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民間國民教育研討會

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政經

本港房屋問題分析之(二)——房地產市場的發展歷程概述

本港房屋問題分析之(二)——房地產市場的發展歷程概述
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上一次我們指出了房屋雖然具有「商品」及「資產」的兩重屬性,不過近年房價居高不下,房屋已越來越成為青年人不可企及的「資產」。然而話說回頭,物業買賣在1950年代以前其實以整幢樓宇為單位的,普羅大眾在這種「地產霸權」之下連當「房奴」的資格都沒有。那人們後來怎麼又有了支配自己居所的可能?而「地產霸權」又如何重新形成的呢?這些問題的答案只能從房地產市場的發展歷程當中尋找。由於馮邦彥先生所著之《香港地產業百年》提供了非常詳盡而有價值的材料,以下我們將立足於馮先生的基礎加以分析,而沒有特別注明的引文頁碼即指此著作之內容。

二戰前房屋是富商大賈壟斷的資產

香港自1841年淪為英國殖民地的同時引入了英國的土地制度,土地拍賣及地租成為港英政府主要的財政收入,而香港也逐漸成為一個移民城市,對房屋的需求與日俱增。「據統計,1864年每間房屋居住的華人平均為16.9名,到1891年增加到18人。華人在市區的居住情況更是嚴峻,通常只供2至3名洋人居住的房屋,卻要住進30至40名華人,人均面積比香港法定的華人墓穴面積(12方呎,約一米)還要小」(p.42)。基於這樣的特殊背景,加上受到中國封建社會土地經濟的傳統思想根深蒂固的影響,開埠初期就有華商投資地產收租,甚至早期東華醫院的財政也是靠收租維持的。

二戰前,「地產公司相當部份是通過自用資金,或地產按揭籌得的貸款,購買地皮或物業,在地皮上興建樓宇,或將舊樓拆卸改建,向外出租以收取租金支付貸款利息及取利潤。置業收租成為主要的經營方式。當時,香港不少大業主都將他們所擁有的樓宇整幢租給所謂的「二房東」(俗稱「包租婆」),再由二房東將房屋分租給各租客。」(p.47)

當時有關租金管制的法例其實形同虛設,因為富商大賈已把招租的工作「外判」予二房東並把法律責任轉嫁,而二房東則進一步通過親友的人事關係口頭招租,並聲稱房子只是暫借並保留權利隨時收回自用等恩威並施的手段威脅租客,沒有租單等證據也輪不到租客來個「魚死網破」。如今工廈劏房規避法例的辦法與當年亦有點相像,通過熟人介紹的租客都根本沒有選擇餘地,明知業主違法也不會聲張。

二戰後大量潛在購買力促成「分層出售 分期付款」的變革

由於很多房屋在二戰中損毀,加上國共內戰全面爆發,大批逃避戰爭的人口從內地湧入香港,一消一長之下本來就足以刺激房屋租金大幅攀升,況且這批外來人口更包括資本家及富有的地主大戶,他們「為尋找居所,不惜爭相出重金高價租屋,而業主、二房東、包租婆等為達到索取高額「鞋金」(又稱「頂手費」,是獲取租權的額外代價或費用)及加租的目的,亦不惜千方百計迫令原租客遷徙」(p.58),於是供求關係更形緊張。

港英政府針對日趨猛烈的加租迫遷潮,並鼓勵業主修復被戰火毀壞的樓宇,1947年2月制訂了新的租務管制法例,規定樓宇租金不得超過戰前水平,新建樓宇則可按市值租金收租。然而傳統建樓收租的模式已顯得過於保守,同年商人吳多泰率先實現了「分層出售」的突破,這種辦法尤如賦予社會上的富裕階層以集資建房的便利。到1954年霍英東更進一步創立在建築期內「分期付款」即「賣樓花」的辦法,既把收入穩定的政府職員及白領納入買賣市場,又開創了工薪階層預支未來收入的先河。

