政經

【長遠房屋策略系列之五】舊區街坊自主促進會聲明:房屋應重實用價值 而不應作炒賣用途

廣告
【長遠房屋策略系列之五】舊區街坊自主促進會聲明:房屋應重實用價值 而不應作炒賣用途

廣告

舊區街坊自主促進會

回應政府「長遠房屋策略」之聲明:

房屋應重實用價值 而不應作炒賣用途

房屋是人生活的基本需要,應注重其實用價值,而不是其買賣價值。一個「長遠」的房屋策略必須考慮如何長遠地為普羅市民提供一個可以長久「安居」的家園。「安居」,不僅是指需要一個睡覺的居所,更關鍵的是這個居所能否帶給我們舒適感和安全感,讓我們相信這個地方能夠成為建立家園的「根」。「安居」,不僅是單純指屋內的環境,更關鍵的是與之連接的生活環境是否能夠配合人的生活需要,這影響著我們是否願意在自身的社區活動,建立互相支援的鄰里網絡,形成健康、有活力、互相關懷的社會關係。

以下,為根據我們的意見書,對政府及公眾作出的回應及呼籲:

甲)公共房屋政策及資助房屋政策

1)房屋問題不能單靠增加土地供應,必須考慮如何在增加公屋供應的同時,對私人市場進行有效規管,方能解決長遠適切住屋短缺的問題。

今屆政府上台以來的所謂控制樓市的辣招根本無法遏制樓市,就像最近深水埗市區重建奪來的土地上的建起的豪宅喜盈就以入場費五百萬的價錢一日內售罄,這就足見政府的所謂管理措施根本力道不夠。

今天適切住屋缺乏問題的核心根源在於政府過度放任房屋市場,讓房屋變成一種炒賣以牟利的商品,「居住為本」的實用價值不被提倡。近年私人發水樓泛濫成市,甚至連公營部門如市建局、房協也興建各種「華而不實」的私人樓宇,反映單靠增加土地供應無助確保適切可負擔房屋的提供,解決房屋問題的關鍵是在於如何抑制房屋商品化的現象。

公屋與私人房屋不能分割為兩個市場單獨地處理,兩者是息息相關。近十年來公營房屋的需求不斷增加部份源於私人市場未能提供適切可負擔的居所,皆因對私營房屋市場缺乏規管所致。單單增加公屋供應無法解決現時基層的住屋問題,首先大量房屋無法在短時間內興建完成,其次無助改善未能輪候的弱勢社群的住屋質素,加上私營房屋商品化的現象只會繼續惡化現時對公共房屋的需求。

2. 長策中對資助房屋的構想實是締造另一個房屋炒賣市場

我們不反對人們有權透過自置物業獲得心中理想的居所,亦不反對政府資助市民「上車」,例如推行居屋或租者置其屋等計劃。然而,我們認為香港房屋商品化的現象十分嚴重,只鼓勵炒賣的交易價值,而不是鼓勵以「居住為本」的實用價值,在這種情況下推出任何的資助置業政策,只會造成各種惡果。

第一,由於房屋炒賣市場熾熱,樓價甚高,即使政府推出資助計劃,亦只是驅使更多人成為「樓奴」,供款比率過高會影響他們的購買能力,降低其他方面的生活水平,同時加重心理負擔,不能自主生活,亦可能因此減少日常交際活動,不利社會人倫關係發展。

第二,政府不單不嚴格管制資助房屋的買賣活動,更指要增加供應而鼓勵資助房屋的免補地價二手買賣,實際只是變相鼓勵人們將住屋變成投資商品,除了導致資源分配不均,令有需要獲得適切住屋的基層市民無法得益外,亦會令樓市更加熾熱,惡化現有房屋問題。

第三,政府文件中謂要批更多地、設計更簡單的方法給市區重建局及地鐵公司去收地、改規劃和建屋,難道目前市建局和地鐵大起豪宅令市區樓價不斷上升的往績還不夠耀眼嗎?為何竟然奢望這兩個機構會為遏抑樓市出一份力?!

3.公屋政策應提倡以「家」為本的長遠考慮,而非視為短期的「資源」考慮;富戶政策及寬敞戶政策實與其他社會政策背道而馳:

每個人均應享有適切住屋權,包括合理負擔、安全感、適切空間等,因此應享有永久居住居所的權利,不應遭到直接迫遷或以各種間接方式如大幅加租等試圖迫遷居民。

我們認為現時的富戶政策及寛敞戶政策並不合理,因為這些政策將人的居所簡化為「資源」,只方便政府進行管理及資源分配,缺乏以「人」為本的角度考慮公屋與居住者的關係,包括居住者長久居住所建立的安全感、生活回憶,以及所建立的社區網絡等。我們反對任何透過分化及透過迫遷公屋居民以增加房屋供應的說法,因為這是將適切房屋供應不足的問題及責任轉嫁至現有公屋居民身上,而沒有認真檢視現時房屋商品化的問題。

富戶政策亦與政府鼓勵年青一代照顧長者的政策不一致,政策驅使成年子女離開父母居住的公屋,以避免貴租,會加促日後長者缺乏家人照顧的問題,與政府現時居家養老的政策自相矛盾。

乙:回應政府不肯推行租務管制和租金管制之回應

1. 對長遠房屋策略委員會不建議推行租管的回應:
1.1) 租金管制反而導致業主對新租客提高租金,租金不跌反升?

