務員建屋合作社:補地價的是與非
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圖:美善同道為公務員樓集中地,近年陸續被收購,將來會重建。其中12伙住宅,去年7月以每伙1,100萬元易手,新買家為從事保齡球場生意的楊氏家族

(獨媒特約報導) 本網早前專題探討了公務員合作社住屋模式,業主組織建議由市建局重建合作社樓宇,因為市建局重建可以免去補地價,而重建後的住宅樓面面積達963,000平方米,可以緩解部份政府地荒問題。高昂的補地價成為了阻礙重建和改善的關鍵原因之一。發展局封後門暫不處理公務員合作社的訴求,但身兼長遠房屋策略督導委員會的鄔滿海指,有辦法避開補地價這個絆腳石。

補地價成絆腳石

以往及現在的公務員合作社屋宇,如果要自由買賣,就首先要分契解散合作社,然後補回建屋時政府免去的一半或三分之二地價。公務員建屋合作社申訴大會召集人黃伯仁直斥這是「不平等條款」。他展示1952年輔政司(即現時政務司)的文件,指在償還所有政府貸款前,合作社房屋和土地不可自由買賣,但沒有列明償還完成後的安排,包括補地價。他解釋,合作社社員是在1980年代憂慮回歸後沒有業權又失去居住權,不情願地接受這個補地價條件。

曾經處理合作社清盤的黃國桐律師,在接受本網訪問時回應,估計因為當時沒有預視合作社會解散,以及住戶會希望日後自由買賣。因此,當那些公務員提出取回業權,政府相應提出補地價建議。

發展局局長陳茂波指公務員已享用低地價多年,若要免去地價,需要有理據。黃伯仁反駁,指公務員一定要工作至正常退休年齡才換得居住權,這是「捆綁式條件」,並非政府恩賜。若免去補地價重建合作社,將令社會整體受益。他認為「這是免地價的有力理據」。

黃伯仁也澄清,並非齊集75%社員同意就能解散合作社,因為那些不同意解散的社員也要簽署不同意文件。他問:「當你扭計不願分契,你會否簽署文件嗎?」所以,其實要全體社員表態,政府才接受申請,少一戶也不成。當然,解散合作社是大件事,徵得百分百同意,實不過分。相較之下,市區重建局的需求重建主導計劃只需67%業權持有人同意就可啟動,更見荒謬。

由於補地價金額龐大,業主如果找不到個別買家購買自住單位,而決意住下去,他們就一定要找到發展商收購屋宇重建。發展商就要看那群合作社屋宇是否有利可圖。即使有人個別洽購單位,戶主賣樓後要扣除補地價支出,剩餘款項也難以在同區買入面積相若的單位。他們也沒有誘因賣樓。部份戶主選擇丟空單位,住在別處。

補地價,還要補高空

最久遠的公務員樓,大概只是3.5倍地積比率,跟現時最高的9至10倍相距甚遠。為建更大的樓面面積或更多單位,以獲取最大利潤,發展商也會補高空。如果發展商重建時,希望用盡該地段的最高准許地積比率,它們要向政府繳付另一筆地價。報章經常引述的寶翠園,以換樓加現金補償打動業主,而補地價就用了70億元。前年南豐地產洽購柴灣藹寧園,有報章引述,收購項目業權時,發展商替業主支付首次補地價,涉及金額約5億元。至於第二次補地價,是增加總樓面面積。去年地政總署批出該地就地契修訂的補地價約45億元,有指發展商正就金額上訴。

補地價程序冗長,風險大

補回單位地價及補高空的價格當然由發展商負責。首先,業主要向地政處申請索取地價,黃伯仁稱以前需時4個月,但現在要8個月。索取地價價錢後,要在1個月內決定,否則價錢就無效,要重新計算。假設發展商同意價錢,發展商要在1個月內繳付。

發展商成為新業主後,把整個地皮申請重建,增加地積比率。政府那時才計算補高空的價錢,又要一段時間,大概1年。近幾年樓市不斷攀升,如果未能在限期內完成程序,又要重新申請,補地價的金額又再跳升。

這存在一個風險,因為不知道最終價錢,發展商難以計算整項重建成本。黃伯仁坦言曾多次找律師樓、測量師行幫忙,邀請了發展商入標。他們的條件是面積800平方呎,價錢為同區5至7年樓齡的單位,惟補地價過程冗長而多變數,最終沒有一個發展商有興趣。

姚松炎論及天榮路項目流標時,批評政府(和港鐵)作為土地的大地主,要求發展商以現時的高樓價計算補地價金額,將來樓價下跌的風險卻全由發展商承擔,做法不公平:

「政府一方面貴為土地大地主,以不可賤賣土地之名,收取全數土地增值所得的補地價金額,賺盡所有增值,卻同時擔當房產市場監管者角色,可隨時加收房產稅項和更改發展限制,令發展商和小業主無法賺盡原有增值,是現代版的只准州官放火制度。」

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黃伯仁向我們展示這幾年,順寧道公務員樓兩個單位的補地價估價。以順寧道336號地下一單位為例,於2012年4月26日的單位補地價實數為330萬元,另再加上補高空的估價為250萬元,一個1,100平方呎的單位總計預算就已經需要580萬元。這還未計算單位本身價格。同一個單位,兩年前的總額只是247萬。

