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本土研究社

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先善用後開發:本研社倡改啟德代東北的民間規劃方案

先善用後開發:本研社倡改啟德代東北的民間規劃方案
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在剛結束的新界東北新發展區規劃諮詢,暴露了政府坐擁大量空置住宅用地、卻沒有好好善加利用,仍一味向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊土地埋手,突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情況。由於著意解決所謂「土地供應短缺」的問題,近期政府同時亦開始放風,研究提高現有發展區的建築密度,以增加區內可容納的人口數目。例如啟德便可能取消興建大型體育場館的計劃,將原有土地改為住宅用途,此舉已引起體育界的強烈不滿。

假如啟德體育場館查實並無需要興建,則除之後快本來亦並無不可;但問題是現在政府急於覓地,便匆匆將住屋需要和體育需要,簡化地二元對立起來。這其實只反映政府的一貫作風,就是集中向弱勢群體、休閒或公共設施搶地,卻沒有優先善用現有的住宅用地。追本溯源,若按土木工程署在去年「優化土地供應諮詢」的準則,每100萬人需要1000公頃住宅用地,再加上1400公頃配套設施;如此啟德328公頃理應可以居住13.67萬人;但現時最終全區亦只有8.98萬人口,人口密度遠較上述標準低三分之一。

土地沒好好善用

事實上,啟德原規劃的住宅用地只有36公頃,僅佔328公頃總面積的不足11﹪,出租公屋更僅佔總面積的不足3﹪,即9.2公頃。此外,啟德原規劃中未有照顧到復建居屋的需要,除9 月「梁十招」提出的1.1公頃土地,並無預留任何土地作興建居屋之用。因此,當局大可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃,將土地改為興建公屋及居屋之用,令區內土地資源更有效率使用。如此可將區內總人口的數目,由8.98萬人重新提升至約12萬人,較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則。

善用土地方案 以啟德代東北

基於上述種種考慮,本土研究社提出的主要建議包括:將啟德規劃中的體育副場館,南移至舊啟德跑道開端的新位置上,騰空約11公頃土地興建公屋或居屋。(詳見附圖)如此區內公營房屋用地的比例,亦僅由3﹪增加至6﹪,或相當於區內住宅用地面積的接近50﹪,此舉已可額外容納3萬人口,令公屋或居屋居民佔區內總人口的37﹪,重新提升至接近60﹪。不要小看這3萬人口增幅,它已相當於原啟德規劃總人口約35﹪,或新界東北規劃總人口逾20﹪。

以下兩項簡單修改就能優化計劃:

1) 適度提高啟德發展區的建築密度公營房屋比例(回復長策提出的6成公屋、4成私樓比例)
2) 取消區內「低密度豪宅區」
3) 將康體設施稍移出跑道,騰出一土地作公營房屋發展

KT1
KT2
圖:調節公私房屋比例能改善人口分佈及更多房屋單位供應

我們亦希望藉此呼籲,剛召開首次會議的「長遠房屋策略」委員會,重新考慮根據過往的政策標準,在未來香港的新增住宅供應中,將公營房屋的比例定為60﹪,私營房屋的比例定為40﹪,以切實行動解決普遍香港市民的實際住屋需求。

啟德發展計劃正是最佳例子,反映政府未有善用現有住宅用地,卻一味向不適宜作大規模開發的鄉郊埋手。本土研究社建議增加啟德發展密度的另類方案研究,期望能有助扭轉現行香港一般規劃發展邏輯的偏差。

詳細報告可參考以下網址:
http://localresearchcommunity.files.wordpress.com/2012/10/e5959fe5beb73.pdf

內容摘要

研究方向

  • 在保留啟德體育館設施,及不大幅上調住宅用地面積的前提下,仍可適度提高發展密度,增加區內可容納的人口數目
  • 盡量減少改動原有規劃,避免引起額外的紛爭,令啟德發展工程一再延誤,成為土地囤積及炒賣的新借口
  • 可考慮減少以至取消啟德中低密度豪宅計劃,用地改為興建公屋及居屋之用,令區內土地資源更有效率使用
  • 此舉可將區內總人口的數目,由8.98萬人重新提升至約12萬人,較為接近政府上述「1﹪土地能住100萬人」的規劃準則
  • 此舉亦將公營房屋原來只容納區內總人口的37.7﹪,重新提升至1990年代末《長遠房屋策略》60﹪的水平

