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投資物業租基層 商人辦企業 經濟社會效益兼得(光房系列報導二之一)

投資物業租基層 商人辦企業 經濟社會效益兼得(光房系列報導二之一)
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(獨媒特約報導)到了藍田的居屋單位,按門鈴。門開了,兩個可愛的小男孩擁抱我們的腿,阿娟和Ricky在聊天。還有兩位同住婦女阿琼和阿英,分別在看電視和在廚房弄食材。Ricky(余偉業)是這家屋子的二房東,也是創效企業「要有光」(社會地產)有限公司創辦人及行政總裁。婦女和小孩是合租三房客,來自三個基層單親家庭。單位業主是一名私人物業投資者。整個計劃透過私人市場,善用地產資源,創造經濟和社會效益,解決貧窮問題。

具體來說,地產資源,是指投資者的物業單位,即是「光房」。單位以合租形式租給有迫切住屋困難的單親家庭,而租金是按個別受助家庭的負擔能力而定。

創造基層租務市場
「要有光」在2010年成立。用私人樓宇解決香港深層次矛盾,似乎有點難以置信。Ricky固然認同政府應該幫助基層市民有基本住所,但眾所周知,現在香港沒有租金管制租住權保障又偏袒業主。他看到香港私人租務市場缺乏供應合宜住房給基層家庭:「要麼租金太貴,要麼環境太差。我希望創造這市場。」


為何會是Ricky開始這大計?他說他願意嘗試新事物,看到有市場需要,之前在商界工作時,接觸不同群體及思維,聽到諾貝爾和平獎得主Muhammad Yunus透過微型貸款改善孟加拉窮人生活的分享,妻子大力支持,也是原因。他現在全職營運「要有光」業務。在記者會過後,陸續有人跟他洽淡出租物業。有兩家在港島的光房在3月底入伙。也有一些社福機構查詢能否轉介個案。

光房租客為單親家庭
到現在,光房受助對象是單親家庭,因為這個群體的住屋需要最殷切:「在惡劣環境下,女性和兒童容易成為受害者,而在兒童時期成長出現問題,在青少年時間才解決,需要的資源會更多。此外,如果有成年男性在合租單位,女性或許感到不舒服。要排優先次序,選擇女性和兒童是自然的。」再者,如果婦女是新來港人士,她們不符合申請公屋資格,只能租住私人樓宇。

2011年香港人口普查顯示,月入少於6,000元的單親女性有12,168人,當中只要有5%居住不適合住房,那已經有600人,還未計其家庭成員。以每個光房容納3個家庭來計算,香港需要張羅200個光房。Ricky 看準了這個market niche。用另一個角度看,是政府一直沒有提供或規管市場,讓基層單親家庭得到合宜住房,才有這個niche。

他知道政府未來會興建公屋,但政府猶如航空母艦,改變方向需要時間,至少由填海造地到入伙還有數年。這段時間需要有方法照顧基層住屋需要,由私人市場處理較有效率。

對他來說,長期居住公屋或購置物業,未必是基層最好的選擇,因為日後生活或會出現變化,租住房屋數年更配合特定生命階段的發展。他希望日後光房越來越多,不用輪候才能入住。

成為光房租客,條件有三
參與光房計劃主要有三個條件:個案住屋需求越迫切,預計在參與計劃後幫助越明顯,以及家庭遷往新社區會否造成不良影響,例如要付很多交通費才能上班或教會。不過,因為現時光房數目有限,有時即使遇上有需要的家庭,也因為光房面積不合而未能居住。

以阿英兩母子為例,兒子在唸大學,只靠母親收入養家。光房可以讓兒子專心學習,畢業後可以掙錢,分擔財政壓力,自力更生,又騰出光房給其他家庭。阿娟和兒子誠誠之前住在馬頭圍舊樓劏房,地方小而且天花漏水,晚上睡覺常被木蝨咬到,居住環境惡劣(見另文)。連同另一對阿琼兩母子,三個家庭在民間團體轉介下,認識「要有光」。Ricky認為有民間團體介紹,業主對住客較有信心。三個家庭跟業主互相認識,又在嘗試同住順利後,才簽租約,最長3年。


阿娟丈夫年前過身,兩母子搬往馬頭圍劏房,居住環境惡劣。在同根社介紹下,現在住在光房,誠誠也有地方玩玩具。母親感謝Ricky,又繼續在同根社當義工。

租金釐訂透明,租戶按能力交租
「要有光」是一間公司,同時是二房東。賺錢方法就靠租約差價(見主題圖片)。簡單來說,業主放租單位,「要有光」向大業主交租,租金低於市價。「要有光」再向光房租客收租(例如今次的三個家庭),收到的租金多於繳交的租金,差額就是公司收益及單位管理費。Ricky強調兩點:第一,是業主完全知道光房租客交多少租金給要有光;第二,光房租客的租金,是租客負擔得來的,例如多數只收取綜援戶租金津貼。因此,光房的單位一定要合租,而單位能夠容納不同家庭。

著重成效評估
Ricky自言不懂如何評定社會效益,例如光房租客入住前後的生活質素變化,於是找來理工大學社會政策研究中心協助評估計劃成果,透過觀察首次光房運作,構想指標。「做好事一定要有效益,我是商界出身,問題是追求甚麼效益,很多人想到效益就是經濟效益,我想到的是社會效益。」他說。

創投基金支援:人和網絡
「要有光」是「香港社會創投基金」(Social Ventures Hong Kong,SVhk)的其中一個項目。基金本身聚集了各類專業界別人士,支援各項創新事業(其他項目包括「暗中作樂」和「好單位The Good Lab」)。Ricky強調人和網絡十分重要:「這家光房業主和社福機構也是靠SVhk網絡認識的。後來多了宣傳,人家就直接找我聯絡。」計劃也有律師協助解決租約等法律問題。他相信不少人也願意幫人,每個人也有才能。「要有光」是一道橋樑,配對人手和物質資源。「其實不少業主持有的私人物業,不少都是空置,但不懂得如何好好運用,你叫業主捐出來,似乎不可能,但樂意借出來幾年,改善基層環境。」他說。

除了業主和社福團體外,其他義工也可以參與光房計劃,例如幫小朋友補習,幫助單位裝修,安排住戶參與社會活動,介紹工作及課程進修。

社會網絡:致勝之道及挑戰來源
整個光房計劃其實是一個business model,但要同時達到社會效益,不是要求公司要「賺到盡」。這個model的成功之道,在於對象及人際關係。受惠對象是單親基層家庭,而且過往居住環境惡劣,一般較易得到媒體和人們體恤。業主跟Ricky認識,相信「要有光」妥善安排租客;民間團體則要挑選能夠和平共處,以及有脫貧、助人自助信念的租客,以符合計劃目標。「要有光」本身是SVhk項目,有一群專業人士扶助計劃。出奇的是,「要有光」投入的金錢其實很少,多的反而是時間和精神。計劃的風險其實很低。

當然,人的能力和網絡有限,單靠Ricky和「要有光」發展基層租房,難免過份樂觀。理由簡單,人際關係是難以複製的,人家是相信你,才願意參與計劃。可行辦法是化整為零,複製business model,很多人運用各自網絡撮合不同團體。

光房計劃不能完全解決住屋及貧窮問題,但其創業意念及著重社會目標,短期解決基層家庭住屋需要,也許比大公司高喊著重社會責任,卻不關顧社區及僱員健康,更顯商界關懷。


今回採訪的居屋單位,實用面積554平方呎,三房兩廳。

採訪、撰文:易汶健、autumnyu
協力:Melody Chan

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