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政經

「需求主導」搵笨

「需求主導」搵笨
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市建局行政總監譚小瑩在今年3月31日發公開信呈辭。信中說, (I believe URA must always put its social mission before profit considerations)。即是,她對2011年的「以人為先,地區為本,與民共議」的工作方針與市建局主席蘇慶和產生基本分歧。蘇慶和回應,「唔係,絕對無這個問題。(市建局)根本無可能有盈利,我們現在全部項目有虧蝕。如果做一個營運機構,如果有虧蝕時,係咪要盡量減少虧蝕呢?就係咁解。」今天,蘇慶和又搞一個虧蝕項目。

槐樹街重建項目

市建局開出「天價」進行收購收購大角嘴槐樹街一個「需求主導」重建項目的業權,不但創下市建局歷來新高,而且是首個重建後單位減少的「需求主導」項目。市建局估計總發展成本達七億七千萬元,並預計有虧蝕。

「需求主導」

政府在2011 年2 月24 日公布《市區重建策略》,採用「以人為先,地區為本,與民共議」的工作方針推行市區更新。

在這方針下,它在2011年7月推出「需求主導」計劃。在該計劃下,有「需求」的舊樓業權人可以主動要求市建局收樓。

市建局在2011年5月通過的申請標準為:
1. 不少於67%業權人同意有關申請;
2. 申請地盤面積不少於400平方米;
3. 項目內的樓宇狀況屬失修或明顯失修。

同區七年樓價

市建局的補償機制是以同區「七年樓」的呎價收購的。換言話說,舊樓業權人是以新貨的價錢賣殘舊貨,當然是有「需求」了。因之,市建局在三期(每年申請一次)內收到了110個申請。這些地段細,當然是虧蝕生意。更有甚者,有些人為了滿足第三項條件,索性讓其失修。需知道,重建項目是地區選舉必爭之地。那些政黨會說,老人家無錢維修。之後,地鋪又說,不同意迫遷。市建局便要再花點錢,息事寧人,所以虧蝕更大。

財務事宜

截至2 0 1 5 年3 月3 1 日,市建局的資產淨值為2 5 0 億元( 市建局每年的資產淨值可以有很大波動) , 當中包括政府注資的1 0 0 億元, 以及累積盈餘1 5 0 億元。市建局在2014年的淨營運虧損為2 3 億元;在2015年的淨營運盈餘為1 1 億元。

「需求主導」計劃檢討

由於市建局無法滿足所有「需求」,截至 2015 年 5 月 3 1 日,市建局只能啟動11個「需求主導」項目。

行政長官在去年的《施政報告》中表示,「市建局收到的申請,規模越來越大,而須考慮的因素亦越來越複雜,市建局有必要全面檢討該計劃,並且以審慎及『維持財政自給為長遠目標』的原則,持續營運」。

因此,陳茂波去年5月被議員追問,承認玩大咗。巿建局於2 0 1 4 年1 2月5 日公布有關檢討結果, 計劃的主要修訂包括:

(a) 將同意比例由不少於6 7 % 提高至不少於8 0 %;
(b)地盤面積由最小4 0 0 平方米, 增加至最小7 0 0 平方米;以及
(c)若附有屋宇署發出而長期未執行的維修令, 則將會被扣分。

後記

截至2015年3月31日,市建局已開展了共57個重建項目(包括六個房協項目)、兩個保育項目及一個活化項目,當中9個項目已經完成,3個項目已經終止。

市建局對其自行開發的項目已經應接不暇,「需求主導」是整餅工程。雖然,它在2015年7月接受第四輪計劃申請中提出了4項要求,例如,地盤不可帶有古物古蹟等,可以預見,「需求」不會減少。審理這些「需求」等於浪費公帑。

政府在對待窮人時十分苛刻,它對有產人士則關懷備至。「需求主導」重建計劃就是一個例子。

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