有發展商最近在古洞南蕉徑農業區有大動作，兩項申請分別興建270幢3層低密度住宅（編號Y/NE-KTS/7），以及一間提供1,200個學位的一條龍國際寄宿學校（編號A/NE-KTS/390），聲稱又要滿足港人房屋及國際學校學位的迫切需求，變相提早終結社會對農業存有任何幻想。兩項發展的申請人，分別為萊特發展有限公司（Rand Development Limited）及Prodigy Education Limited，其中前者的公司董事為禤寶華及羅泰安，不少報導稱二人曾代表恆基、田生收地收樓。
古洞南蕉徑是現時新界僅存比較完整、面積較大的農業區。早在1968年由「鄉郊用途及保育臨時委員會」提交一份名為《鄉郊與人》（The Countryside and the People）的報告，提及蕉徑一帶農地獲評為甲級（見上圖，紅圈示），集中種植蔬菜、水果等經濟作物；《古洞南分區計劃大綱圖》中也指蕉徑一帶農地質素良好，漁護署署長認為古洞南所有常耕農地均值得保存；此外，這裏亦擁有全港數量最多的「信譽農場」，同時是安排受新界東北新發展區影響的農民復耕的地方，以及盛傳未來農業園的最終選址……
兩個發展項目內的部分農地（紫色部分），是早前發展局認定為「有潛力作復耕用途的土地」（青綠色部分），容許受新界東北發展影響的農戶復耕。
成功發展 蕉徑農業區淪陷
蕉徑是農業重鎮、農地復耕潛力極高，又如何？發展商偏要在此農業重鎮上動土，又豪宅又國際學校，順帶更擴闊及興建新道路，美其名「為本區居民及務農工作者改善目前的生活交通運輸網絡」，實際上一刀劈開整個農業區及河流，農業區給連根拔起，也把發展與西面林村郊野公園的範圍收窄，農地作為綠化緩衝的功能完全失效。
改作低密度住宅發展的地盤內，逾兩成六為常耕農地
兩項發展至少影響7個信譽農場
這不是「明知山有虎，偏向虎山行」的氣魄，而是在發展商眼中，農地並非「發展限制」，補償農地的成本也省回，甚至與政府農業政策、新界東北特殊復耕計劃有嚴重衝突也在所不適。
歸根究柢，一方面優質農地容許更改土地用途，已成為發展商慣用手段，另一方面城規條例下劃作「農業」用途容許多項「非農業」用途申請，令「農地農用」的原則無法貫徹始終。新農業政策諮詢文件甫首肯定農業與食物自主、環保、生態保育、鄉郊環境等關係，然而這些視野沒有透過檢討現時農地規劃的制度而一一建立出來，可見的將來，去了一個蕉徑，以後還有錦田、坪輋、邊境禁區等地，保不住農地，惶論農業發展。
改革農地規劃
關於農地規劃，外地對農地的分類及定義十分嚴謹，英國有「農地分級制」，農地按泥土、地勢、水浸威脅等分成5級，方便規劃部門審核發展時作參考。日本亦有類似的做法，按農地資源之重要性實施不同的標準，指定核心農區原則上不可改變用途，嚴格限制轉用。另外，即使農地上作農業用途，對於農用設施的界定、建立如溫室、畜舍等農業經營上設施的面積亦有標準。
香港應為所有農地作詳細調查，優質農地絕對禁止改變用途，一些原劃作發展而又具復耕潛力或緩衝功能的農地，特別是位處鄰近后海灣濕地及邊境禁區一帶的農地及魚塘，同樣應包括在內。針對法定圖則內的「農業」地帶而言，第一欄及第二欄內的所有用途應有更嚴謹的定義，避免有如今次蕉徑「搏大霧」的規劃申請歷史重演，利用「農業」地帶下容許向城規會申請「學校」，之後光明正大在規劃文件中寫出「國際學校與『農業』用途相符」。至於排山倒海的丁屋無論成功闖關與否，都是農地最大的威脅，同樣應檢討剔除在「農業」地帶以外。
公眾同仇敵愾，除了去信城規會反對發展入侵農地這項「例行公事」以外，請趁新農業政策進入尾聲之時，順帶把「改革農地規劃」這個大題目，送到食衛局的辦公室內。
文：吳希文（長春社助理公共事務經理）
請電郵至[email protected]，反對蕉徑兩項規劃申請：
1,200個學位的一條龍國際寄宿學校（編號A/NE-KTS/390），諮詢期至17/3
270幢3層低密度住宅（編號Y/NE-KTS/7），諮詢期至20/3