看畢明報有則報告，令我發現有許多透過地產發跡的人，總是都看不到城市中的「分區規劃」 (zoning)，地圖上各自有著不同的土地用途限制。世界對他們都是平的，任何一處都可以(且應該)開放起樓，看到「香港由高空望落嚟係綠油油一片，好多土地都未開發」，就會以為是因為香港沒有（被發展商）開發綠化帶，來解釋香港樓價貴居宅小。
但他們看不到他們口中所說的紐約，其實早於100年前已有全美最完整的土地利用規範（1916 Zoning Resolution），執行至今更具備很強的地區敏感度。房屋之所以能夠負擔，是透過各種如上十萬計的市區合作社房屋、全美最貴的房產稅、房產轉移稅、與租金穩定機制來保障房屋的「可負擔性」（Affordability），而不是單純因為所謂的「土地開放」。
看不到土地利用，看不到歷史，原因是看不到何謂法治。紐約最早土地利用法的出現，源於普通法中的「滋擾理論」（the theory of nuisance），用以處理聚居生活時一地所滋擾鄰地的特殊情景，它或許是在某地方做的發展對某種群體的真實影響，或許是避免一種正確的事情發生於錯誤的地方（a right thing in the wrong place），來保障你的家不至於無故因在旁的土地發展「被開放」。一個(還)講究法治精神的地方，土地用途不是由於你想移走就移走的，但地產的眼光就是這麼獨到及在行。
而事實上，香港正有一班利益群體可與這位30歲上樓的紐約「小地產商」一樣，有著這種「自行發展」的土地發展權，就是擁有丁權的原居民。他們可以繞過既有審批程序興建小型屋宇、破壞綠地、申請官地、丁地範圍可以不斷延伸、「飛丁」，甚至連丁權都可以開放出賣（套丁）。120萬建三層高丁屋的成本，轉手可賣出700萬-1000萬的利潤，讓那些「小市民都可做地產商」。於是，新界鄉郊土地被他們愈挖愈爛，予取予求，他們申請丁屋中的人數，等同於現時香港市民派隊申請公屋的數字。從紐約到新界，或許這就是「小地產商」參與土地發展的美好開放世界。
近年還流行了一套新說法，指不（給中小地產商）發展綠化帶，其實最大得益者是地產商。但我們有沒有深究綠化帶被改劃後，整體的土地分配有沒有本質上的變化？最後被破壞的土地單位又分到誰的口袋裡？歸根究柢，晶結在於我們只會簡單二元化的認為，香港樓價只是因為土地用途限制供應，故此開放限制就解決問題。而今天阻礙開放的「稻草人」，就是新界東北、填海、農業帶、綠化帶與及郊野公園，土地發展只會由一個極端走到另一個極端，由一種土地霸權走到另一種土地霸權。
而香港的確需要「土地開放」。我們要問為何政府仍不斷供地給發展商起樓，而並非開放更多非圖利的房屋合作社解決房屋問題，特區政府接管港英所有土地後為何仍然當香港的土地是屬於政府自己的資產而非公有財物，為何不開放土地發展決策權以防偏袒某地方的發展，這才是打破政府及地產壟斷的真正開放，而非配合政府土地開發議程的綠化帶「開放」。
如果不想港聞日日都變成地產版廣告，我想我們做房屋研究的朋友真的要多加努力......
陳劍青＠本土研究社