1. 鄉郊盡成已建設區
政府的諮詢文件往往避免提供詳細數據，尤其是繪畫精細的地圖，因為往往會泄露很多玄機。例如推出《香港2030+》，最令我感到震驚的是在概覽48-49頁的圖廿三，灰色（已建設區）面積大得出奇，相反綠色稱為「具挑戰性及敏感區域」則小得可憐，感覺是除了郊野公園和保育帶等發展「止步區」以外，所有鄉郊土地均屬於已建設區！
這當然也不是什麼新的發現，因為在官方一貫的思維模式中，不屬「止步區」的土地自然有大條道理破壞；就算不是自己帶頭破壞（如新界東北），也會縱容業權人胡亂更改用途，來製造「先破壞、後發展」的既成事實；最後連「指步區」的底線也愈來愈守不住，最終要為增加房屋供應而讓路。
「增加房屋供應」正是官方規劃的尚方寶劍。但其實在2012年1月，由林鄭月娥主持的《優先土地供應諮詢》，以2039年香港常住人口863萬為基礎，推算出需要額外4500公傾土地；但 2012年7月特區政府換屆後，統計處已將2039年常住人口的估算，大幅下調至822萬，但新班子仍照舊話要額外4500公傾土地； 2015年9月統計處再度更新估算，2039年常住人口再下調至820萬，但按此假設進行的《香港2030+》，卻竟話要額外4800公傾土地。
問題是人口增長速度不斷放緩，同時卻要大增房屋供應，官方到底如何自圓其說呢？理據似乎（是似乎）只能來自概覽第9頁，試圖指出到了2044年，家庭住戶總數將增至293萬，較2014多出50萬戶，主要戶均戶均人數由2.9減至2.7人。此外市區房屋迅速老化，以及人均居住面積過小（2013年只有13平方米），皆成為繼續大興土木建屋的借口。
正如我曾在《住屋不是地產》（2013）一書第的1.5章曾指出，官方一再強調香港需要大幅增加土地供應，卻深明人口增長這個借口已經不能再用，於是「適切居所」便順理成章，化身成政府增加土地供應的所謂政策理據。梁振英政府試圖借助居住環境過於擠迫的公眾觀感，以營造香港人普遍需要更多居住空間、更大居住面積的論述。但他卻並非關注居住條件較差一群的迫切處境，只是關心所謂的人均居住面積；他沒有針對香港人住屋問題的不平等根源，而是將問題簡化為平均面積的普遍不足。簡單來說，他不願面對香港居住空間「不患寡而患不均」的真相，反而企圖製造一個「不患不均而患寡」的假象。
2. 集約型城市
明明是在延續粗放型的「盲搶地」，《香港2030+》卻偏偏說成集約型城市（compact city）發展。概覽第26頁重點提出公共運輸導向的集約發展（transit oriented development）模式，即類似「鐵路＋上蓋物業」的線狀城市（曾見諸拙作《僭建都市》（2013）第二章的討論）。這原是香港長期採用的有效模式，問題到了後期極端的例子如天水圍和東涌，卻扭曲成「鐵路＋天橋／隧道＋領展／商場＋地產霸權」，早已將原有的社區和自然生態悉數移平，自上而下規劃的休憩綠化用地則被過度規管。這其實正是造成「悲情城市」的主要因素。
概覽第55頁洪水橋新發展區的例子，正好泄露了箇中的玄機。圖中右上角代表著「公共運輸導向的集約發展」；但左下角呢？表面上是所謂「融合自然的城市生活」，但實際上卻是推土機式發展之下，「先破壞、後發展、再保育」的荒謬做法。只要細看圖中那些線條生硬僵化的所謂公園、人工湖、運動場甚至是社區園圃，便知它們其實相當熟口熟面───不正是天水圍那些大而無當、人跡罕至的所謂公共空間？！
相關討論曾見諸兩篇拙作：〈港大及中大兩份關於天水圍的研究〉（《重奪新界東北》（2014）第D4章）和〈東北規劃的三組關鍵數字〉（《信報》2014年12月15日）。正如我曾在後者中提出，在新界東北新發展區612公頃中，只有90公頃（15%）是住屋用地，卻有300公頃（50％）是綠化、休憩、保育和生態公園。在相當程度上，這似乎多少反映了新界東北，更重視綠化和生態的均衡發展；但問題卻在於，為何新界東北綠化用地的比例，會遠遠超出其他的新市鎮？為何這300公頃「不可發展面積」，仍要劃入新界東北的範圍？
「不可發展面積」劃不劃入新市鎮範圍，那其實不是最為關鍵的問題；最為關鍵的，是到底將會用作什麼用途。觀乎天水圍規劃失誤的沉痛教訓，區內其實同樣設計了大量綠化用地，包括天水圍公園和天秀路公園等，美侖美侖，整齊清潔。但問題是這些被過度規管的綠化用地，居民卻失去了靈活創意使用的自由。一個由地產主導的推土機式新市鎮計劃，早已將原有的社區和自然生態悉數移平，將生物和經濟的多樣性消滅殆盡。這根本就是和集約型城市的原則，完全背道而馳。
3. 新界北新發展區
