規劃

山明水秀必定樓價高企?土地問題還是地產問題?

廣告
山明水秀必定樓價高企?土地問題還是地產問題?

廣告

早前,梁錦松出席論壇討論香港發展,提到社會可討論改變郊野公園用途而用以興建房屋。此論點不算新鮮,卻再引起社會爭議,尤其是梁錦松被視為下屆特首的熱門人選之一,他對港人最關切的房屋土地問題的意見最為關鍵。

可惜,梁錦松的分析不但弄錯基本事實數據,也把問題簡單化為「要山明水秀則要樓價冠全球」的對立,更是漠視房屋問題的核心「要地產霸權則會民不聊生」的事實。若然他真的成為未來特首,實在令人擔心。仔細分析梁錦松的說法,便知道當中的資料數據並不準確,身為精於數據分析的前財政司司長,實在令人質疑他有多熟悉土地房屋議題。首先,梁錦松指有人提出,郊野公園與居住土地的比例掉轉,即40%用作居住、35%用作郊野公園已算不少,35%的比例多於全球所有大城市;然後又指5%的增加土地大約可住100萬人;更提出香港發展成1000萬人口城市的說法。

不掌握土地數據 信口開河當秘笈

不過,根據規劃署「香港土地用途2014」資料,全港土地面積為1110平方公里,當中其他用地佔590平方公里,住宅佔77平方公里,即包括私人住宅(26平方公里)、公營房屋(16平方公里)、鄉郊居所(35平方公里);而漁農自然護理署資料則顯示,2014年3月,全港約443平方公里土地,已劃為24個郊野公園和22個特別地區(例如果洲群島、大埔滘自然護理區),其中郊野公園佔絕大比例【表1】。因此,本港的郊野公園所佔比例,約佔全港土地40%,但住宅用地只佔不足7%,實在不知梁錦松引用的數據從何而來?

此外,根據統計處資料,2014年底,香港人口為7266500,住在77平方公里之中,非常粗略而言,即每1平方公里住宅用地便大約住了10萬人;以此推算,要多住100萬人,便需要多10平方公里土地,佔本港用地約1%,而非梁錦松所指的5%土地。

事實上,梁振英於競選期間已多次提出1%多住100萬人的說法,亦曾吸引到不少支持,只是當選後才「突然」發現困難重重。當然,筆者並非如此主張,只是質疑梁錦松的說法欠缺根據,而這種說法非常粗疏,亦不算科學;也如前天文台台長林超英多次指出,郊野公園的土地大部分不適宜發展平民房屋,因而無法降低樓價,而且成本很高,破壞環境等保育問題更是不用多說了。

更大的問題是,為何要香港發展成為一個1000萬人口的社會?有沒有足夠配套、合適的房屋、福利支援和就業機會?港人能否住得更大、樓價租金會否更便宜?會否產生更多社會矛盾?若只以經濟發展的角度出發,一廂情願地大量增加人口,也無法紓緩梁錦松自己提出的「上樓無望、上流困難、上位無門,惟有上街」的問題,社會矛盾只會愈演愈激烈,對香港的社會發展並無好處。

發展郊野公園,無論陳茂波、梁錦松或政府等人的說法仍然比較保守謹慎,例如「是否不能碰、不能發展」、「稍為調整」、「可以商討」等,似是試試社會水溫。其實,發展郊野公園不但可行性低、成效有限、破壞環境;即使再退幾步討論,發展很可能須要面對修例、城規會討論、公眾諮詢等,動輒需時數年或更長時間,不可能是中短期便可處理房屋問題的政策。或許,這根本是沒有評估其可行性的「信口開河」,以便回應一下所謂「土地問題」。

地產霸權 抑或 民不聊生

事實上,梁錦松所說的「要山明水秀則要樓價冠全球」是假對立的偽命題。近年梁振英把房屋和不少民生問題歸咎於「土地問題」,也只是轉移視線,真正的核心在於「地產問題」,只是政府高官從來不願正視或公開承認。

香港嚴重欠缺土地嗎?為何政府仍可不斷賣地?賣地收入多得庫房水浸,再每年派糖,而中產和上層受惠往往比基層多,今年度退回差餉77億元,業主袋袋平安。公營房屋的用地效率比私樓和豪宅高,少賣幾幅地、少派點糖,興建多幾幢公屋好嗎?賣地比例又可否「稍為調整」?樓價高企,設立房產稅限制囤積物業、釋放單位,又「是否不能碰」?

土地不足?那為何仍要預留近千公頃土地興建丁屋?為何不發展高爾夫球場?為何在全港市民住得水深火熱之際,仍要維護特權階級的利益?更是不斷縱容「套丁」等炒賣丁屋行為?160平方米或以上的私人住宅空置率長期高於10%,還用繼續撥地興建這類豪宅單位嗎?市建局重建回收的土地能否不建豪宅而改建公屋?如何減少各大地產商的囤積土地?高地價政策,以致租金高企、物價上漲、小店倒閉、民不聊生,能否「稍為調整」?以上種種問題,「是否不能碰」或「可以商討」?這些才是政府高官、社會賢達應與市民認認真真討論的問題【表2】!

說到底,是政府選擇了發展地產、偏袒權貴,那不是「土地問題」,而是「地產問題」;真正的對立,不在於「要山明水秀則要樓價冠全球」,而是「維護地產霸權則會民不聊生」。政府要緩和社會矛盾,必須作出選擇。

陳紹銘
影子長策會成員、香港政策透視執委、社工復興運動成員

本文刊登於2015-11-9《信報》A21《山明水秀必定樓價高企?》

廣告