計算補地價 政府取大部份增值 避官商勾結嫌疑

細問之下,黃伯仁解釋了補地價的價格這麼高。他指回歸前後補地價的計算方法有別 (註),以致回歸後公務員樓重建倍添困難:「回歸之後,很多政府高官因為怕背上官商勾結,賤賣土地的罪名,所以補地價方面,採取了上進的態度。」他稱,回歸前,補高空是依據附近大廈的呎價,發展商因而能夠大概估算補高空價錢:「例如現在總樓面面積是20,000平方呎,最多是60,000平方呎,增加的40,000呎就需要向政府補地價。政府會依鄰近大廈的新樓呎價的中位數,假設有3個樓盤,分別平均是9,000、9,500及10,000元一呎,那平均新增每呎毛利就是9,500元,扣除建築成本(假設每呎1,500元),每呎純利就為8,000元。政府跟發展商攤分一半利潤,即發展商需要繳付每呎4,000元的高空地價,然後乘以40,000呎。那是共識。」

回歸後,黃伯仁認為政府高官擔當不起官商勾結的罪名,所以改了補地價的計算方法。他知悉補高空的參考對象,變成同區內新住宅呎價。他說:「這兒(指順寧道的參考對象)就是西九四小龍(即泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天)。我們在五、六年前,跟一個developer(發展商)代表、一個architect(建築師)、一個surveyor(測量師),跟地政處開會。這方便developer衡量是否購買這地皮。一個姓陳的高級的district land officer(地區地政專員)說,開門見山,免得瓜田李下。如果佐敦道文景樓要重建,就參考凱旋門的呎價。如果你們對結果不滿意,可以上訴。上訴慢就2年,長就3年。逐少減下來,到時你情我願。這樣的一個補地價態度、銀碼和程序,哪個發展商會接受。」

另外,黃伯仁也稱,政府由回歸前跟發展商攤分的利潤,由5成增至7成,即發展商日後只能賺取3成增加樓面面積得來的純利(報章指2009的比例是2成,今年的比例是1成至1成半)。用上文每呎8,000元計算,3成利潤即是2,400元。他引述那位陳生,說香港的地價「只升不跌」,兩三年後利潤一定會超過那3成金額。

尋市建局出手被拒 鄔滿海獻計避補地價

順寧道共5個公務員建屋合作社,在2012年8月向市區重建局申請第二輪需求主導重建計劃。黃伯仁稱全體90個業主,有87人(即超過9成)已同意,其餘3位稍後會簽同意書,接受先導計劃的賠償條件。他們找市建局,是因為市建局重建項目不用補地價,大大降低了重建項目的發展成本。不過,陳茂波表示市建局的「需求主導」計劃,首要考慮是「樓宇是否嚴重失修和居民的居住條件是否惡劣」,「現階段未有打算推出為重建合作社而設的先導計劃」。發展局建議業主可自行與發展商商討重建。

當然,我們要提防市建局利用需求主導計劃透過擴大收購地段範圍,逼使不同意重建的業主就範。如果避免錯誤重蹈覆轍,我們應尋求其他方案。

有趣的是,上周香港房屋協會主席、長遠房屋策略督導委員會成員鄔滿海,以「獨立身份」在《信報》撰文,建議業主可以在重建後住回原址,政府容許發展商暫緩補地價:

「發展商可與業主協議,待新樓落成後,發展商向業主提供一個面積不超過舊居單位作自住之用。就有關單位,業主及發展商均毋須即時補地價,直至日後業主轉讓新建單位時,業主才須補回地價。發展商只須為額外增加的地積比率向政府補地價。當新樓尚未建成時,發展商可為業主提供臨時寓所或租金資助,幫助業主解決過渡式的居住需要。」

他相信這個建議同時有利發展商、業主和政府。似乎房策內部也在試探民間對重建合作社的反應。

結語

香港的公務員合作社是個時代產物。今天,大多數公務員也不會選擇參與甚至居住合作社,而選擇公屋,或者彈性較大的房屋津貼。不少老公務員歸咎補地價是改善住屋質素的最大障礙,面對破爛的居所,部份住戶甚至搬往別處,將之丟空。其實,政府讓合作社自我消亡,不主動提供重建選擇。另一方面,合作社屋宇住戶也不再擁護或維持這制度,又看見其他合作社屋宇能賣個好價錢,情願賣給財團(客觀後果是加劇房屋商品化)。住戶感到「除了市建局出手就別無他選」,可以理解。近年民間組織重新推動環保、經濟、社區等合作社,希望也應趁此機會思考,香港能否復活另類居住模式,以及加強市民對合作住屋的認識和信心。

註:黃伯仁指回歸是補地價程序變更的分水嶺,但另有說法,分水嶺是在2003至2004年,梁展文事件。不少評論斥責梁展文降低紅磡居屋的補地價金額,讓新世界發展可以轉為私人住宅發售。官員為免日後再受質疑,則劃一用該區最高呎價計算。

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採訪、撰文:autumnyu、易汶健

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