不過具體的名字並不重要,而那樣的售樓模式「在50年代中期以後很快盛行起來,並逐漸完善,分層出售發展到以單位出售」(p.65)。曾任地產建設商會首任會長的霍英東指出,當時地產投資者一般經過1至2年建築期再加上大約收租6至7年後才可以歸本(p.63)。也就是說,建樓出售的資本周轉期就縮短了6至7年,況且資本膨脹的速度在暴利之下更高出收租好多倍,利益驅使下突破收租模式就是遲早的事,食利資本如不「跟大隊」建樓出售的話「江湖地位」肯定也要被取代。

樓市繁榮引致投機熱潮

由於置業門檻一下子降低,各種投機者亦介入轉售圖利,霍英東是這樣描述的:「賣樓花方法一公佈,整個香港彷彿瘋狂了的,普羅大眾捲進了房地產的旋風裡。我們負責發展、興建的樓宇的售樓處,每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來,隊伍排成長龍,樓盛況空前。當中,有政府的小職員,有月入兩、三百元的教師和打工仔,有普通的家庭主婦(按:應叫作資產者的太太),有那些終身不嫁的「自梳女」......有些人排隊買到樓花後,隨即把樓花轉售給別人,一天之間就已經賺一筆。」(p.65,66)。然而最大的投機者還是地產商本身,甚至銀行家亦抵不住誘惑。

「地產業的蓬勃發展加上利潤豐厚,使許多投資者轉向地產業發展,一時間地產業公司激增。據估計,1956至1957年的繁榮時期,香港的地產置業公司,包括兼營的商號約有500至600家之多。不過,據當時行內人士映,資本在10萬元以上的約有150家,資本在1000萬元以上的約有10家......其餘大部份是小資本置業公司,甚至是被行內人士稱為「皮包公司」的個人經營置業公司。

這時期,地產商的投資資金主要有兩大來源,一是運用自有資金,主要是一些大地產置業公司、大富豪、大炒家等,然而他們也多找銀行做靠山......二是向銀行、銀號按揭借貸、主要是中等規模的置業公司,向中小型華資銀行、銀號借貸。地產繁榮,期按揭貸款可達到物業地皮市值的六、七成。這樣,地產按揭貸款逐漸成為銀行業的一項重要業務。」(p.71,72)

資本總是本能地流向利潤最高的領域,這種特性可以叫做「生產的無政府狀態」,可是一旦過渡投資的產品無法在市場出售套現就會引發支付危機,並進一步觸發連鎖效應。樓市到1958年就因市場購買力經過一輪消耗而調整,但當時香港正在由轉口港向工業化城市迅速轉型,商業樓宇、廠房、貨倉成為新興的地產市場,中產階層開始膨脹,加上國內又發生一波偷渡潮導致人口到60年代初突破300萬,樓市很快就恢復了繁榮,不過只是為更大的危機埋下伏線。

經濟危機與資本兼併

到了60年代就連銀行亦對房地產業過度投入,而新建單位空置率又再趨升,地產商周轉不靈,1965年終於有銀行被迫破產從而觸發擠提潮。每一次經濟危機都有一大批資產者蒙受損失,但他們的資本並不是憑空消失,而是轉移到另一些資產者那裡,當時規模最大的華資恒生銀行亦因此向滙豐銀行出售51%的股權,無奈淪為滙豐的附庸。隨後銀行界為了自保而收緊信貸,反過來加速地產商的倒閉潮,一批港人熟悉的城中富豪(具體名字可參考p.104)就是在該次風潮後通過賤價吸納被拋售的地產項目而迅速冒起。

