立即捐款

民間國民教育研討會

本會的使命:認清歷史,把握時事,反對一切挑撥陸港矛盾的言論,反對盲目排外,促進香港市民在「愛國愛港愛人民」的原則下團結起來。 https://www.facebook.com/HKCNEDG 網誌

政經

本港房屋問題分析之(一)——樓市基本原理淺析

本港房屋問題分析之(一)——樓市基本原理淺析
廣告

廣告

  房屋問題扣人心弦,最近樓市終於出現下行跡象,社會不同階層有着不同的觀點與期望,故此研討會打算趁此機會為大家對有關問題稍作分析。應該從何說起呢?我們首先拋出一個問題吧:房屋的價格及租金的幅度是如何產生?主流經濟學家可能會回答價格由房屋的建造成本再加上地產商的利潤構成(即是那個所謂「麵粉價」和「麵包價」的比喻),租金屬於使用他人房屋的代價,供求關係會對兩者的水平產生影響,雖然投機因素導致周期性波動,但在通貨膨脹之下總體呈上升趨勢。這種說法有一定的道理,既指出了一些局部的事實,亦提及到房屋價格及租金幅度乃受到多種因素的影響,不過目前某的舊樓如果改建成劏房的話,單位面積租金甚至比豪宅還要高的現象又該作何解釋呢?

房屋具有「商品」及「資產」的雙重性質
  其實房屋在資本主義社會具有「商品」及「資產」的雙重性質,「商品」即是可供買賣,其中高端住宅尤如富裕階層專享的奢侈品,低端住宅則是勞動大眾的必需品;而所謂「資產」指的並不限於「值錢」的意思,更重要還能為其所有人帶來資本回報,即租金收入,由此衍生出買賣及租務兩個平行的市場。

  由於本港市民自置居所的比率相當高,投機炒賣也相當活躍,媒體亦習慣於提供房地產價格走勢的資訊,往往令人以為買賣市場具有主導作用。然而置業幾乎是中產階層的專利,他們在如何滿足自己的住屋需求上尚且有一定的彈性;我們勞動大眾主要還是租務市場的參與者,當中一大部份受到公營房屋的照顧,不符資格的就被拋到私人市場接受資產者盤剝。

  坊間亦流行一種認為樓市升勢都是由高端住宅帶動的觀點,其實這是自然而然的,因為二手市場的活躍總是在經濟繁榮的前提下,由發展商推出新盤帶動以舊換新,以小換大,以及由低端向高端的「換樓」潮騰空現有的住宅單位而形成的。但是樓市繁榮的基礎並不是資產者的心理狀況,而是普羅大眾的經濟能力,尤其是「無殼蝸牛」的「上車」能力,否則換樓者的首期就有可能無法實現(先賣後買的話)或者得到補償(先買後賣的話)。

資本投資者及「上車客」的思考方法
  如果轉到租務市場上,資本投資者在租客身上榨取回報的原理將以更具規律的模式表現,因為在資產者的心目中通過物業買賣易手的,實際上是對未來租金收入的支配權,房屋的市場價值與其提供的租金收入之間存在一種內在關係。實在點說,假設目前銀行存款的年利率是2%,那麼每年能夠提供淨收入二萬元的房屋就潛在地等同於一百萬元的銀行存款,這種關係在市況平穩的情況下會特別明顯,對房屋的市場價格存在重要的指導作用。

  現實當中的租金回報率必然會高於2%以補償樓宇的修葺開支及潛在的風險因素,為了簡化演算我們姑且將之忽略。我們再假設某資產者本年度以一百萬元的代價在市場上買入當時提供淨收入二萬元的某房屋,而下一年度存款利率不變,普遍工資水平卻有所增長,那麼業主就有條件加租,把租客所提高的工資收入據為己有,這樣的話租金回報率就會高於2%,同時該房屋的市場價值亦會相應提高;同樣道理,如果租客的負擔能力不變而存款利率下降也會令租金回報相對吸引,導致資金向樓市轉移。

  另一邊廂,「上車客」很容易產生償還按揭的本金仍然是「屬於自己的」的感覺,於是往往會在租金與按揭貸款的利息開支之間作出衡量。如是者,利率的下降週期就必然會提高「無殼蝸牛」的置業欲望,令人感到越遲置業越吃虧,並進一步吸引投機者加入,供求關係就顯得更加緊張。樓市的升浪就是這樣造成的,直到資本投資者感到樓價與租金回報率嚴重脫節,即是投機氣氛異常亢奮加上租客的負擔能力已耗竭,於是對樓市卻步甚至出售物業套現的時候,那就離泡沫爆破之時不遠了。

房屋問題是資本與勞動大眾對決的一個陣地
  不過歸根究底,業主只有在房屋供應不足的情況下才有條件向租客苛索,那麼問題豈不是又回到供求關係上面嗎?不是那樣的,因為房屋供應決定於土地及房屋政策。有的論者會歸咎於「高地價政策」,而我們認為這是倒果為因,因為地產商會按照他們對市場的預期出價投地,而土地只會在地產市道不景的時候才以底價成交甚至無人問津而收回。實質上,政府拍賣土地是分享房地產業部份利潤的手段,是「麵包價」決定着「麵粉價」而不是「麵粉價」抬高了「麵包價」,真正問題其實在於「公權力到底為誰的利益效勞」?目前左翼人士也開始意識到這一點並不時以「官商勾結」為口號向管治者問罪。

  可是公共政策有利於地產壟斷寡頭只不過是最突出的現象,左翼人士忽略了地產商其實在社會甚至國際上具有一定的「民意基礎」,最直接的就是「炒家」及持有物業出租的食利者;其次是向地產集團或物業管理公司「投信任票」的股票投資者,大小資產者都會自覺地結成利益同盟反對政府「改變遊戲規則」,對市場作出行政干預;然後還有自置居所者。自置居所者雖然沒有剝削他人,可是他們置業花了很大的代價,甚至仍有大筆按揭貸款在身而淪為「房奴」,如果房價大幅下調的話,他們輕則損失部份紙上財富,重則喪失為置業而付出的勞動成果,甚至即時成為「負資產」而被銀行強制收樓變得一無所有。

  因此,房屋問題歸根究底只是勞動大眾與資本對決的其中一個陣地,如不徹底否定資本的權力,問題也不可能得到圓滿的解決。不過在當前的力量對比上,資產者一方早就本能地結成了牢固的聯盟,而勞動大眾則尚未形成統一而強大的力量,當中一部份甚至成為了資本的俘虜。基於這樣的前提,我們認為左翼朋友有必要衝破「官商勾結」的思想牢籠,更要提防那些附和着「反官僚」的自由派政客誤導行動方向的意圖。在進一步探討具體策略之前,我們不妨回顧本港房地產市場的發展歷程並參考一些統計資料,從中發現更多有意義的原理。

民間國民教育研討會
2016年4月4日 
(2017年6月20日修訂) 
  

廣告