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香港劏房劏房戶租金指數及變化分析

香港劏房劏房戶租金指數及變化分析
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全港關注劏房平台與中大未來城巿研究所聯合公布
香港劏房劏房戶租金指數及變化分析新聞稿

香港中文大學(中大)未來城市研究所土地資源及房屋政策研究中心獲中大知識轉移基金資助,與全港關注劏房平台(平台)合作進行一項研究,以探討香港劏房戶的租金指數變化。研究人員在過去一年透過實地測量、訪問租客、批則核實等專業研究方法,就100多戶劏房戶的租金、電費、起租期和居住面積等多方面進行調查,結果發現2014年10月的香港劏房租金指數為370.1(計算電費額外收費在內),比對差餉物業估價署同期甲類住宅租金指數為177.4,劏房租金是甲類住房租金的2.1倍。其中以九龍區的劏房租金最高,而且有跡象顯示劏房租金愈來愈高,比甲類住房租金升得更快。研究發現,若以起租期推算劏房租金升幅,劏房租金指數由2012年的349.4上升至2015年10月的543.4,升幅達56%,而同期的甲類住房租金指數只上升了21%。

未來城市研究所副所長姚松炎教授表示:「這些數據反映過去四年,劏房戶租金的上升速度是甲類住房租金的2.1倍,租金上升壓力比一般細單位高出很多,情況令人憂慮。」

全港關注劏房平台召集人賴建國對相關問題提出建議,以舒緩低收入家庭的住屋困境:「我們建議政府應提供過渡性房屋作為面臨政府部門迫遷的租戶家庭解決短期住屋需要。此類房屋可以是審計處提出的閒置校舍、政府宿舍、市建局的安置單位、善長捐助了予社福機構的住宅單位。對象為公屋輪候超過三年的家庭。其他的建議,如將『非公屋、非綜援住戶生活津貼』恆常化;研究及討論租務管制,將適足住屋權引入香港等也是值得繼續討論及落實。」

建立劏房租金指數的重要

一般有關劏房租金的研究,主要以調查平均市值租金作為量度標準,但平均數往往因為各國樓盤的地區與質素不同,租約條款不一樣,平均數經常出現嚴重偏差。可惜差餉物業估價署並無提供劏房租金指數,只為甲至戊類住房提供租金指數。因為劏房數量不足以製訂租金指數,本研究透過一套同單位核實租金比例的新方法,解決制定劏房租金指數的技術難題,為長遠追蹤劏房租金變化提供新資訊,有助了解低收入家庭對房屋租金的負擔情況,對症下藥。

事實上,香港作為全球發展經濟體之中貧富懸殊最嚴重的城市之一,可負擔住屋一直是社會問題的重中之重。然而,過去十年當私人住宅的家庭入息中位數上升73%,其間的平均租金卻上升了157%,收入升幅遠遠追不上住房租金升幅。其中以細單位的租金升幅尤其顯著,過去四年,當大單位租金下跌了1%,細單位租金卻上升了24%,在租金高企的時代,市場對細單位的需求特別殷切。

過渡性房屋作為解決劏房居民住屋需要的方案之一

劏房戶數目仍然持續上升,政府總公屋建屋量只遠低於需求。運輸及房屋局於12月18日公佈的《長遠房屋策略》2015年周年進度報告中指出現有「居住環境欠佳的住戶」為87,600戶,較去年85,500戶上升2,100戶(2.4%)。然而,2015-16至2019-20年度出租公屋單位供應只是76,700個較去年提出的76,400個僅多了300個,可見劏房戶仍有一段長時間留在惡劣的居住環境內。中大的研究更揭示劏房戶「愈住愈貴,愈升愈快」。在2015年9月共有285,300宗公屋申請,當中142,500宗為一般申請家庭;142800宗為非長者一人申請,平均輪候時間達3.6年,有違政府輪候3.6年的承諾。另一方面,屋宇署卻堅決取締工業大廈內劏房,加強檢控業主;對住宅樓宇內涉及消防安全的劏房加強執法。劏房居民只能在政策失誤的情況下居於更隱閉的劏房,而安全及環境只會更差。故此,政府有必要為劏房戶提供中短期舒緩住屋需要方案。

全港關注劏房平台倡議設立「過渡性房屋」及探索其他舒緩措施的可能性。平台建議的過渡性房屋的原則是在現有閒置建築物物上作改建,以節省興建時間,加快安置受影響的居民。該建築物應在3-5年內不會清拆或改建,而現時由公營機構管轄。根據上述的原則,平台發現有四大可能性:

1. 市區重建局安置單位

根據發展局及市建局於2015年8月提交給立法會發展事務委員會的報告(CB(1)1210/14-15(01))顯示現有四座[1]於土地發展公司年代興建合共提供238個家庭單位及214個1/2人共用間格單位。閒置分別為157個(66.0%)及170個(79.4%)。如改變其用途便可安置327個劏房戶。

2. 閒置學校

審計署於2015年10月發表的《第65號報告書》〈第3章:使用和處置空置校舍〉內發現教育局轄下有105間空置校舍。當中29間仍未交回政府,其中有8間未預留作任何用途的平均空置時間達6.4年,大部份在港島及九龍區適合舊區劏房戶。另外有73間已交還地政署,大多在新界,平均空置時間更達12.1年。餘下的3間為房屋署轄下,有2間由社會福利署檢討是否改建作康復服務之用;另1間空置達4.6年但仍未有分配作任何用途。故平台建議可改建該批校舍作過渡性房屋。

一間標準校舍有30個課室,21個特別室。如以每班班房(67平方米)改建為2間房間供2個劏房戶居住,一間校舍便能照顧60個家庭。如以上述的教育局(8間),地政總署(73間)及房屋處(1間)合共82間校舍作改建,那便可以安置4,920個劏房戶。

3. 政府閒置宿舍

審計署於去年4月發表的《第62號報告書》〈第3章:第1章:過剩宿舍的管理〉內指出政府閒置宿舍共498個,當中有過剩高級公務員宿舍198個,從房屋署接管有待重建宿舍5幢。將這批宿舍改建,又可安置超過500個劏房戶。

4. 善長捐贈社福機構作慈善用途的住宅單位

每年也有善長捐贈物業予慈善福利機構,此批物業也可作安置劏房戶用途。以東華三院2014/15年度為例,其出租住宅樓面面積達94,249平方米。如以30平方米一間作過渡性房屋便可建3141.6間。相信保良局、博愛醫院、仁濟醫院等亦有一間數量的住宅單位可作改建安置用途。

平台建議過渡性房屋的對象為因屋宇署執法而被迫遷,輪候超過3年有18歲以下成員的公屋申請家庭。租金參考現時公屋的租金定價。租住期至獲編配公屋為止。此類房屋由非政府機構負責日常營運,開支由運輸及房屋局負責。

其他中短期措施也刻不容緩

除了過渡性房屋外,平台亦倡議多管齊下以不同措施協助舊區劏房戶。如中期方面,研究及討論多方向及多層次租務管制方案。如以稅務及資助維修吸引業主將其單位以低於市價租予基層住戶。將市建局舊區重建用地以60:40作劃分興建一定比例出租公屋。將聯合國「適足住屋權」引入香港《長遠房屋策略》內。短期方案,包括將「非公屋、非綜援住戶生活津貼」恆常化等也是值得落實推行。

若經費許可,全港關注劏房平台和未來城市研究所將會在未來進行季度調查,定期報告有關劏房租金指數變化,以便追蹤劏房戶的負擔能力變化。

2015年12月20日

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