到70年香港開始轉型為亞太區的金融中心,大量國際資本流入,加上港府經歷「六七暴動」後大力投資公共事業,社會提供更多高薪職位,積累於各階層市民的財富漸多,為地產商上市集資拓展業務以及進行商業投機創造了條件。於是「地產業與股票市場的關係日益密切,相互影響大增,逐漸形成了香港經濟中的一個特殊現象--「股地拉扯」(按:實為典型的資產泡沫)」;「當市道高漲時,股市亦被推高,這正是地產公司上市或發生新股的良機,時機把握得準,可在股市中籌得大量金用於發展,並趁低潮時大量購入地盤物業,幾個回合,實力和資產即可膨脹數倍」;「一些蚊型公司可以在三幾年間膨脹成地產大集團,而三幾年以後又倒閉清盤」(p.135)。

實際上,本港自60年代至今發生的多次房地產、股市危機本質上都是資產者追逐利潤而過度投資/投機,超出有效需求的住宅繼而積壓,一批資產者面臨破產,被迫以低於投資成本的價格向另一批資產者變賣資產套現,以資本兼併終結危機的循環過程。因此每次危機過後,資金的集中程度都會大為提高,現時大家所反對的「地產霸權」就是這樣漸次形成的,具體情況可參考馮邦彥先生有關各大地產財閥的論述,我們這就從略了。

信貸普及是樓市的強力「催化劑」

由於「五、六十年代是香港人口出生的高峰期,這批人在70年代後期和80年代初均進入結婚年齡」,加上內地改革開放令「香港經濟呈現了戰後以來罕見的繁榮」(p.115),令失業率趨向1989年有紀錄以來的低位(1.1%),勞動大眾的工資普遍水漲船高,銀行於是積極拓展樓宇按揭業務,按揭的普及是繼「分層出售,分期付款」後促進樓市繁榮的另一項強力「催化劑」。

馮邦彥先生的另一著作《香港金融業百年》第241頁告訴我們,「1984年中英簽署聯合聲明後,香港地產市道復甦,物業交投轉趨活躍,銀行界在利率從高位逐漸回落的情況下,大幅提高按揭比例至九成,1987年更將樓宇按揭年期延長至25年,由此推動了銀行住宅按揭貸款業務的迅速發展。」如是者,整個社會的購買力通過槓桿原理被逐漸放大最多達到九倍,而且隨着還款年期的延長有資格利用按揭的置業者就越來越多。

作者亦提供了數據具體說明信貸持續增長的情況,以港元計銀行住宅按揭貸款從1979年的86.52億猛增至1989年的1100.99億,10年間增加13.6倍,年均增長近30%,1998年更高達5896.58億,比1989年再增長4.4倍年均增長率仍超過20%。如果以按揭貸款佔全部個人貸款/本地貸款總額計,1979年的比率為58.5%/12.1%,1989年為66.6%/18.8%,1998年為80.4%/30.1%。

公營房屋政策推波助瀾

另外港英政府亦適時運用政策推波助瀾,雖然港督麥理浩在1972年制定志在為市民提供足夠公營房屋的「十年建屋計劃」,然而1976年推出以銷售為目標的「居者有其屋計劃」又再一次改變了公營房屋政策的性質。到1987年更代之以「長遠房屋策略」,明確以鼓勵市民自置居所為目的(p.207),甚至推出「自置居所貸款計劃」向合資格由申請購買居屋的公屋居民提供免息貸款購買私樓(p.209)。

與此相對應的是,房屋委員會於1988至1996年間制定了限制公屋居民入息及資產水平的「富戶政策」,以徵收1.5倍租金以至市值租金為手段,「驅逐」相對富裕的公屋居民到居屋及私樓市場(p.210)。由此,房地產市場無形中就形成「公屋>居屋>私樓」的階梯,一批一批小康家庭在港府及銀行的「協助」下成為房地產買賣市場的生力軍。