長遠房屋策略委員會指擔心租金管制導致業主對新租客提高租金,政府可施加措施避免新租客的租金過高。我們認為,只要租金管制伸延至保障新租客,規定業主租出單位給新租客時,租金不可比市值租金超出一定百份比,便可避免業主對新租客大幅加租。

1.2) 業主可能不願意租出單位,令出租單位供應下跌,從而推高租金?
按道理,業主把單位丟空便沒有租金收,大部份業主會出租收租。且租金管制伸延至保障新租客下,應一定程度有效阻止業主等待租客以高價租單位的情況。如有業主仍堅持空置單位,方便等待樓價上升作炒賣,確實可能出現「有屋冇人住,有人無屋住」。

如此,政府為保障市民的住屋權,杜絕房屋作為炒賣或囤積居奇的情況,應設物業空置稅。如業主把單位空置超過一年,並非自用又並非出租,業主需支付物業空置稅。業主為免無租收兼支付物業空置稅,應會以合理價錢租出空置單位。如此,出租單位供應不會下跌,租金不會被推高,基層租客居住權亦有保障。

1.3) 加強公眾教育一說詒笑大方

政府官員好像不在人間生活,竟認為公眾教育可以遏止以利潤為最大目的的地產商和劏房業主醒覺,會不以利潤為主地立下租約或做出其他以租戶福祉為本的事情。

「有關重設租管條例及物業空置稅的具體建議,可參考我們眾多成員曾參與討論的意見書丙部。http://renewaltv.wordpress.com/2013/12/01/consultation_reply/

丙)我們的要求:

1) 政府就著租住權保障、租金管制和設立物業空置稅這三個必須同時實踐的遏抑樓市方案,作出重新立法的諮詢。

2) 應每區都建公屋,保存健康社區網絡,及令基層可在不同的社區安居,而非被送往交通費最貴,又只有貴租貴貨的領匯商場可選擇的偏遠地區。

3) 政府推行資助自置物業的計劃時,應該要以保障房屋的「實用價值」為首要考慮,對於資助房屋的出售年期有嚴格限制,例如居屋最少十五年方可出售,租者置其屋則最少三十年。同時,不應由私人發展商染指資助自置物業之項目,因此舉實只能助長炒風,及迫人上車。

4) 公屋政策長遠應以[居住為本],不應透過污名化任何居民的實際家庭難題及需要來製造政府建屋不夠,以致供應量不夠的借口。

5) 增加土地,應從政府大量的土地儲備著手,多在市區找地,而不應以迫遷原本有居民的地方或剷除效野公園作手段。

6) 重建公屋地皮,必須興建公營房屋:據2005至2013年統計,房委會在清拆公屋後,有多達10公頃的公屋地售予私人發展商,流失到私人市場。我們認為此風不可長,重建公屋地皮當然要興建公營房屋。至於市區重建局所進行的重建項目,應每個都要包括公營或資助房屋的部份,乃因市區重建局是手持〈收回土地條例〉的公權力,不論收得到多少成業權都可以收回土地。

7) 城市規劃民主化,社會房屋應實行

在歐洲多國,都有不同的社會房屋的實驗,最近香港亦有學者和民間團體開始倡議社會房屋這個想法。我們認為,若想提供足夠房屋,又想增強居民的歸屬感和社會參與,應該要盡快開始實驗社會房屋的可能性。我們所講的社會房屋,基本性質如下:

a) 產權不屬於完全公有或私有,而是一個社會產權概念
b) 政府撥地給非政府機構去經營,而所謂的經營,不是該機構去營運,而是起步點由機構去營運,然後它必須組織一群社區內有房屋需求又願意有公共參與的街坊,組成一個房屋合作社,自行管理和營運這個物業
c) 設想為永久家園的社群,以保生活的穩定性及社區網絡,故不會有年期限制。

根據現時政府尚未動用的土地儲備,我們相信,要撥地去做,實在是可行的。其實,現時香港有一個類似的做法,就是深水埗保安道上交由救世軍經營的「曦華樓」。不過,曦華樓並非由居民自組合作社經營,同時有居住年期的限制。另外一個較相似的例子是藍屋保育項目的住宅部份,由於當初是經過爭取才得到留屋留人的待遇,現時雖藍屋保育項目是交由非政府組織營運管理,但居民是有參與在其中的。

我們認為,這是令到社會有真正的和諧和歸屬感的一個做法,應馬上研究實踐。

2014年12月28日

我們是誰:我們是一群舊區街坊及重建義工,去年曾為回應長遠房屋策略督導委員會於去年 9 月推出的《凝聚共識 建設家園》「長遠房屋策略諮詢文件」,而參與了[長遠監察長遠房屋策略連線]的討論。我們分別組成了四個研究小組,圍繞基層市民生活中所累積的經驗,在公屋、劏房、租務關係及租金管制、土地及房屋政策規劃等方面,作出討論和研究,並遞交了一份長達廿頁的意見書。可惜,政府仍無視這些親身經歷所總結的寶貴經驗,在今年十二月十六日所公佈的[長遠房屋策略]中,又一次葬送了把香港的地產單一型經濟扭轉的機會,繼續在貧富不均的社會中對弱勢社群踩上幾腳。

【草根.行動.媒體】

廣告