灣仔的利東街 (Lee Tung Street)，又稱「囍帖街」，已由一條印刷店林立的熱鬧老街變成走高檔路線的Lee Tung Avenue。Street 到 Avenue 的轉變，揭示了重建項目的發展商(即信和置業)，銳意把充滿生氣的街道空間用生硬的空間設計取替，令街道融入其高檔的發展項目 -囍滙。新建的利東街被信和納入為公眾休憩廣場 (“Public Open Space”)，是為名符其實的私人發展公眾休憩空間。眾所皆知，香港是個發展商當道的城市。大部分我們所見的建築物是不同發展商的產業，或者，連公共空間也被私有化大家已早見慣不怪。
香港的公共空間的創造和管理涉及三大類別–政府，私人機構和非牟利組織。當中，以私人機構管理的公共空間最受爭議。這類空間亦稱為「私人發展公眾休憩空間」(Privately Owned Public Space)，下文將稱之為POPS。POPS 並不是由石頭爆出來的概念，它其實是有政策上的依據–
1）發展商可受政府的地契要求限制，而被硬性要求提供公共空間。
2）發展商可與政府訂立公用契約(Deeds of Dedication)，撥出部分空間作公共用途，而換取更高的地積比率和更大的總樓面面積。
後者似乎是個一舉兩得的事 –政府可不費分毫提供公共空間予香港市民，發展商也可建更高的樓，賺更多的錢。或者，這是一舉三得，因為市民大眾也可享用多一個公共空間。
一舉三得固然皆大歡喜，但事實上，這個完美的結局在香港並非處處可見。更甚的是，POPS在香港人的印象中似乎不太好。相信大家都記得2008年發生的時代廣場事件，這是香港第一件關於POPS的事件，所以也可說是令人先入為主對POPS有着負面的印象。當時，街頭表演者在時代廣場地下表演時受到保安以及警察的驅趕，大家議論紛紛，及後大家發現原來該地方是開放給大眾使用的公共空間，並受到與政府簽訂的公用契約所規範。
POPS的存在，大多因為發展商受政府的利誘去簽訂公用契約。老實說，建一個公共空間需花費多少? 換來的地積比率和總樓面面積才是重點所在和發展商真正關心的事。故此，發展商志不在提供舒適或可塑性高的公共空間，他們只想提供一個易於管理的地方，在公用契約之中胡混過關以換取更大的地積比率賺取更多利潤。你在POPS唱歌跳舞，雜耍賣藝，無疑是對管理一方構成挑戰。所以，有些POPS會訂下規例禁止市民在該地方進行某些活動，安排保安員定時巡邏，或索性安裝閉路電視監祭着每人的一舉一動。加上公用契約也有不少限制：
1）有些公用契約只容許行人行走，不容許其他類型的活動，包括：唱歌跳舞賣旗等等。
2）公用契約之間的條款大多大相逕庭，因發展項目而定，而公眾對這些條款並不知情，因此市民使用這些公共空間的權利就落入發展商和政府手中。
這些所謂的「公共空間」大多都非常難找，暢達性很低，例如: IFC和東薈城的空中花園，目的是避免過多的遊人前往以及方便管理。最終發展商成功以小搏大，換取更高的地積比率，賺取更多，而事後的「公共空間」也不是市民喜聞樂見，貨真價實的公共空間。
圖：2008年的POPS爭議發生後，時代廣場的POPS容許街頭表演 (Credit: Wikipedia)
圖：囍滙的公共空間
政府用這種方法提供公共空間可謂「偷雞唔到蝕渣米」，為利益向發展商而非市民傾斜，公用契約背後的種種舉動限制市民在POPS的活動權利雖然方便了管理，但卻為難了市民。其實，筆者相信大家並不是對POPS這種公共空間帶着敵意，只是希望POPS在管理上更人性化和具彈性，給予我們更多的自由。發展商和管理公司絕對能在他們的能力範圍內提供一個市民滿意的公共空間，何樂而不為呢? 筆者寄望管理公司在管理重建後的利東街時，有多一分的人性和彈性，能讓灣仔的老街坊有多一個舒適的公共空間。
文: Jessie Kwok & Jethro Fung