《香港2030+》的重點建議，具體落在東大嶼和新界北兩個策略增長區。除了概覽之外，諮詢文件還附上兩個區的獨立專冊。在概覽第64-65頁的三十已能清晰看到，新界北新發展區復原廣闊，由新田、落馬洲、文錦渡、恐龍坑延伸到香園圍，恰巧和港深邊境劃上一條平衡線。在概覽第75頁的列表，未來新界北人口為25-35萬，提供職位21萬。前者是是新界東北的1.5至2倍，後者是7倍。路人皆見的事實是，若非作為福田、羅湖、文錦渡和蓮塘的衛星城市，新界北發展真不知代表什麼。
在新界北專冊22頁的圖七，展示一個已相當細緻的發展草圖，當中住宅主要集中在恐龍坑和坪輋，商業區則集中在新田、落馬洲和坪輋，而打鼓嶺和香園圍一帶則是科學園。值得注意的是，交通運輸設施如何配合建議中極龐大的居住和就業人口，《香港2030+》似乎還未及考慮，南向對外通道仍只有東鐵和環迴公路───唯一合理的解釋，是市民盡皆主要出入深圳而非香港。坪輋和打鼓嶺繼東北一役之後，再次不能倖免，淪為配合中港融合的土地儲備。
至於那備受追捧的「城市・鄉郊・自然共融」概念，表面上是打破「城vs.鄉」、「新vs.舊」又或「發展vs.保育」的二元對立，為香港尋找出一個互惠雙贏的規劃方向；但當中同時又有幾多「掛羊頭、賣狗肉」的成份？如上所述，為何要強行將鄉郊、農業和保育帶強行劃入新發展區呢？為何一定要「先破壞、後發展、再保育」呢？
這實難免令人想起新界東北的「公私營合作」模式，發展商只要囤積超過4,000平方米的土地，即可申請自行發展；但如果囤地被規劃為其他發展（例如農業？），則政府將會送上十足補償自行發展。 東北高達1,200億的開發成本，皆悉數出自香港納稅人的口袋，最終不正是讓一眾地主(包括陳茂波局長在古洞北的「囤地親戚」)齊齊瓜分？（詳見拙作〈誰來分享融合的「肥肉」，講呢尐！〉，《重奪新界東北》（2014）第D3章）
新界北另一惹人注目的焦點，是原被納入規劃研究範圍的粉嶺高爾夫球場，顯然已不再在新發展區考慮之列，意味這個面積達170公頃的廣濶空間，研究改變用途只是子虛烏有之說，當權者對民間強烈聲音根本置若妄聞。這邊廂肆意毁人家園，那邊廂則繼續「波照打，馬照跑」，這或許正是《香港2030+》給我們的最大啟示。
至於東大嶼發展專冊，相關評論曾見諸兩篇拙作〈不用賤賣土地 只需半賣半送〉（《信報》2016年2月22日）和〈神秘白象的深層次意義〉（《信報》2016年5月23日），在此不再覆述。
4. 農業優先區
在諮詢文件公佈前數天，報章則大字標題「1,000公頃農業優先區」方案，看來是局中人對本土農業過於熱心，一廂情願地以為方案已被接納，事先張揚；結果《香港2030+》中卻隻字未提，吃了白果。但在上述「先破壞、後發展、再保育」的慣性邏輯上，「農業優先區」到底是什麼葫蘆賣什麼藥？實在讓人難以掉以輕心。
香港現時約有 4,500 公頃農地， 佔全港土地總面積約4%，納入分區計劃大綱圖的農地約有 3,000 公頃，活躍耕地亦約有700公頃。相比之下，《新農業政策》建議中的農業園只有75-80公頃，無論最終選址在何處，均只屬九牛一毛、杯水車薪，對香港農業可持續性的作用極為有限。
社會上遂有意見認為，香港若能保育／活化1,000公頃農地，將可令新鮮蔬菜的自給率，從現時的1.9%提升至10%以上，這作為階段性的目標原是無可厚非的；但餘下3,500公頃將會面對怎樣的命運？會否悉數被破壞和改變用途？這是訂定未來農業優先區的範圍和位置前，必須首先清楚解答的疑問。
與此同時，農業優先區亦應應與農產品的產量及自給率掛勾，並以此作為政策成效評估的主要指標；除了農產品生產的功能，亦應參照聯合國環境署的準則，評估將可帶來的「生態系統服務」（ecosystem services）價值，作為訂定農業優先區的範圍和位置的另一主要考慮（詳見拙作〈從收地、地租津貼到PES〉，《香港在地農業》（2015）第5.5章）。
到底香港未來農地面積的具體指標，應訂於1,000、2,000、3,000抑或4,000公頃，未來的顧問研究應就不同的假設情景（hypothetical scenarios），提供清晰明確的果效參數（outcome parameters）。例如假設保育／活化 3,000公頃活躍耕地，對餘下1,500公頃農地產生那些潛在影響，將會帶來什麼社會成本或效益，應先進行獨立及具公信力的論證，作為公眾參與討論及表達意見的依據。
無論如何，香港現存4,500 公頃農地，正盡皆受到不同程度的破壞威脅。業權人主要是藉非法傾倒建築廢料，先製造生態已經破壞的既成事實，再通過改變土地用途來謀利。對此政府必須首先加強規劃管制和落實執法，對破壞農地的違法行為作出嚴厲懲罰。否則農業優先區 只會又再一次───「先破壞、後發展、再保育」罷了。