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規劃

城規會會議紀錄奇遇記:農地變丁屋?

城規會會議紀錄奇遇記:農地變丁屋?
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原圖見,作者為Maia C,根據CC BY-NC-ND 2.0轉載。

因為本人好事,無論公事還是私事都害到一身債。其中一樣就是翻看城市規劃委員會(下稱城規會)的會議紀錄,就是要找出城規會的痛處。對,就是一個立壞心腸的研究,試問有哪個人做研究沒有assumption (對不起論文老師,給我低grade是正常)?其實紀錄全部都只有雞腸,因為實在無法逐個錄音聽,所以就該份紀錄看。但人做「壞事」特別的醒神,平常對這些阿婆紮腳布完全沒有興趣,直接輸入關鍵字搜搜就算,現在卻一字一句的看。小妹工作兩年,鮮見委員們如此質疑一個在農地上的丁屋申請,為此紀錄一下。

債務需要,所以集中看鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議(城規會轄下的其中一個小組,負責新界事務)。這個會議多是處理申露天貨倉或村屋興建的申請。規劃申請是甚麼?簡單點說,香港大部分土地有規劃圖則,劃好了不同土地有甚麼用途,如果你的發展不是該土地用途表列為「經常批准」的用途就要向城規會申請。(仲係唔明就PM我,我再話你知)在小組委員審批前都會經三星期的公眾諮詢(冇錯,你每日都錯失自己被諮詢的機會),開會時專員會簡介申請、公眾意見以及各政府部門意見,有時申請者可以到場講述和解答城規會問題。更多時候都是重覆,申請內容相似、部門意見相似、委員決策都相似,只要看見非範文以外的字就如獲至寶。

今次的發現是在2014年6月13日的會議,申請編號A/NE-TKL/472,想在「農業」(AGR)及「鄉村式發展」(VTD)地帶上建屋。下圖為是次申請的圖則。啡色框地方即VTD地帶上,而綠色框的就是AGR。紅框是是次申請地點,紫色框是批准興建村屋的地點。由於在VTD地帶上建丁屋是不需經城規會申請,而且其他地方不及是次討論範圍,所以都省略。另外請原諒小妹筆粗,那個紅色框框確實是有一點點點點點點⋯⋯踏在VTD地帶上。

a-ne-tlk-472

漁農自然護理署署長表示該地在AGR 地帶,可作復耕,所以不支持申請。但從生態角度考慮就沒有強烈意見,如果獲准申請,申請人要採取措施防止污染附近河流。農業和自然保育都被當成兩碼子的事,這就是政府官員的政治正確,很矛盾是不是?正如通識教學生要多角度出發嘛,只要角度夠多就像思考過一樣。然而,只要說出一句不反對或沒意見就為負責規劃署和地政署職員的功續表加多一畫。

重點在這:規劃署的不反對

Although DAFC did not support the application from an agricultural point of view and there were public comments objecting to the application, the application generally met the Interim Criteria in that more than 50% of the footprint of each of the proposed Small Houses fell within the „VE‟ of Ping Che and there was insufficient land within the “V” zone to meet the Small House demand. The proposed Small Houses were not incompatible with the surrounding environment. Significant changes or disturbances to the existing landscape character and resources arising from the proposed developments were not anticipated. DAFC had no strong view on the application from a nature conservation point of view. As regards the concern that no environmental, traffic, drainage and sewage assessments were included in the application, relevant Government departments consulted including the Environmental Protection Department, Transport Department and Drainage Services Department had no objection to the application.

都把重點的重點為大家間上底線了。甚麼意思?甚麼是VE?VE即是village environs,中文是鄉村範圍,人話來說是當年推出丁屋政策後為了好好管理丁屋發展範圍而劃的可建屋範圍。但這圖非法定規劃圖則,VE範圍通常都比VTD大,所以VE不等於本文更早前提及的VTD。VE經常穿梭於丁屋申請的文件中,一不小心就會以為這是代名詞。(以非人話去解「認可鄉村範圍」(VE)和「鄉村式發展」(VTD)可參考檢討劃訂村界及鄉村式發展地帶(“V-zone”)的政策以解決小型屋宇申建困難

城規主席一眼看穿就問為什麼不在VTD而在VE上卻符合條件(Interim Criteria)。規劃署職員就指一般申請地點有50﹪在VE內,而且該村不夠VTD地就會酙情處理。是次申請地點在VE範圍內,而且附近的VTD用地不足,而申請人擁有的唯一一幅地又在那些空置的VTD地以外,所以符合條件。

其實大家看過上圖都不難發現鄰近VTD用地仍有大量位置可以建屋,現在該地只有52個建屋申請,為什還會不足?根據規劃署職員的資料,該村需要有5.8公頃的土地來滿足未來十年興建232間丁屋的需求,但規劃署現只有3.9公頃可建153間丁屋。5.8公頃、232間屋的數字又是誰提供呢?就是為了原居民服務的村代表交予沉默的地政署再轉交規劃署。規劃署及城規委員都無從確認這些數字,就講個信字。如此推論,只要村代表把數字推到無限大,再加上規劃署的酙情,所有擁有土地的原居民就可以建屋而不用考慮他們是否有這住屋需求。

由於最近接連揭發更多原居民套丁賣地的案件,委員亦有所警誡。問及南面的申請早已獲批,為什麼遲遲仍未動工建屋,質疑在VTD地外建屋的逼切性。有幾位委員更明言,在現有的VTD用地仍未飽和的情況下不應批准在VTD地以外的建屋申請,更應考慮到香港農地緊縮的情況。最後,由於委員要求規劃署職員提供附近VTD地的實際建屋數字而擱置審議。

一直以來城規會對於規劃署的資料和數字都表示支持,規劃署說好的,委員會從未說不。單是上圖就可見以往城規會批准在農地建丁屋易如食生菜。北面那兩幅地更是一次申請十一間村屋,明顯是發展商的小型項目。

如果看到這裡覺得為小妹這無聊的工作紀錄而浪費了人生的兩分鐘,在下深感抱歉。但在近年的香港土地爭議中,保留農耕地是其中一個重要環節。每日工作看見一個又一個在農地上的規劃申請,丁屋、露天貨倉、骨灰龕……每次都沒有人去問關於香港農地或真正用地需求的問題,只是不著邊際的問生態環境、交通配套,這次奇遇實在讓我的激動得要寫一篇文。

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