圖為筆者落區訪問恒安街街坊
本月初，市建局公布觀塘恒安街展開需求主導重建項目，如有八成或以上業主贊成便開始收購，涉及12 億元，可提供115個單位；現時的舊樓有90 個住宅業權，新規劃的住宅單位只比現時的增加25 個，即每個新增單位的成本高達5000萬元。5000萬元買回一個豪宅單位，是否真的符合「以人為本」和公眾利益？
按照測量師學會建議每戶的維修費為54,000元，一棟九層高、一梯兩伙的單位，維修成本為100 萬元，12 億元便可維修1200棟唐樓。香港逾50年樓齡的樓宇逾4000 幢，單一個項目的資金就足夠解決全港三成舊樓的問題，造福近十萬居民。為何局方放棄維修而選擇推土機式的重建呢？政府必須檢討重建豪宅的思維，以舊區居民福祉為先，重建收購和發展曠持日久，維修才是即時解決舊區居住環境不佳的最佳方法。
一個項目需要十二億，估算如何得來呢？為何需要這麼多資金呢？局方多番放風，表示新的重建項目剩餘地積比不多，十個「需求主導」的項目，有五個增加地積比不足三成(明報, 14-11-2014)，暗示增加地積比才可重建有賺，但問題局方估算充斥水份。
市建局的估算藝術
恆安街的重建項目中(有關項目成本詳情可見活在觀塘) ，以現時地積比例6.3 計算，八成的實用面積，四成為劏房業主，會被扣減約三分一的賠償額，估計局方收購成本呎價為9500 元，收購成本不超過4.5 億元，發展為類似觀塘市中心重建項目觀月樺峰的豪宅，建築成本加上通脹為3.4億元（由中標發展商負擔），兩者成本相加為8億元，如何計算至局方的12 億元？局方與民間的估算有着明顯差別，相差達4 億元，超過三成。局方一向有錯估項目成本的「傳統」，對外公布虧蝕，最後卻大賺收場，像灣仔利東街項目發展前，宣布將蝕3.5 億元，結果是大賺34億元。現時恒安街項目會否是「估算藝術」，實質大賺，公眾不得而知。
局方有必要公開財務估算，讓民間參與和監察，解釋為何不少建一棟豪宅，讓住在1200 棟逾50 年樓齡的唐樓，近10萬居民免受「破爛」唐樓之苦呢？局方持續投放巨資興建豪宅，像觀塘市中心重建項目，涉資達500億元，足夠解決全港唐樓的維修問題。
居民的角色何在
筆者亦落區跟恆安街業主交談，當中參與業主立案法團的居民只知悉賠償的部份，對於規劃的情況卻不大清楚，將來興建的豪宅如何？他們能否受惠於重建全不知情。需求主導的原意，本來是業主參與，業主了解重建的細節，避免重現觀塘、利東街等爭議，但現時局方做法使居民參與無門，居民只能單方面接受賠償。
香港的市區重建理念是先規劃後重建，本來讓居民認識重建後的社區模樣，才考慮重建去馬與否，但賠償政策卻使受重建影響的居民卻無法回遷原居地。雖然局方已預留「樓換樓」的單位，但現時實況用所有賠償再補回新樓的差額才可換到單位，觀塘的例子就要補上200萬，結果四年只有八單的成功個案。局方從無花心思安置居民，而在觀塘重建項目中，更只得三分鐘時間讓回遷戶揀樓，被消委會責難，地產建設商會還振振有辭辯稱合理，回遷戶的合法權益竟然有異於一般買家。
這種規劃與賠償割裂的情況，居民在沒有專業人士協助下，便很難參與其中。結果局方一意孤行，無視社區聲音，一方面大喊「蝕錢」，另一方面仍不斷興建豪宅，呎價高聳入雲，屢創新高，9月利東街項目囍滙二期的呎價便超過5.2 萬元，折實賣價達高1.3 億元，創灣仔新高。市建局作為公營機構，免補地價，至2013 年已令納稅人少收65 億元； 政府也注資100億元，可動用《土地收回條例》要求執達吏武力收地清場，為何可大破慳囊興建豪宅？居民無法回遷，無誘因參與計劃規劃，而局方則多次「報大數」，製造蝕錢假象，創造豪宅化的藉口。
解決重建「無得賺」的問題，不是增加地積比，而是停止豪宅式重建，政府應該主動計算重建和維修的成本，把投放在重建的資金資助維修。現時每年市建局和發展商重建的唐樓不足100棟，須要花上40 年才能完成所有唐樓重建，現時模式無法趕上樓宇老化，要令舊樓不再是「問題」，不是重建，而是更有效的維修。不但居民不用再面對迫遷，也可保留社區網絡，保存社區特色。
影子長策會成員
作者︰
袁智仁 活在觀塘創辦人
徐卓華 建築師
原文刊於2014年11月17日信報