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謝冠東

中文大學翻譯系畢業生,《東東錯別字詞典》、《東東讀音小字典》等網上字典及翻譯社「東東心思社」創辦人(網址:www.kwuntung.net)。2009年活躍於反高鐵運動,熱衷行山和素食。 網誌

規劃

新地元朗的如意算盤?

新地元朗的如意算盤?
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原圖自維基百科,作者為Qwer132477,以Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported分享。

新地以遠超市場預期上限25%高價購入元朗站地皮,擊退另外五個財團,那是以真金白銀告訴大家,它看好元朗。

我相信這絕對是棋高一着。項目包括商場,那將能確保元朗站商場沒有對手,成功建立完全壟斷,可享最高議價能力。此外,商場本身地利極佳,對比將軍澳,沿線各站均有商場,競爭激烈,而爭奪的消費群就僅有將軍澳區區40萬人口而已。反觀元朗站,西鐵沿線如錦上路、朗屏、天水圍和兆康均無大型商場,而屯門站的屯門市廣場亦離西鐵站有些距離。就連領匯商場,元朗也特別稀少,僅朗屏一個(因元朗公屋特別少)。新地將能以單一商場,網羅元朗以至整個新界西北100萬的人口。何況隨著洪水橋和元朗南發展,人口還持續飆升。那已足證此商場價值,是倍計於其他商場。

誠然,新地在元朗有很多物業,但也不至於能盡掃所有地皮。可是不要緊,因為只要有商場,其他發展商也要為它作嫁衣裳。比如其他發展商建造的尚悅、尚城、尚築等等,其居民仍是要到新地商場消費,故每當有新物業落成,新地也能間接分一杯羹,新收入源源不絕,而新界西北亦將是有最多新物業落成之處。

商場除了能盡攬西北人口,它同時亦鄰近大陸。雖然上水廣場更接近大陸,但規模及不上元朗商場。他日新地是進可攻,退可守,若內地消費群強勁,便可以其為目標對象;一旦內地消費熱潮減退,則仍可退守新界西的龐大人口,較能安然渡過中港各種順流逆流。

另外,是次以高價奪得地皮,推高了市場對元朗樓價的預期,亦有助新地以較高價格出售其建築中的大量元朗單位,主要是峻巒(逾3000伙)和Yoho三期(2500伙),所賺之處隨時已可彌補高出的地價成本。而把元朗站土地盡握手中,亦能振奮士氣,物業部及商場部都將有更多設計空間,發揮才幹和想像。古時打仗靠武力攻城掠地,能士氣大振;今時獲取土地只需有金便可,兵不血刃,更何況這些揮出去的金,大可在日後販售物業時收回。元朗項目建成後,新地亦可能憑新界東西兩大商場成為Mall界龍頭,鞏固市場地位。

雖然元朗站買入價高於市場預期上限25%,也不過是18至19億之數,對比新地逾3400億的市值,只是九牛中的一條毛。能以區區小數,換取以上龐大效益,實屬尚算。讀者如有餘錢,也可趁新地股價現價較為低迷買入投資,與它同享效益,唯筆者早就已囊空如洗了。

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