    具體建議

    - 原體育場館區

  • 體育副場館及室內體育館,可南移至舊啟德跑道、原都會公園區的位置上,騰空近11公頃興建公屋或居屋。如此區內公營房屋用地比例,亦僅由3﹪增加至6﹪,或相當於住宅用地面積的50﹪
  • 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內
  • 新增公屋或居屋的用地面積,與目前興建中的兩條屋邨相若,將可興建逾1萬個公屋或居屋單位,額外容納逾3萬人口,已相當於原啟德規劃總人口約35﹪
  • 公屋與原有中密度商住混合的啟德「次發展區」重新整合和協調發展,並與西北面的九龍城舊區互相呼應
  • 重新整合後的「次發展區」,只要規劃及設計得宜,仍可保留大量的綠化帶,以及原規劃所強調「住宅發展地塊較小,避免平台式的設計,具有良好的通風設計」,與毗鄰的啟德坊協調和配合
  • 重新整合後的「次發展區」,住宅樓宇位於沙中線及機場隧道上方,但只要樁柱位置分佈得宜,將不會額外帶來基建成本的上升
  • 重新整合後的「次發展區」,毗連沙中線啟德站及土瓜灣站、D1及D2地區幹道,並有單車徑及行人網絡,連接九龍城及土瓜灣,新增人口的交通配套問題不大

    - 跑道休閒區

  • 體育主場館維持在原有位置,但體育副場館及室內體育館南移至舊啟德跑道起點上,對日後工程和實際使用情況的影響極微
  • 舊啟德跑道底部設有600米濶的缺口改善水質,但它並不影響體育副場館南移工程
  • 原都會公園則需要南移,取代原跑道休閒區內的中低密度豪宅及商業設施
  • 採取平台公園的概念,在都會公園的底部適度保留原則劃的娛樂、會議及零售設施,增加公園的規劃彈性和多元化用途,產生元素互動的協同效應
  • 原有規劃將中低密度豪宅建於舊啟德跑道,其實並不恰當,因為會帶來不必要的路面交通壓力,並破壞體育場館區直至(以遊輪碼頭為重心的)旅遊及休閒中心的整體佈局
  • 經過重新設計的都會公園,位於舊啟德跑道的中央,南北兩端分別為體育場館區及遊輪碼頭,可產生更加有機互動和整體呼應,更能發揮舊啟德跑道的地標和市民中心功能

    建議的優點

  • 適度增加現有發展區的建築密度,以容納更多新增人口的需要
  • 新增11公頃興建公屋或居屋,公營房屋用地比例僅由3﹪增加至6﹪,已足以令原啟德規劃人口增加約35﹪,或相當於新界東北規劃總人口逾20﹪(附表三)
  • 新增公屋或居屋所在的啟德「次發展區」,仍能保留原有的規劃特色,與總體佈局協調和配合
  • 新增公屋或居屋並無帶來額外的基建開發成本
  • 體育場館區的位置只需略為改動,但原有功能仍悉數保留下來
  • 部分室內體育館設施可設於新增公屋或居屋用地內,為該幅土地增加多元性,亦能為新增公屋或居屋與體育場館區之間增加互動
  • 跑道休閒區除中低密度豪宅以外,娛樂、會議及零售設施仍能相程度保留,並與都會公園產生協同效應
  • 都會公園、體育場館區及遊輪碼頭,可產生更加有機互動和整體呼應
  • 此舉對原有規劃的改動極為有限,不會令啟德發展工程再度延誤

    原方案
    Current Kai Tak Plan with title (1)

    「善用土地」方案
    Proposed Kai Tak Plan with title

    啟德發展區原規劃與新建議參數比較
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    鄒祟銘@本土研究社
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    有關「土地研究計劃」

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    有關「土地研究計劃」,可參考以下持續的研究及普及工作:
    1) 報告出版計劃:《香港土地問題的迷思與真相》
    2) 研討會:於香港理工大學舉辦《不是土地供應》
    3) 知識普及:新界東北土地資料info-graphic 系列
    4) 規劃倡議:啟德「善用土地」的民間方案
    5) 論述文章:有關啟德、新界東北與回顧土地發展論述
    6) 公眾導賞:新界東北及丙岡導賞活動

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