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規劃

不要混淆投資與居住需求

不要混淆投資與居住需求
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沒有看過本土研究社的結論,但在謝冠東在主場博客的〈回應本土研究社的租優於買〉一文中看見不少關於置業的論述,故我也來評論一下。

處理置業與否的問題時,一個重要的思考模式是要明確區分當中的住屋需求和投資需求。住屋需求人人皆有,而這除了置業之外就只可以由租住房屋所解決。投資需求就不同了,不購買房地產的話你還會有定期存款,基金,股票,債券,保險等多種選擇。

住屋需求以置業還是租屋來解決,我是同意謝冠東的提議,偏向前者的。但這不是因為他文中所說的原因。置業的好處在於穩定,如果你不想每年要和業主討價還價,面對遭迫遷的風險,又或是需要投訴一輪才有辦法處理漏水壞冷氣等問題的話,擁有自置居所會省卻你不少氣力。但只要你行裝輕便,或是經常變換工作地點,甚至乎對於新環境感到雀躍,租屋又不見得有什麼問題。

謝冠東一文的討論重點其實不在如何滿足住屋需求,而只是著重投資需求。第一個問題在於他以四年前的樓價作例子,本人大概也於四年前買樓,4800元供款三十年大概是借了一百五十萬左右,以現在的市況,即使三百呎的元朗單位也不一定買得成,以這例子去討論今天的情況,實在是不著邊際。

其次,以按揭供款和租金直接比較,其實中間遺漏了很重要的兩部分,一是購買物業所需的首期,二是每月的管理費。前者對年輕人往往是一高昂的負擔,而且比較時更不能不把首期部分的機會成本計算在內。以一百萬元首期計算,每年息率即使只有三厘,也等於每年三萬元的利息,每月盛惠二千五百元;後者由數百到一千多不等,視乎有沒有會所等因素,但同樣地會隨通脹增加,和租金一樣。即使以那四年前的物業價錢考慮,買和租的每月支出其實分別不大。再者,按揭供款低廉只是因為我們正處於量化寬鬆的環境,當供款期長達三十年,息率即使不回到八九十年代的十厘以上,上升四五厘可是等閒事,到時的支出是否還真的一定是買平於租?

請注意,置業是一個摃桿極高的投資,置業者往往借來首期的三倍甚至是九倍來支付物業的價錢,這本來就有很大風險,如股票一樣,樓價可升可跌。當然大家都相信樓價長遠會持續上升,但負資產的壓力卻不是每個人能承受(難保如各高官富商所言,佔中之後中央政府會打壓並邊緣化香港,到時需求自然減少),另外地租差餉內部裝修外部保養全都要花真金白銀,也是不能不留神的部分。

既然置業是投資,就應該直接與其他種類的投資相比較,我們要看的是回報和風險,而資產的當前價值就絕對重要。理論上物業的租金收入就等於一間公司的盈利,樓價和股價一樣都可以因為短期市況而波動,但最後只有進了口袋的錢才是真的。在現在樓價高昂的環境,扣除了管理費後,即使不算上物業保養,租金收入往往只有不足三厘,對比不少股票還有四至五厘的股息率,物業先輸了第一輪。而前面提到的只是股息,當我們拿兩者的盈利作比較,物業的市盈率高達三十多倍,而一般股票只有十多倍,兩者差距更大。當然,最後要考慮的就是收入增長的前景,一間公司的盈利增長和一個物業單位的租金增長比較,誰勝誰負就變得是主觀選擇了。

請緊記,供樓三十年後,並不可以住一世,樓宇也會折舊,總會有一天需要拆遷,以三十年供樓期比較所謂七十年租金根本就是蘋果與橙之比。況且在現在的香港,市區重建局可以來找上門,下一個高鐵站可能要建在你的居所下面,甚至乎會不會像澳門善豐一樣?誰也說不準。如果說供樓可以儲蓄,同樣地月供基金股票保險也能幫助儲蓄,實在不一定需要置業才能積累資金。

置業在中國人心目中的確有一份特殊的感情,我們結婚可以什麼也沒有,但不能沒有一層樓。相比來說,西方國家特別是處於大城市中的市民,卻普遍有租屋的習慣。當然,香港的法律環境有利業主而非租客,這也是一個不爭的事實。只是,理性客觀地分析,物業其實也只是和其他投資一樣,作為一個獲取回報的手段。既然如此,就應該從投資角度看待這個決定是否值得,留意當前的市價和回報,比較其他投資手段才是理性考慮。明白這點,就會了解為何施永青會說,政府要負責處理的只應該是住屋需求,而非置業需求了。

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