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規劃

市建局重啟永利街項目 僅擁約五成業權 擬違慣例強制收回

市建局重啟永利街項目 僅擁約五成業權 擬違慣例強制收回
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(獨媒特約報導)市建局將重啟上環士丹頓街/永利街(H19)重建項目,將地盤分拆發展。目前市建局僅收購範圍內約五成業權,有報導指局方擬以《收回土地條例》強制收回私人業權,違反收購逾八成業權才以法例收回餘下業權的慣例。市建局又擬違反2010年宣佈「原汁原味」保留永利街並修改重建項目以保存臺階環境的設計,增加樓宇高度。市建局回覆獨媒稱正研究分階段發展,稍後將向城規會提交修訂藍圖。

市建局在本年3月提交予中西區區議會文件中,指將就H19項目向城規會申請修訂總綱發展藍圖,提出分階段發展方案並增加單位供應。

根據城規會在2013年通過的H19藍圖,重建範圍分為地盤B(士丹頓街及城皇街交界)及地盤C(士丹頓街60至66號)分別興建兩棟分別13層及19層高商住大廈,合共提供154個住宅單位。文件指將在地盤B保留士丹頓街88至90號,並發展拾級以上的低中層樓宇,以「尊重及保存城皇街及士丹頓街街景」,地積比率亦由8倍下調至4.5倍,以「反映城皇街一帶的梯級街道形態,協調周邊建築設計」。根據市建局2015年向區議會提交的文件指,局方在地盤B現存的13幢的樓宇中僅擁有4幢業權。

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圖:2013年H19項目保留地盤B及地盤C,分別興建兩棟商住大廈

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圖:兩棟商住大廈樓高均不逾20層

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圖:地盤B樓宇設計圖

士丹頓街/永利街項目屬前市建局前身土發公司項目,2003年市建局重啟項目,但因重建範圍涉及恆基在士丹頓街另一個項目(現為尚賢居)遭司法覆核。恆基雖然敗訴,但仍自行啟動重建項目,並在2007年上訴成功。市建局在2008年修訂H19項目,剔出尚賢居範圍,分為三個地盤,包括地盤A(永利街)、B(士丹頓街88至90號)及C(士丹頓街60至66號)。2010年,在永利街拍攝的電影《歲月神偷》上映,時任發展局局長林鄭月娥宣佈「原汁原味」保留永利街12幢唐樓,市建局在翌年正式將永利街剔出重建範圍,將永利街改為「綜合發展區」,設立4層高度限制,保留「臺」的氛圍。H19項目則保留位於士丹頓街及城皇街一帶的地盤B及地盤C。

在地盤B範圍內,有兩棟由私人擁有的唐樓,最近剛完成修復工程,一旦市建局重啟H19項目,將遭強制收回及清拆。曾在土發公司及市建局任職逾18年的規劃師龐婉儀批評,政府也鼓勵私人業主修復唐樓,強收並不合理,認為市建局應重新檢視H19項目的重建範圍。龐婉儀又指出,一般收購逾七至八成業權後,當局才會批准引用《收回土地條例》,這項慣例可從側面反映在市場原則下,大部份業主認為收購價合理。龐婉儀又提到市建局目前僅以七年樓齡訂定收購價,對於單幢式唐樓的價值或有低估。

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圖:目前地盤B範圍內有一棟剛完成修復,由私人擁有的唐樓

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圖:正對必列啫士街街市的兩棟城皇街唐樓將會拆卸,其中展示孫中山頭像的唐樓屬私人擁有,近年剛完成修復

當年任中西區區議員及立法會議員,跟進H19重建項目的公民黨副主席陳淑莊指,如市建局在未收購足夠業權下強制收回其餘物業是「極度不文明」,指雖然法例賦予市建局引用《收回土地條例》,但局方長年累月只成功收購約五成業權,證明該些業主不願意出售,「保育唔係得市建局重建一種方式」,「市建局話係以人為本的。」對於局方或增加發展密度,陳淑莊要求重新諮詢,質疑市建局「係咪咁等錢洗」,又指日後落成的單位不是普通市民所能負擔。

中西區關注組成員羅雅寧指,當年落實保留永利街後的H19修訂方案,地盤B的樓宇維持中等密度,以保存臺階環境及與周邊歷史建築的聯繫,「睇唔到市建局有咩理由推翻當年的規劃。」

市建局早於去年已放風稱擬優先重建地盤B,並在僅獲約五成業權下,不及一般須達的八成門檻下,引用《收回土地條例》收回其餘業權,報導並不具名引述市建局非執行董事稱現時並無明文規定須收購逾八成業權才可引用條例。

市建局目前正拆卸其中一棟位於城皇街,由市建局成功收購的物業,工人正進行圍板工程,須時約一個月。市建局在2015年向中西區區議會指,範圍內現存13幢樓宇,其中11幢屬「明顯失修」,13幢中市建局擁有5幢物業業權,其中1幢已拆卸,當時市建局稱其餘4幢建築物雖然殘破,但無即時危險。

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圖:市建局去年向區議會指重建範圍內大部份樓宇為「明顯失修」,包括4幢市建局已收購的物業

獨媒曾向市建局查詢會否增加發展密度,並引用《收回土地條例》強制收回地盤B內的業權。市建局回覆稱,地盤B物業由不同投資者持有,目前收購率約五成,指範圍內11幢樓宇屬於「明顯失修」,需優先處理,稍後將向城規會修訂總綱發展藍圖,但拒絕回應會否增加住宅單位數目及提高地積比率,亦並無回應是否在未獲八成業權前引用《收回土地條例》強收物業。

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圖:根據2008年市建局就H19項目的設計,項目包括必列啫士街街市及永利街在內,共分為三個地盤(A、B、C),兩棟分別為25層及23層的住宅分別建於地盤A及地盤C,地盤B則只建7層高住宅,以公眾休憩空間為主,明言「盡量地盤B的地積比率盡量減少」。

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圖:位於地盤B範圍內,華賢坊西其中一棟由私人擁有的物業

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圖:位於城皇街的冠南樓(藍色外牆)不在重建範圍內,但緊鄰的唐樓則須拆卸

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圖:永利街現貌

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圖:2013年重建計劃中,擬保留士丹頓街88至90號唐樓作商業用途

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