正如馮先生所正確指出,港府推出「長遠房屋策略」以來的政策重點實際上是從出租公屋轉向出售居屋,並強化私人發展商在房地產市場所扮演的角色,以致達到減少公營房屋供應的效果,與90年代中期樓價大幅攀升存在一定的關係(p.211)。值得注意的是,港英政府於80年代亦展開了取締木屋區的工作,即是說此後不符資格或者正在輪候公屋的基層市民必需進入私人租務市場。

總體房屋供應量及空置率反映經濟的基本面

房地產市場往後的發展相信大家都是比較熟識的,因此我們將結合統計資料分析進行簡述。這裡首先向大家介紹差餉物業估價署所提供數據的特點,署方按照實用面積將住宅單位分為五類,A類為少於40平方米,B類為40至69.9平方米,C類為70至99.9平方米,D類為100至159.9平方米,E類為160平方米或以上,這個優點將有利於我們考察高低端住宅之間的差別,稍有不足的是並未把劏房獨立為一類,籠屋也不在統計範圍內。另外,售價及租金指數均以1999年數據為基準,以致未能恰當反映前後數年售價與租金之間,以及不同類別之間的相互關係,不過租金回報率可以彌補這方面的不足。

單位落成總量及空置率能夠說明樓市的基本面,1985至1994年間每年平均供應量約超過3萬伙,1995至1998年間則明顯減少至2萬伙,情況反映發展商的策略由追求「貨如輪轉」以便再投資轉變到減少供應支撐價格,這同時是市場探索置業者負擔能力上限的過程。1999至2004年間供應量又回復到每年約3萬伙的水平,因為資產泡沫爆破後發展商爭取回籠資金以償還貸款,房屋空置相對由1996年的3.7%上升到2003年的6.8%是過度投資的滯後反映。這階段本港經濟形勢非常嚴峻,失業率於1997至2003年間相應由2.2%上升到7.9%,而工資水平自1999年起普遍地負增長。

衰退期間特區政府力圖阻止樓價進一步下跌以爭取時間自救,先後實行「勾地表」制度、擱置「八萬五」政策、停售居屋、取消定期拍賣官地等措施。不過2003年發生疫症進一步打擊社會信心,管治者因此利用投資移民計劃、開放內地居民「個人遊」、優待港商等政策為本港經濟注入「強心劑」,短時間內就收立竿見影之效,資產價格得到強力支撐,零售服務行業一下子活躍起來。與此同時,由於公私營房屋供應同步減少,空置房屋於是逐漸被市場消化,總體空置率下降至2014年底的3.8%。

資產者於社會下層攫取租金回報逼迫勞動者置業

落成量方面,A類住宅是80年代中前期樓宇新增供應的主力,到1987年就被B類取代,而且A類供應顯著減少。這裡反映出80年代是發展商建造「上車盤」的高峰期,亦可以推斷80年代中「換樓」活動開始活躍,情況與置業風氣形成及信貸膨脹相對應。各類住宅的租金回報率在1990年之前均在8.4%以上,而到1990至1994年樓價顯著上升的時段就下降至5-6%,顯示出熾熱的炒風之下樓價與租金回報率的關係有所減弱。

踏入1996年樓價進一步飆升,租金回報率更降至銀行存款利率以下,這將妨礙食利者把更多的資金投入以至考慮減持。此外,當按揭置業的利息支出高於租賃成本亦會令用家卻步,甚至到樓價完全超出勞動大眾的負擔水平的地步,買賣市場就幾乎只有炒家繼續活動,他們一心用盡槓桿放大利潤,就算沒有國際大鱷狙擊港元,泡沫爆破也是遲早的事。

一些有關A類住宅的表現值得大家特別重視,它的空置率一直都比其他各類低,顯然低端住宅的供求關係是最緊張的,租金回報率自1996年起也高於其他各類,供應減少的影響開始浮現,而其總量到特區時代已維持於大約35萬間的水平。至於市場價格方面,1980至1997年一段繁榮期間,該類住宅的售價指數一般比其他各類為高。有關情況反映發展商、食利者以及炒家的實力與投資策略雖然各有不同,但他們的合力產生了控制及減少低端住宅供應的客觀作用,以便於社會下層攫取較大的租金回報,並藉此逼迫人們以較高代價置業。

