日前做了個訪問，講房屋政策，記者朋友以至不少讀者誤會我想買樓。我須指出，在今時今日的香港，買樓未必是好選擇。我也感嘆，社會衡量年輕人成就的唯一標準，就是那年輕人有沒有樓，這也間接使一些年輕人追錯「夢」，作出錯誤決定。
切勿相信「自住樓幾時買都不會輸」
自住須衡量長遠租和買的成本差距。長遠來說，租金升得快過樓價，應買，而且買是資產，租是支出，在樓價不斷升值的情況下，買比較划算，不過也要計維修地租管理費等開支，所以問題在於租與買的相對成本，及長遠升跌。
樓價與經濟發展緊密聯繫，經濟發展，人口擴張，購買力上升，樓才會越來越貴；經濟衰退，投資者首先第一個走，需求難以承載，樓價自然下跌。得少少錢走去買樓，即是 All in Hong Kong(SAR)，落重注，買重香港的光明前途。過去六年，其他發達國家有2%GDP增長已經算不錯，香港受惠於中國因素，年均GDP增長達6.3%，極不尋常，是否能持續，得看中國的表現。
有很多上一代基於自身經歷相信自住樓幾時買也不會輸，所以叫人一儲夠錢就買樓，很多父母鼓勵甚至幫子女置業。我不知道這種想法有多少信徒。做一個思考實驗，如果你是先知，知道明天樓市肯定下跌50%，基於「自住樓幾時買都不會輸」，所以你今天買，永遠也不會輸，是不是這樣呢？因此這是一個謬誤。顯然易見，如果我等到明天才買同一層樓，價格省卻一半，剩餘的錢足夠去十次歐洲旅行，再開間文青cafe、搞startup、或營運社企。「自住樓幾時買都不會輸」主義者會話，你點知明天樓市肯定跌50%？ 我不知道，但假設我認為明天樓價有一半機會跌50%，一半機會平穩發展，以上論據依然成立，還是不應該買。
有些人相信樓市長期必然向上升，這是不對的。大家看看日本的樓市就知道。香港整體樓價在經歷1997-98亞洲金融風暴後，根據差餉物業估價處的售價指數，至2011年才恢復當年價格。買樓是投資所以一定涉及風險，大家怕迷債，倒不怕樓債了。有趣的是，為何上一代的人愛磚頭。
買樓比三十年前難一倍，租樓相對划算
八十年代工資增長相當快，1981至1986年，五年間家庭入息中位數上升了75%，1986至1991年升了93%，即一年15-20%，買樓當然容易，租樓也不成問題。1986年，一層新界區的甲類單位，假設40平方米，根據差餉物業估價處數字，平均售價$31萬，供二十年，九成按揭（為了方便與現時比較，當時可能得七成），按揭利率7%，供樓約佔家庭入息中位數的41%。新界區居屋根據房委會數字，40平方米約$18萬，7%利率，供二十年，供款是收入中位數的25%。
上世紀那個黃金時代，正好港英政府推動置業階梯，很多人買自住樓然後跟隨升浪，現在坐擁一千幾百萬樓並不出奇。2015年同樣單位平均價格升到$432萬，同樣二十年供款期，2%利率，按九成，供款額達入息中位數 80%，負擔是三十年前的兩倍。有人會話二十年供不到，可以供三十年，重點在於同樣單位，同樣按揭成數，在人工跑輸資產升值底下，下一代是艱難的。就算供三十年，也要用人工六成供款。根據售價指數，現在各類單位的樓價比1997年還高82%。發展後經濟放緩，工資增長緩慢，這是很多國家都有的問題，不是香港獨有，是時代造成，不是個別能力的問題，那些開口埋口以自己為例子證明自己成功買樓升值的人是漠視了大勢。
計負擔能力，以40平方米以下甲類單位為例，從1986年到2015年，平均呎價升了16.8倍，但家庭收入中位數只升了5.81倍，即是說要供一層樓，比以前難三倍；各類單位的平均租金升了四倍，即是說租樓相對於供樓，負擔是以前四分一，租樓比以前划算，收入升幅更追過租金升幅。
