領匯大股東贏盡,輸的是我們

從「尋味時光」腰斬說起

那個「尋味時光」活動,真的很討厭。在一片聲討和惡攪潮之中,領匯把這一場公關災難斬纜。(RTHK:領匯決定終止旗下商場「尋味時光」活動)

我們只能以輿論戰來令領匯尷尬,但還是幫不了大量被迫結業的屋邨老店,還是阻止不了屋邨商場瘋狂加租。那真的很令人氣結。

我真經做與地產有關的工作一段不短的時間,對於房地產經濟學有一定的認識,對於商場和店舖大業主的行事方式也聽聞不少。正因如此,看著領匯的所作所為更深感厭惡。有當日領匯上市,其實是成立一間叫領匯的房地產信託公司,把房委會旗下的商場和街舖撥歸其管理。上市集資得來的幾百億歸房委會,而領匯的股東收取的股息來自其租金收入。

領匯屬於私營企業,根據商業模式運作,換句話說,它因為要向股東負責,所以必然以利潤最大化的方式經營。領匯接手之後的屋邨商場和店舖,肯定管理得更有「效率」,這種效率是指領匯作為業主,會用盡方法提高來自商舖的租金收入。怎樣才能盡量提高收入?那包括:

  • 把屋邨商場豪裝改造,變成一個又一個APM似的商場。
  • 大量引入「優質租戶」(領匯的用字),即是引入連鎖店,它們支付租金的能力最高
  • 為了做到上一點,便盡可能把商場的舖位合併,改為大舖位
  • 大幅提高租金,把原有的一些方便街坊但交租能力不足的商戶趕走
  • 把街市和熟食檔位(例如「冬菇亭」)改建為商場

引入大地產商租務管理模式的後果

這些做法的結果是,愈來愈多屋邨商場變得偽中產、愈來愈多屋邨商場裡面由以前的街坊生意換成一式一樣的連鎖店、愈來愈多跟街坊相處了很多年的小商戶和食肆捱不下去。

我以前住在將軍澳某邨,那時候商場還有賣「頹飯」的food court,還有很多家庭式經營的小店,那些頹飯,的確是需要省錢時的好選擇。十年後重臨舊地,我吃了一驚,怎麼food court不見了,變了百佳超級廣場和Starbucks的?我想,那大概是因為同區的私人屋苑的消費力的結果吧。

其實領匯的「貢獻」多不勝數,有的是把街市和熟食檔消滅,有的是把幾十年老字號消滅。再過一二十年,領匯那個「尋味時光」的特色老店還會存在嗎?這一點,再天真的人也不敢樂觀。

經濟學的「效率」不是一切

支持自由市場的朋友的觀點我非常清楚--因為把地方租給營收最高的租戶,才能令整個社會的生產總值提升至最高。而大型連鎖店因為享有規模經濟,所以往往營利能力會高於小商戶,這些大型連鎖店的往往就是要使用大舖位來經營以發揮其高效率管理的。領匯把商場豪裝、把愈來愈多的地方租給大型連鎖店,正正是提升社會生產值的做法。以經濟學的講法,這是競爭達至效率(efficiency)。

可是,問題不是在於效率,而是在於社區異化和財富分配。

領匯收管前的租戶組合(tenant mix)感覺太樸實,每條邨通常都有做街坊生意的麵包店、茶餐廳、文具店、熟食檔之類,這些小店和其所屬的社區經成了密切的關係,很多這些小店舖也養活了無數個家庭。房委會管理和領匯管理的分別,是前者不太強調競爭和營收,後者用的是大地產商的租務管理模式,如果熟悉大地產商租務運作的朋友會知道,大地產商作為業主,對租客是十分無情的,那種無情包括根據商戶的營運狀況加租至商戶的利潤變成雞肋為止、對商戶完全採取無情no mercy的態度、只歡迎能提供大量數據報表的大企業承租等等。在領匯強調弱肉強食的租務管理模式底下,家庭式小店根本不能招架,一家又一家倒閉,取而代之的是大型連鎖店,可是這些大型連鎖店根本不會跟周圍的社區產生任何關係(最極端的例子是波仔飯店取代了正常的食肆),原來的社區關係也被消滅了。

領匯的營收能力肯定比房屋署高,這也是自由市場論的支持論點。不過,那些利潤其實是去了哪裡?領大股東大都是那些基金、銀行之類,香港市民獲分配的只有一成的股份(現時領匯只有約三萬個小股東[link]),結果領匯的利潤大都去了這些金融巨無霸的口袋,一般小股東分到的那點蠅頭小利,可是這些蠅頭小利正正就是領匯最初上市的時候製造「人人有錢賺」的假象的元兇。就算是得到股份的市民人數大增,那也只是把三幾十萬人的利益建築在領匯式管理的禍害之上。

本來那些租金收入是房委會的主要收入來源,把商場賣斷,賣了二三百億,可是從此屬於公家的租金收入便變成金融巨無霸的利潤。那可不是像最初政府宣傳那樣,是還富於民。

不是說房委會及其執行部門房署一定是最好的選擇,它們跟所有公營事業一樣,未必是最有「效率」。不過所謂的「效率」的結果是小這戶朝不保夕、街坊小店被千篇一律的連鎖店取代、屋邨社區關係消退、屋邨商店被偽中產化的話,這是不是我們想見到的最終結果?

不是什麼都應該私有化的

房署出租商場、街舖、街市、熟食檔,本來的目的就是為居民提供服務,這種服務的理念就像食環署經營露天和街市大樓一樣,它的經營目標不是利潤最大化,而是提供公共服務。於是我們會見到一般的街市都不是像領匯那麼有「效率」的,那些販商都是十分低效(low-end),可是我們去買菜的時候是感覺十分舒服,我們希望街市是low-end平實,還是攪得好像city super那種high-end、中產、高貴?我們希望見到小店那些熟悉的面孔和風味,還是想見到沒有感情的售貨員和千篇一律的快餐餐牌?提醒一下大家,換了後者,貨品和食物售價很可能比前者更貴。

現在房委會新建的商場已經不再出售予領匯,改回由部門經營的方式。這是在社會怨聲載道、凝聚了龐大壓力之下的結果。可是已經賣斷了的商場街市呢?那還是沒有解決。

領匯「尋味時光」令人討厭之處,在於它一邊迫死街坊小店,一邊販賣小店風味。那種虛偽真的去到一個無恥的地步。

「尋味時光」腰斬,只是一個微不足道的技術性小勝利。真正的重點是把屋邨商場街市以利潤最大化為目標經營方式變回以提供服務為目標,這條路還是很漫長,因為現在的香港政府的邏輯,地產金融業的利潤才是硬道理。或者可是這樣說,整個香港本來就一直在領匯化。

是誰投票支持領匯上市?

說到這裡,我覺得有必要再提一提大家當日是誰投票贊成領匯上市的:

民建聯、民主黨、自由黨,以及一堆功能組別議員。

領匯司法覆核案之後,立法會一個「要求擱置私有化」的動議,以下的議員投過反對票:

民建聯、民主黨,當然也包括一堆功能組別議員。公民黨則投棄權票。*


(領匯「尋味時光」宣傳)


(網民惡攪反宣傳圖片)


(租戶抗議領匯加租橫額)

原文:
按此連結

*備注:
我在原文曾指前線劉慧卿、職工盟、街工曾經投反對票,實為嚴重低級錯誤,感謝網友指正,現已改正,謹此致萬二分歉意。

立法會投票紀錄:http://www.legco.gov.hk/yr04-05/chinese/counmtg/voting/v0506013.htm