本港樓市與國際金融市場的關係

房地產投機活動把越來越多只求安居的市民捲入債務危機,因此政府總是設法排除投機活動,防止經濟危機演變為政治危機。就以處理樓價於2008年「金融海嘯」後急升的所謂「辣招」來說,對策無非是提高「摸貨」成本以及入市門檻,一來限制炒家活動,二來防止實力不足的用家入市接貨。然而這是治標不治本的辦法,資本主義無法克服的矛盾還有其他方面的表現。

「金融海嘯」的禍根本身就是美國過剩的金融資本找不到投資場所,於是向沒有足夠經濟能力的階層打主意,讓他們成為債務奴隸以便榨取利息回報而埋下的,這些「次級按揭」貸款更進一步被包裝成低風險的債券向全球推銷,最後藉着「雷曼」倒閉讓認講壞賬者承擔損失。與此同時,置業者無力還款觸發連串支付危機,企業面臨倒閉,失業情況惡化,消費萎縮。美國政府為挽救形勢,實施所謂「量化寬鬆」的貨幣政策,向市場注入大量美元並將利率下調至接近零的水平,讓企業輕易獲得貸款以恢復支付能力,使經濟流通得以維持。

由於香港實施與美元掛鈎的「聯繫匯率」政策,資金自由進出,而經濟尚有一定增長,國際金融資本於是大量流入香港以保障資金安全並對抗美元貶值,繼而導致本港將利率相應降低引導資金流向其他資產領域尋求回報,另一方面鼓勵貸款,以免銀行業務成為虧本生意。低息環境為資本投資者提供了極有利的條件,甚至少有儲蓄者利用按揭置業收租仍然有利可圖。

房屋尤如經歷一個復本位的過程

樓市「辣招」擠出炒房者換上實力較強或者較穩健的食利者以後是否意味着危機就不復存在呢?非也,食利者的按揭貸款同樣會導致信貸繼續膨脹,現時租金回報率已跌至3%以下。樓市泡沫之所能夠維持完全因為我們在上篇裡頭指出的原理,資本家階級藉着壟斷房屋供應,對勞動大眾進行二度盤剝(第一度是僱傭勞動關係),攫取經濟發展的所有成果,房屋尤如經歷了一個「復本位」的過程,商舖業主連年加租以分享零售業利潤的原理亦大同小異。

不過隨着全球經濟不景,內地經濟亦面臨嚴重衰退,最近甚至利用邊境購物城、降低消費稅、旅客購物離境退稅等手段挽留內地居民及旅客消費以自保,本港經濟勢必受到嚴重影響。一旦企業開始減薪裁員,自置居所者就會喪失還款能力,食利者亦有可能無法以租金收入抵銷按揭還款,到時房地產市道就會發生逆轉,後果未可預料。無論如何,統計數據告訴我們,1999至2003年間低端住宅的跌幅是大於高端住宅的。這是因為低端住宅的置業者經濟能力是最弱的,而且往往投入了畢生積蓄,一旦遇上經濟衰退被迫拋售,同時市場又缺乏承接就要蒙受較大損失。

換句話說,「地產霸權」與「金融霸權」其實是同一回事,在資本主義日趨腐朽,經濟危機越來越頻密和嚴重的今天,就算只是逃避資產者的統治而求得安居樂業的卑微願望也顯得有點兒奢侈。面對殘酷的現實社會上有些什麼想法將是我們下一次嘗試進行分析的課題,並最後分享我們的見解。

民間國民教育研討會
2016年4月17日

附註:
我們所引用差餉物業估價署有關私人物業市場之各項統計資料可於該署網頁下載,網址

失業率及港元存款利率另見政府統計處網頁

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