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錢能解決的住屋問題

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錢能解決的住屋問題

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近月樓市雖然始見轉向之勢,但基層房屋問題仍然嚴峻。統計處3月發表的專題報告顯示,劏房的數目與居住人數近年一直上升,租金依然高昂,而公屋輪候冊個案和輪候時間續創新高,問題未見紓解。

除了跟從嚴重計算錯誤的10年建屋目標,梁振英政府房策未見寸進。另一邊廂,財政預算盈餘連同房屋儲備金撥備高達750億元,曾俊華的演辭結語雖能引起港人共鳴,換來一點掌聲,但其財技仍是重富輕貧,不但未能紓解民困,還未有善用盈餘紓緩住屋問題,可說坐以待斃。

減少變賣土地 善用空置單位

處理劏房與基層住屋問題,大幅興建公營房屋是最主要的方向。政府一直問地從何來,表示已多管齊下覓地建屋,也把傳媒和公眾焦點轉到「土地不足」。然而,有一個奇怪現象是,政府一方面說無地,另一方面卻見每月賣地;政府一方面說以賣地作為收入,另一方面卻把以百億計盈餘「派糖」。就是說,政府實際是有財政空間可以減少賣地而不至於出現結構性財赤

根據地政總署賣地記錄,2011/12至2015/16年度,賣地面積共155.5公頃,以住宅用地為主,總地價2769億元【表1】。非常粗略計算,若過去5年每年減少三分一賣地,每年收入約減少185億元(財政預算與地政署的計算有些不同),則每年可有多近10公頃土地興建逾萬個公屋或居屋單位,紓緩公屋輪候問題;另一方面,近期土地亦出現流標情況,例如年初流標的元朗凹頭約2.8公頃的住宅用地,政府亦應把未來流標的土地用作興建公營房屋。

減少賣地對財政影響有多大?從過去幾年每年度的《財政預算案》數據分析,地價收入約佔總收入約15%【表1】,若然減少三分一賣地,影響相對輕微,實際上減少賣地少收的金額,比每年一次性紓緩措施(派糖)的金額更少。此舉或會令私樓單位供應相對減少,實際上,在同等地皮面積中,公營房屋能容納更多住戶,土地使用更有效率,亦能協助更多人入住適切居所,如要處理置業需求則增建居屋處理。

此外,中型與大型私人住宅單位空置情況仍見偏高,空置率分別為︰70至99平方米單位︰5.5%;100至159.9平方米單位︰7.3%;160平方米或以上單位︰9.4%。在未見有急切需要的情況下,政府更可實施空置稅加強市面私樓單位供應;而且私樓價格並非單由供應影響,實質利率或是更主要因素。

購入市建地盤 增建公營房屋

另一方面,政府經常指欠缺市區土地,難以在市區興建公營房屋。不過,其中一個持份者卻在市區土地運用方面有重要角色——市區重建局。
市建局過去10多年在市區收回土地,當中涉及不少唐樓,亦是不少基層市民的住所,市建局回收土地後,轉頭就把土地賣予地產商興建私樓,當中不少更是一般市民難以入住的豪宅,令房屋問題惡化。

以觀塘市中心重建項目為例,重建佔地涉及5.3公頃,當時估計總發展成本約300億元。然而,至今項目只計劃發展約2168個住宅單位,不單商業樓面面積大於住宅面積,而且更沒有公屋單位,若政府能負起部分發展成本,調整規劃,就能增加數千個市區公屋單位

又例如最近提出的土瓜灣重建項目,地盤面積約0.8公頃,市建局估計發展成本約116億元,項目初步建議提供住宅1150戶,若梁振英政府急市民所急,理應分擔發展成本,或購回部分土地,作發展公營房屋之用【表2】。早前公開發售的煥然壹居算是一個資助房屋項目的嘗試,不過項目與市價掛鈎,折扣率亦低,未能照顧中低下階層的需要。若政府能配合市建局重建發展,在市區興建公屋或低售價的居屋,相信能紓緩基層住屋問題。

或說,市建局的設定是自負盈虧,要付上回購物業的成本,則要高價賣出土地。不過,這也是錢能夠處理的問題,一方面,市建局至2015年3月,仍有近250億元資產。此外,政府現時已有750億元房屋儲備金,實可用作發展建屋;而且每年政府的經常開支中,「房屋」項目只佔約0.1%,實在有必要增加房屋開支以紓緩民困。


樓市辣招恒常化 減少派糖大白象

用錢可以解決的房屋問題,錢從何來?簡言之,增加收入、減少開支。根據2015年政府於立法會的回覆,2014/15年度,就不動產收取的印花稅收入為488億元,比2013-14年度的187億元大增近300億元,其中樓市辣招之一「雙倍印花稅」佔224億元。稅務局資料顯示,2014年12月至2015年5月的6個月期間,三種樓市辣招收入共139億元,已比發展土瓜灣重建項目的發展成本為多。

近日樓市轉向,地產商和經紀公司紛紛向政府施壓「撤辣」。然而,樓市辣招不但能控制部分炒賣「需求」、減少物業囤積,也能為庫房增加可觀收入,樓價回到合理水平前,政府絕不應「撤辣」,更要考慮把辣招恒常化,可為政府帶來穩定收入,甚至把「買家印花稅」加辣,限制境外資金炒賣物業,同時保障本地用家。此外,政府也可提高利得稅、設立空置稅和累進房產稅,都可長遠穩定增加庫房收入,加強資源再分配。

另一方法是減少開支,醫療、教育和福利的需求仍大,這方面的民生經常性開支應有增無減;反之,近年為人詬病的大白象工程實應減建,項目如高鐵(近850億元)、人工島(近1500億元)、機場「三跑」(近1400億元)、港珠澳大橋(近1100億元),實在「以一當十」,一個項目的開支,動輒比一年賣地收入更高,也可以是10個重建項目的發展成本,更可是逾萬公屋的建築成本;莫說叫停一個項目,只要控制項目超支情況,如高鐵的196億元,足以省回大量公帑用以處理土地房屋問題。

自2007/08年度,財政司每年都有「派糖」的寬免或利民措施,至今個年度,10年來已派近3000億元,其中讓業主受惠的差餉寬免措施,10年來派近900億元,最大問題是沒有限制只有自住物業業主受惠,反之,愈多物業者愈受惠,全港有兩個或以上物業的業主涉及四五十萬人,而全港最大業主擁有超過16000個物業,這部分的「派糖」絕非必要,實有空間節省。上述的計算,還未計及8000多億財政儲備及20000多億外滙儲備。

至今,劏房數目(88800間)、居民(199900人)、租金(中位數4200元)有增無減,公屋輪候個案近30萬人,平均輪候時間已到達3.7年,全部數據都是有官方統計以來的歷史新高,基層住屋問題惡化,每天多少家庭在面對環境擠迫、加租、迫遷、濫收費用問題,期待盡快上樓安居。

常言道,對於有錢人而言,錢能解決的問題,則不是問題;對於財政盈餘豐厚的香港政府,錢能處理的房屋問題,非不能也,實不為也【表3】。財金高官妥善理財,善用盈餘,讓市民安居,好嗎?

(本文載於《信報》2016-3-21 A17 《房屋問題 錢能解決》)

陳紹銘
影子長策會成員、社工復興運動成員、香港政策透視執委

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