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陳紹銘

社工。於大學及大專作教。 關注基層弱勢社群、貧窮房屋議題。 社工復興運動、影子長策會、影子扶貧會、香港政策透視成員 網誌

規劃

樓價跌多少才算合理?

樓價跌多少才算合理?
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樓價跌多少才算合理?

(註︰本文載於2015年3月1日《信報》A17《樓價跌多少才算合理?》)

《財政預算案》於上周公布,篇幅多涉及經濟發展,對於處理樓價問題着墨甚少,社會焦點則較多放在340億元的「派糖」措施。但金管局突然推出新一輪物業按 揭監管措施,包括下調自用住宅按揭成數、調低第二套房及非自用物業供款與入息比率上限,以及下調按揭保險的最高成數等。若然樓市即將回落,提高置業門檻或 將減少用家損失;但在房屋供應不足下,不少社會人士及市民卻隨即表示置業更難,苦無出路。

金管局新措拖對樓市有多大影響、是好是壞,現階段仍有待觀察,但推出措拖正反映政府認為樓價過高,下跌風險明顯增加;是否如早前紀惠集團湯文亮分析樓市即 將「爆煲」?樓價何時回落,筆者無意預測,但樓價跌至什麼水平才是合理、才是市民可以負擔,則值得探討;為市民提供可負擔的房屋,讓樓價回落至合理水平, 亦是政府的基本責任。

要跌八成 才可負擔?

上月香港傳媒廣泛報道香港樓價為全球最難負擔,資料來自美國研究機構Demographia 的國際樓價負擔能力報告,報告訪問來自9 個國家的378 個主要城市,並以樓價中位數與全年家庭入息中位數作比較(medium multiple )計算,方法廣受世界銀行、聯合國及哈佛大學等肯定,以評估樓價的可負擔性(affordability)

報告指出,樓價與入息比例為5.1倍或以上或代表極難負擔(severelyunaffordable),3 倍或以下才是可負擔(affordable),而報告根據2014 年第三季資料,顯示香港當時家庭入息中位數為28.7 萬元,樓價中位數則為489.2 萬元,負擔比率為17倍,屬報告中最高,因此得出香港樓價為全球最難負擔的結論。

香港要回到可負擔樓價水平,以比率3倍計算(如美國奧克拉荷馬市),樓價中位數要跌至86.1 萬元才算合理,即樓價要下跌82.4%!若要接近全球第二位溫哥華的比率10.6倍、第七位倫敦的8.5倍、第六十八位紐約的6.1倍、第九十九位的東京 的4.9 倍水平,香港樓價需分別下跌37.8%、50.1%、64.2%及73.0%(圖一)。


圖一︰2014年各地區的可負擔比率及跌幅估計

近20 年來,根據差餉物業估價署資料,樓價最低位為2003 年7 月,私樓售價指數為58.4,約為2014年私樓售價的兩成多,而2003年家庭全年入息中位數約為18萬元,粗略計算,2003年的樓價與入息比例為6 倍,仍屬於極難負擔。當然,市民或認為這個標準過於嚴謹,2003年的私樓已算相當「抵買」,但這只是因為香港的房屋市場早已多年被嚴重扭曲,港人已經驗 「荒謬疲勞」,樓價瘋狂變得司空見慣,上年樓價高,今年再升,市民又會覺得上年的樓價已不算高,這種「荒謬疲勞」的狀態其實十分可悲

樓價大幅下跌至可負擔水平又是否可能?按年計算,樓價自2003 年以來一直上升,上述計算的跌幅似乎難以想像,不過,樓價大幅下跌亦非未曾發生,回顧近30 年樓價,跌幅最大可說是1997 年金融風暴引起的大跌市,當時,私樓售價指數由高位1997 年10 月的172.9,跌至2003年7月的58.4,6年跌幅為66.2%;而2014 年12 月的樓價指數則為277.6(圖2),若然再次發生大跌市,跌幅會否更甚,實在難以預測。


圖二︰私人樓宇售價指數(1980-2014)

香港政府 難逃責任

在實施多項印花稅「樓市辣招」後仍無法遏抑樓市,今次再次收緊按揭亦未知成效如何。其實,政府官員雖然承認樓價難以負擔,但卻只聲稱希望樓市健康發展,沒 有清楚要求樓價下跌,或應跌多少。若要樓市回落,其實,政府可做的還有很多,如早前台灣傳媒報道台北市長柯文哲回應樓價高問題,便說「明明很簡單」,只需 要第二套房不准貸款;而近期民間團體舉辦的民產稅論壇,姚松炎教授亦提出不同國家的累進房產稅,增加業主擁有多個單位的成本,短期內減少囤積單位、增加住 宅供應,也非常值得參考。

事實上,若要遏抑樓市,政府並非無計可施,卻因政治考慮而止步,一方面政府怕負上「樓市爆煲」的罪名,擔心在介入後出現大跌市,所以一直以「半辣不辣」的 招數作小修小補;另一方面,政府骨子裏仍然不想樓價下跌,希望地產業及銀行業暢旺,也保持地價高企,維持政府地價收入;此外,又想令更多市民成為既得利益 者,鞏固其官商管治

不過,筆者認為,政府的如意算盤亦未必可以打響,當樓價在高位急速下跌,政府即使迅速取消多項「辣招」以示「盡力」,其實仍難逃責任,因為政府在這些年縱 容樓市泡沫形成卻未有大力干預,情況猶如董建華時代,即使樓價受外圍因素影響而大幅下跌,樓價下跌也成為特首下台重要因素。政府多年未能遏抑樓價,屆時樓 市泡沫突然爆破,梁振英、曾俊華等政府高官亦難辭其咎

房奴遊戲 撕裂社會

事實上,當房屋成為商品,並注入投機的元素,遊戲規則將變得相當殘忍,它能令人短期致富,也會讓人一朝成為負資產,十多年前金融風暴後的悲劇,業主燒炭自殺的情況,我們是否願意再見?

若然投機失敗,如炒燶股票,難以諉過於人,但這「房奴遊戲」卻會連累無意投機、置業自住,但在高位入市的無辜市民。這個房奴遊戲一直加強社會階級分化,有樓與無樓者的資產成強烈對比,加劇貧富懸殊,真正破壞社會和諧。

筆者一直主張房屋去商品化及公營化,由政府提供可負擔房屋,保障人民住屋權,希望抗衡這極具破壞性的房奴遊戲,逐步減少其所產生的不穩定及分化因素;可惜,政府近月卻倒行逆施,《施政報告》建議出售公屋後,財政預算再提議資助居屋補地價,力推市民加入房奴行列,對房產稅毫無討論,對囤積物業情況不作打 擊,房屋問題將進一步惡化下去,市民只能自求多福。

作者為影子長策會成員、香港政策透視執委
陳紹銘

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