地產霸權進軍南丫島！雅居樂及建旺合組的博寮港有限公司，正式向城規會申請，在如今一片翠綠，居民只在十人左右的南丫島南部的東澳及榕樹澳，興建900個豪宅單位、一楝設有120個房間的酒店，並在海面部份建設避風塘，供500艘遊艇停泊。計劃規模之大，是超乎想像的，整個計劃佔地853,520平方米，足有125個標準足球場之大。陸地的部份達423,520平方米，南丫島分區規劃大綱圖的原有規劃為「農地」、「自然保育區」及「海岸保護區」。海面的部份則為430,000平方米，發展商申請更改為「綜合發展區」（沒錯﹗海面都可以搞的！）。如獲通過，政府的訂定的規劃用途，原來在地產霸權下不過是一紙空文。計劃完成後，整個南丫島南部幾乎都被發展商私有化，對於生態亦造成無可挽回的改變，危及寄居於南丫島的瀕危絕種生物盧文氏樹鞋及同樣珍貴的綠海龜。
漠視原有生態及規劃大綱
申請人博寮港有限公司指，計劃中將建成帆船中心，並將爭辦國際賽事，「向全世界展示亞洲帆船中心的形象」，並推動香港旅遊業，「令香港水域更富吸引力」。
然發展商擬大規模發展的南丫島南，如今只四條人口不多的原居民村，包括模達灣、模達、東澳及榕樹下，總計人口在三百左右。其餘大部份土地均為荒廢農地、海灘及自然環境。在政府提出的南丫島分區規劃大綱圖用途不符，在南丫島南，大部份土地均被劃為「自然保育區」及「海岸保護區」，根據政府的「指引」，任何在上讀兩項分類土地上的發展，只有「對保護原有自然環境具必要性及凌架性公眾利益的基建設施，也會可能獲我批准。」此外，南丫島南的深灣是「具特殊科學價值地點 SSSI」，可是發展商的計劃是就在深灣背面的東澳，也會發展住宅群及酒店。
如今是行山客熱愛，自由開放的南丫島南，日後只會變成一堆服務有錢人、私有化、封閉的設施。
上圖為發展商提交申請的地點，下為分區規劃大綱圖，深綠色部份為「自然保育區」，淺綠色為「農地」，近海岸的青色地則為「海岸保護區」。
悶聲發大財
這項計劃的利益有多少？
申請更改土地用途，是發展商常見的做法。不過發展商今次的做法比較特別，是次的申請是更改政府土地的用途，一旦通過計劃後，發展商仍須與政府商討換地的事宜。發展商的計劃是，以在區內已經買入，他們認為生態價值較高的農地，與政府交換這些已改變用途的政府土地。
依據發展商的申請計劃，我們可以大致估算整項計劃的利益。豪宅方面，發展商擬建一百三十多萬平方呎樓面，以每呎一萬元計算，利益也約為一百三十億。五百個遊艇泊位，筆者不能清楚掌握數字，但參考一般遊艇會數十萬至一百萬會費，泊位另計的制度，估計每年收益約為數億元。一百二十個房間的酒店，年收益也在億元以上。另有三十萬平方吹商業設施，以及九百個單位的管理費用收益。
發展商的成本呢？
筆者隨意於東澳及模達找來二十多塊土地查冊，調查的結果很有趣。所有農地均已轉賣發展商，而所有屋地均有居民保留。一直以來，南丫島居民均只認識建旺發展有限公司，該公司十多年來一直默默向居民收購土地。從居民口中得知，收購價格不算太高。但因土地閒置，農業亦早已不復六、七十年代，因此居民也售出很多土地予建旺。建旺後來與雅居樂集團合作此項目，組成博寮港有限公司。
一個問題是，發展商在土地的成本上，究竟是多少？筆者不能完全掌握，但從查冊結果中，可以知道一點線索。
在查冊的二十多塊土地上，可以發展至少有十宗交易，是由建旺發展有限公司或其旗下的其他公司，將數塊甚至數大塊的土地一併轉移至博寮港有限公司或是其前身億誠發展有限公司，涉及的金額大約為五億四千餘元。當然這肯定不是全部的交易總金額，但這個數字也肯定大大高於收地的成本，這大約只是建旺將土地轉移至博寮港有限公司的代價。如果以此除了今次申請改用途的四十多萬平方米計算，土地成本每平方米只須千多元，如果轉回常用的單位每平方呎的話，只是約百多元。
當然，這樣的計算不完整，也未計及與政府換地所需補回的地價。
檢視較大的地圖
圖：如今的南丫島南，只有少量村屋，其餘都是荒廢的農田及自然環境。
圖：發展商的發展範圍。
私家車路
申請文件要注意的另一點，是發展商打算在南丫島南興建私家車路，要仔細閱讀文件，才可以看到：
圖：發展商擬建184個車位。
圖：發展商擬建的行車路。上圖為發展商提交的設計圖，下為筆者藍色標示出的私家車路
如今在南丫島也確是有車路，是在北面發電廠，為連接電廠與風車之用，車輪也只限於電廠的維修車輛。如今發展商計劃興建一條車路，連接類近模達的住宅群、東澳灣的遊艇會以及東澳的酒店及住宅群。
盧文氏樹蛙與綠海龜
這項發展計劃也早有風聲，發展商亦曾將項目提交至去年成立的經濟機遇發展處，但不獲支持，原因是發展規模及對生態影響也太大。根據世界自然基金會，在2009年9月提交予環境局的文件中提到發展計劃將「影響盧文氏樹蛙，它是在 Wild Animals Protection Ordinance 下受保護的動物，亦是在 IUCN 紅色警示名單之中，即是瀕危絕種的生物……發展計劃鄰近深灣，綠龜海灘，同受 WAPO 保護，牠同樣是在 IUCN 紅色警示名單之中。（未來建築物的）燈光會影響牠們的路線。」兩種生物也受香港的《野生動物保護條例》保護，不過在兩年前的2009年，漁護署才興高采烈地宣佈瀕危綠海龜回流香港生蛋。
公眾諮詢將於5月27日結束，城規會暫定於7月8日審議，反對計劃者也可以加入 facebook 群組。
圖：「畫家」筆下的東澳。
圖（《南華早報》）：現有的東澳灣及背面綠海龜產蛋之地深灣。
圖：立於深灣的警告牌
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