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發展商「贏曬」:新鴻基在南生圍的不敗之身

發展商「贏曬」:新鴻基在南生圍的不敗之身
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圖:新鴻基在南生圍以南的地盤,現時長滿雜草

南生圍發展爭議,隨著發展商恆基及傅氏家族在城規會闖關及覆核結果失敗而稍為冷卻,不過另一發展商新鴻基,近數年一直在南生圍以南近蠔洲路的「濕地緩衝區」遊走。最近,新鴻基又在「濕地緩衝區」提交一規劃申請(編號A/YL-NSW/233),公眾的「指定動作」,當然是去信城規會反對,但事實上發展商早已留有後著,按原定計劃開展發展大計。

這個位於南生圍蠔洲路的地盤,先後於2007年12月(編號A/YL-NSW/172-1)及2014年5月(編號A/YL-NSW/224)已獲批出申請,對比起最新的規劃申請(編號A/YL-NSW/233),樓宇座數雖減至7幢,但樓高、地積比及總樓面面積都比起過往兩次申請為高(見下圖表)。「濕地緩衝區」的意向一直是保護后海灣「濕地保育區」內的魚塘和濕地的生態完整,調高發展規模除影響「濕地保育區」之外,亦可能威脅地盤以北近山貝村魚塘的生態。

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NSW Comparison
圖:三個申請的總綱發展藍圖

顧問公司提供的生態影響評估文件中,也發現鷺鳥的飛行路線,正正與地盤以東的住宅重疊(見下圖);而地盤以東有一個面積2,400平方米的水體,聲稱有緩衝功能,但這到底是一個有生態功能的濕地,還是一個裝飾用的水池,申請文件無清楚交代。

Flight Path
圖:根據顧問公司的生態影響評估,鷺鳥的飛行路線(藍色箭咀示)與發展地盤(紅色框示)重疊

寫信反對 無損發展大計

面對破壞生態的規劃申請,公眾有權向城規會提交反對信,但該如何理解這次的「反對」?兩個已獲批的規劃申請A/YL-NSW/172-1及A/YL-NSW/224,發展期限分別是2015年12月及2018年5月,公眾及城規會今天即使反對最新方案A/YL-NSW/233,發展商仍然可以利用兩個舊有的規劃申請繼續工程,公眾最終並非成功爭取發展下馬,而是「兩害取其輕」。發展商在城規程序如此兩手準備,難怪立於不敗之地。

這種兩手準備並非新鮮事,新鴻基在錦田沙埔村、西貢十四鄉等項目,同樣巧妙地利用城規程序中容許延長展開發展期限,同時又會適時提交新修訂方案,搬出「配合規劃的最新情況」之類的理由,把發展的故事說得更動聽。新方案成功闖關,發展商的如意算盤自然打得響,新方案落馬,發展商仍可利用舊方案與政府私下周旋,保住舊有規劃申請獲批的合法性。

延長展開發展期限的問題,除了令項目規劃與落實時間有很大差距,討論過程也只涉及政府與發展商雙方,公眾無法定渠道介入表達關注,不符合社會期望。政府長遠需要收緊延期發展上限,同時可考慮有如其他規劃申請一樣,容許公眾發表意見,打撃這類把發展延續至千秋萬世的惡行。

既然反對都無法左右大局,那是否坐以待斃?如果要為這次「反對」定一個意義,也許就是向在后海灣「濕地緩衝區」內打造「發展暨保育濕地項目」的發展商響起警示,反對在區內進行任何威脅后海灣生態的發展;又或者是為社會帶來一場濕地爭奪戰的預演,不久的將來,「濕地緩衝區」內等待上馬的項目將陸續出爐,大家「拭目以待」。

文﹕吳希文,長春社助理公共事務經理

新地南生圍規劃申請(編號A/YL-NSW/233) 公眾諮詢期至8月22日

請電郵至[email protected],反對南生圍發展(編號A/YL-NSW/233)

意見摘要如下﹕

1. 發展規模不減反增﹕對比2007年12月及2014年5月獲批的申請,發展規模更大,將影響毗鄰「濕地保育區」甚至是「濕地緩衝區」內的濕地生態完整

2. 生態影響欠清晰交代﹕從元朗東成里鷺鳥林飛往南生圍及后海灣的鷺鳥飛行路線,剛好與地盤以東的住宅重疊,發展商未有詳細解釋如何解決。另外,地盤以東設立的水池聲稱有緩衝功能,但發展商未有任何資料證明其生態功能,以及如何緩解對生態的負面影響

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