政經

置居計劃見弊不見利

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置居計劃見弊不見利

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文:Oscar
(原刊社民連《講開又講》2015年2月號)

房屋政策好失策
置居計劃見弊不見利

住屋問題是香港人最關心的政策議題,但看今年施政報告中房屋政策可謂乏善可陳。最引人注目的,是張炳良所謂「綠表置居先導計劃」的政策,即把興建中的公屋單位,出售給現有公屋住戶,政府稱此計劃可加快公屋單位流轉。不過,已有人指出此計劃不可能加快公屋輪候時間。因為該計劃只是用本來要分派給公屋輪候家庭的房屋轉售給現有住戶,一加一減,公屋在數量上沒有增加供應;而且,這變相是用政府資源補貼公屋富戶儲錢買樓,而剛好不能申請公屋的中低收入家庭,則繼續在私人市場捱貴租,做成不公平情況。

置業迷思

在香港,置業的夢想可謂根深蒂固。第一,傳統觀念下結婚前最好先擁有自己的物業,所以地產商也把握了這個概念,推出的物業廣告都和婚嫁有關,塑造出「家」的感覺。第二,過去30年樓市大部分時間的確不斷上升,而且樓市升幅遠高於收入升幅,令市民覺得買樓是十分明智的投資,加強一定要買樓的慾望。第三,政府在教育上以至其他所有場合都宣傳香港地少人多的觀念,令人覺得如果現在不上車的話,以後就更難上車了。很多人覺得買樓後長遠一定會升值,所以無論靠苦幹還是父幹都要盡快置業。然而,現實是否真的這樣?

置業階梯真可永續?

事實上,樓市極其波動,有上也有落,但當大市回升時,大家又好像已經忘記了金融風暴為香港製造了多少負資產。不過就算當金融風暴是「個別事件」,有一件事可以肯定,就是樓市升幅不能無限制地升上去。為什麼現在樓市升幅高於收入增幅和實體經濟增長,但現在人們還是供得起樓?因為按揭還款年期拖長了,令每月供款保持在可負擔水平,以前十年可以供完,現在已經出現三十年的按揭。但按揭年期不能無限拖長,由畢業二十幾歲到六十歲退休,就只有三十多年。當然,影響樓市的因素還有銀根供應、土地供應、人口增減等,但按揭年期的上限,已限制了樓價不能比家庭收入高很多倍。

據美國顧問公司Demographia發表報告, 2014年香港人要不吃不喝17年方能置業,香港是全球樓價最難負擔的城市。依現在趨勢,香港樓市不久將會觸及按揭年期上限。這種按揭遊戲其實很像龐氏騙案,一代人用一生的積蓄,去賺取下一代更長的奴役年期(參考姚松炎教授的說法)。最極端的結果,就是銀行不可能再造更長的按揭,泡沫爆破,又創造一堆負資產。然後房屋資源集中到更有實力的人手上,按揭遊戲重新開始,貧富懸殊變得更大。

政策失誤還是另有目的?

所以我們要分清楚,住屋和置業是兩種不同的需求。政府無意解決住屋問題,只是想將更多的人變成業主。為什麼政府會這樣做?一來,因為把收入較低的家庭推去私人市場,然後逼他們沿著置業階梯向上爬,可以為地產商和樓宇炒賣人士提供彈藥;二來,買了樓的市民,人生目標已經鎖定在應付供樓,承擔不起失去工作或社會不穩的狀況,當他們面對資本家或政府壓榨時往往只能默默承受,更加不敢參與抗爭。

其實,很多人只是想要一個私密的棲身之所,閒時可以招待親友。只要負擔得起,是租是買根本不是重要因素。只是香港樓市太過扭曲,租金竟然會高於供款,上不到公屋的香港人,才會逼於無奈齊齊參與按揭遊戲。

勿忘初衷以人為本

政府應該如何做?政府應搞清楚,房屋政策是要照顧市民的使用需要──這是公民的基本權利──而不是炒家的投資需要,也不是地產商的賺錢需要。房委會網頁註明的機構理想,就是「協助有住屋需要的低收入家庭入住能力可以負擔的居所」。勿忘初衷,原則上,政策應以人為本,不應強調樓房的交換價值,把市民推向波動極大的私樓市場;實際上,政府可以參考德國的租務管制,或設房屋增值稅、空置稅、限制地產商一定時間內必須把房屋推出市場等等。這些政策在不同地方都有成效,都可以討論。

打破不公與謊言... 還我公民安居權!

香港的土地資源,本來就應該屬於香港人。但由港英時期到現在,賣地都是政府主要收入,政府都是把土地視為自己的財產,而不是屬於人民。近幾年來,政府不斷撥款予大白象基建工程,帶動附近地價上升,於是賣地可以貴一點,地產商賣的樓又貴一點。最後得益的是工程承辦商、地產商、政府,捱貴樓的卻是普通市民。

政府常常說香港土地不夠,地少人多,找地困難。但實情是如何?根據《香港年報2013》,香港約有29%人口居於公營租住房屋(即約209萬人),約17%居於資助出售單位(即約122.5萬萬人)。根據規劃署網頁數字,「公營房屋」(包括公營租住及資助出售)總佔地約16平方公里,即僅佔香港總面積1,104平方公里的1.4%,而且比起「私人住宅」(25平方公里)及「鄉郊居所」(35平方公里)明顯偏少。

有數得計,若以公營房屋的人口及佔地比例計算,只要多用10平方公里(1000公頃)起公屋,就可讓75%香港人入住;而只要約1.3平方公里(130公頃),就可以清除公屋輪候冊上的人龍。政府之前曾公開有4000公頃閒置官地,只要拿約3%出來,即可讓所有有需要的人住進公屋。為什麼政府不這樣做?因為這雖然符合市民利益,但不符合政府利益,也不符合地產商利益。

最後,勿忘初衷,為什麼我們要追求民主制度,就是我們要令政府的施政更乎合市民的利益,而不是著重於資本家。土地屬於人民,人民必須在民主制度中決定和監察土地的分配和使用。


圖一:香港一向有足夠房屋應付所有住戶需要(多餘房屋比率9-10%),但由於有炒賣需要,導致房屋仍然供不應求。 (數據來自統計處)


圖二:2005年起計,十年來私樓售價上升200%,租金上升90%,而香港人收入只上升約40% (數據來自統計處)

延伸閱讀:
[1] 姚松炎:出售公屋,是禍是福? 2015-01-16
[2] 港台節目視點31:德國房屋政策;租務管制是利是弊?2014-08-05
[3] 姚松炎:買樓發達夢2014-12-22
[4] 鄒崇銘:伯母冷待,誓死買樓? 2015-01-26
[5] 社聯:房屋政策討論多面體 2011-10-20
[6] Demographia International Housing Affordability Survey:2015 http://www.demographia.com/dhi.pdf

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