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陳紹銘

社工。於大學及大專作教。 關注基層弱勢社群、貧窮房屋議題。 社工復興運動、影子長策會、影子扶貧會、香港政策透視成員 網誌

政經

長策大錯特錯 十年絕望哀歌

長策大錯特錯 十年絕望哀歌
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〈作者按:本文原載於《信報》A19「房策大錯特錯 十年絕望哀歌」〉

梁振英競選至今,一直強調房屋政策為重中之重,但是,在其任期內,香港卻出現樓價、租金及公屋輪候冊個案的歷史性房屋三高,劏房數目更在年半內升三成,房屋問題一直惡化。12月16日,政府自1998年來再次公佈《長遠房屋策略》(下稱《長策》),可惜,《長策》未有接納民間意見,民間社會怨聲載道,可說是大錯特錯。

「錯」信自由市場

錯信自由市場。《長策》仍以供求思維作為主導思想,妄顧現時市場完全扭曲及寡頭壟斷的現實。過去樓市租金的急升,已超越以簡單的供求關係,政府有必要作大力度的介入,可惜,《長策》混淆「住屋需求」及「置業需求」,繼續推動「房屋階梯」,雖稱是公私營房屋比例為6:4,實際是租住置業的比例為5:7,政府更有意將更多居屋推到自由市場,方向是繼續增加港人置業比例(圖一)。所謂的「置業需求」,是港府有意延續「磚頭必然置富」的神話而製造出來,若物業並非投資商品,若有穩定的租務關係(如公屋),實際上,港人需要「住屋」多於「置業」,寧願「租屋」多於「上車」。

「錯」過特首政綱

錯過特首政綱。梁振英競選政綱的房屋部份,曾引來不少掌聲,為其增添民望,但《長策》似乎未有理會。綱領提及︰「制定合適的安全和衛生標準,並提出長遠和全面解決相關(劏房)問題的政策」、「為青年人提供宿舍」、「確保家庭申請者及35 歲以上「非長者1 人申請者」的平均輪候時間同為3 年」、「額外提供中轉房屋」、「逐步提升最低公共編配面積標準」等等,都能紓援現時房屋問題,理應確切執行,可說是在《長策》中全部落空。

「錯」在欺善怕惡

錯在欺善怕惡。《長策》提出土地不足,呼籲社會各界支持其土地供應措拖。其實政府過去一直嘗試將土地不足的責任歸咎市民,製造市民阻礙發展的論述。然而,這邊箱《長策》說土地不足,那邊箱又見政府賣地予地產商興建豪宅,對於涉及大量權貴、土豪及商家利益的高爾夫球場、私人會所、丁屋預留地、地產商囤積等土地,政府卻一直冷待其發展及研究工作,反而硬向有市民居住的土地著手,亦無視發展過程中的不公不義。土地並非不足,而是分佈不公、欠缺規劃。

「錯」估公屋需求

錯估公屋需求。過去,筆者過去已就公營房屋需求作出詳細分析,簡言之,面對每年5至6萬的公屋新申請個案,政府每年興建2萬公屋,計連購買居屋而回收的單位萬多個,根本不可能紓緩輪候情況。十年後,輪候冊個案增加、輪候時間加長,劏房問題延續,為何局方仍然堅持住屋需求計算是科學化?而政府未來推出的居屋,亦繼續與市場價掛勾,加上只有三成折扣,單位動輒三、四百萬,一般市民仍難以負擔。試問如此建屋目標,如何能達到《長策》的願景︰「讓所有家庭入住適切而可負擔的居所」?

「錯」計私樓供應

公營單位不足是事實,但私樓供應計算仍有「水份」。現在香港約有240萬個家庭,卻有超過260萬個房屋單位,理論上,一個家庭,只需要居住一個單位,即多出二十多萬個單位。政府雖然一直聲稱空置率甚低,卻未有回應一人擁有多個單位的囤積物業情況。興建樓宇需時,要短期內增加房屋供應,政府可以設立房產稅,提升業主囤積及空置的成本,讓持有多個物業的業主騰出更多住宅單位。

「錯」失租管時機

錯失租管時機。民間提出設立租務管制已有多年,但政府卻仍是提出老調牙的理由,包括業主挑選租客、減少供應、濫收費用、拒絕維修等「副作用」,稱租管是「未見其利、先蒙其害」,但所謂的「副作用」其實在過去多年沒有租管下一直發生,而且變本加厲,《長策》提出的理由,實際只是「要給業主及發展商有豐厚利潤」。過去5年,租金已升近七成,沒有租管,租客才是真正「先蒙其害」,租金經已處於極高水平,即使今天立法停止加租,幾年後家庭的租金負擔依然沉重。

「錯」推市區重建

《長策》指出︰「政府期望市建局繼續重建殘舊的私人樓宇, 以增加私營房屋供應,包括在重建項目中提供更多中小型單位, 以迎合大眾市場需要。」事實上,過去市建區十多年一直減少市區廉價私樓單位供應,重建後供應的單位,一般港人卻未能負擔,以灣仔利東街為例,當年收購實用呎價約四千元,不但破壞社區文化特色,而重建後的囍匯平均實用呎價更逾二萬,最底售價亦超過600萬,試問如何迎合大眾需要?而市建區回收的土皮近乎全數賣給地產商作私營用途,並未對公營發展作任何貢獻。

十年絕望哀歌

政府經常打造一幅盡力而為的姿態,但事實上政府並非無計可施,中短期,可設立及加強房產稅、租務管制壓抑樓價租金;提供宿舍及中轉房紓緩劏房問題;長遠,可盡快就棕土、工廠地、丁屋地及發展商囤積地進行研究及發展;加強公營化及完善租賃市場,加強社會穩定;增建公共房屋,制訂取締不適切居所時間表等等(圖二)。

一個理想的公共政策、長遠策略,理應給予市民希望,即使未能即時解決問題,亦應展現未來願景,可惜,根據《長策》的十年計劃,可以預見樓價租金繼續高企、劏房問題依舊,猶如奏起十年絕望哀歌,彷彿要市民等待世紀經濟危機,房屋問題方可能會有所紓緩。這樣《長策》,不要也罷。

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圖一

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圖二

影子長策會成員

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