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農業檢討未完成 蕉徑農業區全滅

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農業檢討未完成 蕉徑農業區全滅

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有發展商最近在古洞南蕉徑農業區有大動作,兩項申請分別興建270幢3層低密度住宅(編號Y/NE-KTS/7),以及一間提供1,200個學位的一條龍國際寄宿學校(編號A/NE-KTS/390),聲稱又要滿足港人房屋及國際學校學位的迫切需求,變相提早終結社會對農業存有任何幻想。兩項發展的申請人,分別為萊特發展有限公司(Rand Development Limited)及Prodigy Education Limited,其中前者的公司董事為禤寶華及羅泰安,不少報導稱二人曾代表恆基、田生收地收樓。

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古洞南蕉徑是現時新界僅存比較完整、面積較大的農業區。早在1968年由「鄉郊用途及保育臨時委員會」提交一份名為《鄉郊與人》(The Countryside and the People)的報告,提及蕉徑一帶農地獲評為甲級(見上圖,紅圈示),集中種植蔬菜、水果等經濟作物;《古洞南分區計劃大綱圖》中也指蕉徑一帶農地質素良好,漁護署署長認為古洞南所有常耕農地均值得保存;此外,這裏亦擁有全港數量最多的「信譽農場」,同時是安排受新界東北新發展區影響的農民復耕的地方,以及盛傳未來農業園的最終選址……

兩個發展項目內的部分農地(紫色部分),是早前發展局認定為「有潛力作復耕用途的土地」(青綠色部分),容許受新界東北發展影響的農戶復耕。

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成功發展 蕉徑農業區淪陷

蕉徑是農業重鎮、農地復耕潛力極高,又如何?發展商偏要在此農業重鎮上動土,又豪宅又國際學校,順帶更擴闊及興建新道路,美其名「為本區居民及務農工作者改善目前的生活交通運輸網絡」,實際上一刀劈開整個農業區及河流,農業區給連根拔起,也把發展與西面林村郊野公園的範圍收窄,農地作為綠化緩衝的功能完全失效。

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改作低密度住宅發展的地盤內,逾兩成六為常耕農地

兩項發展至少影響7個信譽農場

這不是「明知山有虎,偏向虎山行」的氣魄,而是在發展商眼中,農地並非「發展限制」,補償農地的成本也省回,甚至與政府農業政策、新界東北特殊復耕計劃有嚴重衝突也在所不適。

歸根究柢,一方面優質農地容許更改土地用途,已成為發展商慣用手段,另一方面城規條例下劃作「農業」用途容許多項「非農業」用途申請,令「農地農用」的原則無法貫徹始終。新農業政策諮詢文件甫首肯定農業與食物自主、環保、生態保育、鄉郊環境等關係,然而這些視野沒有透過檢討現時農地規劃的制度而一一建立出來,可見的將來,去了一個蕉徑,以後還有錦田、坪輋、邊境禁區等地,保不住農地,惶論農業發展。

改革農地規劃

關於農地規劃,外地對農地的分類及定義十分嚴謹,英國有「農地分級制」,農地按泥土、地勢、水浸威脅等分成5級,方便規劃部門審核發展時作參考。日本亦有類似的做法,按農地資源之重要性實施不同的標準,指定核心農區原則上不可改變用途,嚴格限制轉用。另外,即使農地上作農業用途,對於農用設施的界定、建立如溫室、畜舍等農業經營上設施的面積亦有標準。

香港應為所有農地作詳細調查,優質農地絕對禁止改變用途,一些原劃作發展而又具復耕潛力或緩衝功能的農地,特別是位處鄰近后海灣濕地及邊境禁區一帶的農地及魚塘,同樣應包括在內。針對法定圖則內的「農業」地帶而言,第一欄及第二欄內的所有用途應有更嚴謹的定義,避免有如今次蕉徑「搏大霧」的規劃申請歷史重演,利用「農業」地帶下容許向城規會申請「學校」,之後光明正大在規劃文件中寫出「國際學校與『農業』用途相符」。至於排山倒海的丁屋無論成功闖關與否,都是農地最大的威脅,同樣應檢討剔除在「農業」地帶以外。

公眾同仇敵愾,除了去信城規會反對發展入侵農地這項「例行公事」以外,請趁新農業政策進入尾聲之時,順帶把「改革農地規劃」這個大題目,送到食衛局的辦公室內。

文:吳希文(長春社助理公共事務經理)

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請電郵至[email protected],反對蕉徑兩項規劃申請:

1,200個學位的一條龍國際寄宿學校(編號A/NE-KTS/390),諮詢期至17/3
270幢3層低密度住宅(編號Y/NE-KTS/7),諮詢期至20/3

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