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陳紹銘

社工。於大學及大專作教。 關注基層弱勢社群、貧窮房屋議題。 社工復興運動、影子長策會、影子扶貧會、香港政策透視成員 網誌

規劃

拆解梁振英「空置論」的語言偽術

拆解梁振英「空置論」的語言偽術
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(作者註︰本文載於2014年3月17日《信報》A17《「拆解「空置論」語言藝術》,此網上版本加入圖表闡述)

早前議員、學者及民間團體就全港住宅空置單位提出質疑,指空置單位或高達十至二十多萬個,梁振英就問題高調回應,在網誌連發公開聲明,強調香港房屋空置率極低,並以此作為開發新界東北的理據之一。然而,聲明中欠缺具體數據,立法會議員及民間團體繼續追問,運房局局長張炳良承諾會盡快作詳細交代說服公眾,但至今數個月仍未見任何回應,筆者在此嘗試再展述具體數據,並逐點回應梁振英的說法,要求政府嚴肅處理私樓空置問題。

讓數字反駁梁振英「空置論」

關於住宅空置,早前有民間團體及學者以比較統計處「永久性居住屋宇單位」(約260多萬)與「陸上家庭住戶」(約240萬)兩個數字,得出約20萬的空置單位,而梁振英在網誌「本港房屋空置率極低」中回應兩個數字不能直接比較,主要原因有三︰

1)「永久性居住屋宇單位」涵蓋了通常有人居住的非住宅單位;
2) 「陸上家庭住戶」未有計及沒有計及該些已移民外地的港人、流動性高的港人和不常在港居住,但亦會在港擁有或租用屋宇單位(例如作短暫居住)的非本地人的住戶;
3)部分住戶會擁有第二居所。

梁振英並指出計算空置私人住宅應參考差餉物業估價署數據,在2012年只有48,000個;而可供出租的空置公屋只有3,689個。

先談公屋,審計署在2013年公佈第六十一號報告書,清晰地拆穿梁振英的語言偽術,報告指出,於2013年3月31日,公屋實質空置單位有12,471個,包括各近四千個「編配中的單位」、「不可供出租的單位」及「可供出租的空置單位」,前兩者因房委會行政失當以致數目近萬,但梁振英只提及最後者,即整體空置數量的三份之一,是有意壓低公屋空置率。不過,公屋空置數目相對有限,問題重點在於私人住宅。

關於私人住宅,筆者再向統計處查詢具體資料,2011年,私人居住屋宇單位數目為1,488,100個,當中包括了22,100個「非住宅用屋宇單位」,而家庭住戶則為1,270,289個(見表1),即使考慮梁振英回應的第1點,先減去非住宅單位,住宅單位數目與住戶數目相差仍有204,107個,若以此計算為空置單位,私樓空置率則為13.9%。然後梁振英第2點回應指出住戶數目可能被低估,統計處回覆指出,「居港人口」包括「常住人口」及「流動人口」,主要根據點算時刻前的6個月內在港逗留時間區分,前者最少3個月,後者為1至3個月,在2011年,「流動人口」的家庭住戶為20,627個,若將這些流動人口(假設全部住在私人住宅)亦加入計算,住宅單位數目與住戶數目仍相差183,480個,即私樓空置率為12.5%(見表1),這或許沒有包括在港逗留少於1個月的流動人口,但若然半年間只逗留單位少於1個月,其居住單位又應否視作空置呢?

表1︰2011年按屋宇單位類型劃分的家庭住戶數目及居住屋宇單位總存量
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關於第3點,梁振英指部份住戶擁有第二居所,但沒有提供具體數字,筆者就「1戶住N個單位」問題向統計處查詢,但回覆指沒有資料,反之,卻提供了「N戶住1個單位」的數據,2011年,單位內有2至4戶家庭的單位有4720個,5戶及以上則有345個(見表2),若將此「N戶住1個單位」的因素考慮,私樓空置率將會進一步提高。梁振英若未能提出第二居所的具體數據,則無力回應空置問題,而且,不是經常居住的第二(或更多)居所又應否視為空置或閒置呢?

表2︰2011按屋宇單位內的家庭住戶數目劃分的有人居住的屋宇單位數目
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估價處空置調查值得商榷

另一方面,差餉物業估價署的私人住宅空置統計又是否可靠呢?估價署指出,空置調查主要就落成兩年或以下的物業作全面調查及就其餘物業作3%抽樣調查, 調查方法包括調查員現場視察,調查員「憑經驗或根據一些空置物業的特徵以判單位是否空置」,例如晚上有否燈光、單位大門或鐵閘是滿佈灰塵或蜘蛛網、單位門外是否有屬於單位用戶的物件等,調查方法是科學還是兒嬉,不予置評。不過,2012年,估價署的空置物業調查合約金額只有67.5萬元,以此調查規模評估全港住宅空置單位,其可靠性實在值得質疑。

此外,即使參考估價處的資料,大面積單位的空置率仍然偏高,2012年,C類單位(70至99.9平方米)空置率為6.1%;D類單位(100至159.9平方米)為9.3%;E類單位(160平方米或以上)為14.1%,創十多年來新高。筆者粗略計算,C至E類空置單位總樓面面積(空置量X單位實用面積)高達約2千萬平方米,比市建局過去十年開發項目多出近20倍,或等於約50萬間400平方呎單位的樓面面積(表3),若能騰出如此空間,定能紓緩現時房屋問題。

表3︰2012年私人住宅總存量、空置量、空置比率及空置總樓面面積
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(資料來源︰差餉物業估價署)

以累進房產稅增加房屋供應

《長遠房屋策略》多番強調增加房屋供應,無可否認,公營房屋嚴重短缺,現在提出的公屋建屋量仍然不足,然而,政府是否仍有必要繼續撥地興建大型私人住宅呢?除了覓地建屋,政府亦應該從處理非自住及空置住宅單位入手,例如設立累進房產稅,因應物業估價高低、自住與否等因素徵收稅項,住宅單位主要分三種情況,自住、放租及空置,業主只能申報一個常住單位,空置單位則會被徵收額外稅項,以減少「1戶住N個單位」的情況及「有人使用而沒有人居住的住宅單位」的數目,公司物業亦可參考同類做法。增加成本以減少空置率,能短期內增加住宅房屋供應。

梁振英回應住宅空置單位的聲明欠缺理據,張炳良至今仍未提供具體數據釋疑,若然香港仍有大量空置或閒置單位未有充分使用,政府及市建局又是否需要如此迫切向新界東北及市區舊樓開刀,破壞環境、家園及社區關係呢?

作者為影子長策會成員

(影子長策會FACEBOOK專頁

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