2010年至2015年，家庭入息中位數五年只升了35%，比起以前一年升20%差得遠。上一代常說下一代幸運，但讓他們選擇，他們也不會選擇在1980年以後出生；若可以選擇，寧願做經濟起飛那一代，我父輩如是說，上司也承認：「這是一代人的暴政」(tyranny of the generation) ；根本無人想做「被選中的細路」，除了黃之鋒等人。中國文革12億人無書讀無飯食，香港卻可享有港英的統治和地利做盡當中的生意，就算現在有人在中國賺錢發達，也不是那種整代一起上流的感覺。那並不是說上一代沒有努力或者沒有能力，那是說有運遇上香港的風水盛世，大環境有利，同一種努力和能力會比起生於這個亂世能得到較好的結果。
買樓須考慮周詳
香港非民主地區，政治風險較高，評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。與香港緊密相連的中國，政治及經濟不確定性更高，買樓的人其實是賭中國政府能擺平經濟問題，長遠賭中國的政治前景。梁振英上任後，很多人話移民，很多人說失去希望，但樓價依然高企，證明投資者仍然有信心。很多香港人看香港的政治和經濟前景，結論截然不同，一方面很樂觀一方面很悲觀，真是奇怪哉也。
施永青說得對，年輕人應該放眼世界，不應為樓死為樓亡。買樓以流動性高的錢買流動性低的樓，而且買的人往往向銀行借貸，因此當樓價下跌時，樓賣不出，才有負資產這回事。樓是很多人一生人買最貴的一件東西，而且買樓是槓桿非常高的投資，近年雖然金管局下調按揭成數，但還是有二按三按，售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。現在利率低，一旦加息，負擔就更重。按揭即孖展，很多人非常懼怕風險，但講到買樓又不怕了，怪哉。投資還有其他選擇，可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫，不必孤注一擲，所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定，財富的價值和財富的形態是兩件事。
此外，買樓不是付了樓價就高枕無憂。還有佣金、律師費、裝修、管理費、十年一次小修，三十年兩次大修，比樓價還要多一百幾十萬元，還要希望不要被圍標，為了不被圍標，又要積極參加法團，了解地區政治，很累。
樓雖可賣，但買了樓始終心態不同。新加坡建組屋增加國民身分認同，李光耀曾在演說提及因為有組屋讓接近九成的國民置業，新加坡的士兵才會勇於為國捨命。在香港，供了樓，不敢不加班；有了樓，更勇於為政權發聲；沒有樓又窮，差距越拉越遠，令向政權獻媚飛上枝頭變鳳凰這條路更吸引，其實一樣道理。如果樓是民族身分認同，樓爆了，民族自然不存在。
根據跨國價值觀研究，戰後嬰兒偏向物質主義，所以他們喜歡把樓與自身價值掛勾，有樓說句話就比較大聲，政權也看重這一點加以利用，穩定社會。年輕一代隨著經濟發展，比上一代更著重非物質價值，努力工作不是為了買樓，而是追求自我實現，不會內心空虛，不用以一層樓來肯定自我價值。現在連大媽都已經失去來港買名牌袋炫耀的興趣，有些價值會逐漸過時。獨裁政權不能再用樓去控制人，自是煩惱不已。
不動產額大，固定支出高，流動性低，出來工作幾年的年輕人實在不要胡亂聽信傳媒炒作報導和唆擺，急於購買。香港風雨飄搖，今日不知聽日事，局勢快速轉變，想不定幾年後人已身在外地發展。正如到外地讀書工作，除非是富二代土豪，可以一擲千金，否則也是慢慢置業。倘若施主深思熟慮後，鐵下心腸落地生根，要在這裡安身立命，與香港特區同生共死，無人能阻，就請去吧。
原文刊在明報，此乃網上長版