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六成公屋是否可行

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六成公屋是否可行

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(攝:周頌謙)

特首選舉如火如荼,被認為大熱的林鄭月娥至今只提出願景,未有具體政綱;暫時民望最高的曾俊華則提出75頁競選政綱,民生方面,其提出「目標是為全港六成市民提供公營房屋作居所」,可說是熱門候選人政綱或願景中,房屋政策較為進取及有具體目標的一位,但也引來不少爭議。

六成公營 長遠可行

就此,特首梁振英質疑曾俊華是否不再賣地興建私樓?又說此舉可能令樓價和租金上升等,指曾俊華應向社會交代詳情;亦有評論指曾的政綱不可行及令社會不穩。其後,曾俊華回應時指出,這是一個長遠目標,並可增加社會穩定性。到底六成公營房屋目標是否可行?要多久才能達到目標?

先了解現時公私營房屋住戶的比例,根據《香港統計年刊2016》,於2015年,居住公營租住房屋的有756900戶,在資助自置居所房屋的有376300戶,即公營單位住戶有1133200戶;住在私人永久房屋(連臨時房屋)的有1334700戶,共2467900戶,公私營比例為45.9比54.1。要長遠達致六成市民居於公營房屋(包括公屋及居民),須要興建多少公營房屋呢?

這個計算須配合人口推算作估計,根據統計處於2015年發布的統計表《至2049年的香港家庭住戶推算》,以5年為間,估計到2019年,全港住戶為2579400戶;到2024年為2699400戶,2029年則為2796800戶;當中亦有推算平均每年增幅住戶,就此,亦可以估計特定年份的住戶數目,以及推算要達到六成目標到底要建多少公營房屋。

以10年後的2027年為例,全港住戶估算為2757800戶,要達到六成目標則需要有1654680個公營單位住戶,距離2015年的1133200戶,相差521480戶,即要在未來10年興建超過50萬個公營單位。而未來5年的房屋建興量大致落實,根據立法會房屋事務委員會文件《2016-17至2020-21年度公營房屋建設計劃》,房委會與房協於未來5年興建的公營房屋單位約為94400個【表1】,若要在未來10年內達標,政府要在後5年每年建4萬多個公營房屋單位,今天看來,如此建屋量短期不易達標。

不過,這並非全無可能,回顧過往20年的建屋量,高峰期出現在2000年,有71094個公營房屋單位;於1999年亦有44944個,至2014年低至9938個。當然,政府會辯稱今天土地不足,但這可以長遠計劃和減少賣地解決。

減少賣地 增建公屋

若然以長遠為目標,六成公營目標並非遙不可及。根據統計處的住戶估算,若以2032年、2037年或2042年達致六成公營為目標,則要於15年內共建568880單位、20年內建601220單位或25年內建618560單位,平均每年建37935(15年)、30061(20年)或24742(25年)個公營單位【表2】,若以20年為目標,公營房屋的興建量大約比今天多一萬數千,達標不難。

另一方面,梁振英亦挑戰曾俊華,質疑他是否要停止賣地以達目標。「完全停止賣地」聽來很嚇人,但現實不是非黑即白,賣與不賣,當中有很大空間,可以賣少三分一、或二分一,減少部分私樓供應及賣地收入,換取更多土地以興建公屋。筆者曾在本欄〈錢能解決的房屋問題〉一文,計算過去5年政府的賣地面積和收入,政府每年賣地約30公頃,地價收入約600億至700億元,如果減少三分一賣地,雖則庫房少收約200多億,但每年可提供多約10公頃土地,可以興建約一萬個公營房屋單位。政府過去10年庫房水浸,平均每年派糖300億元,絕對有能力可以減少賣地,用以解決公營房屋不足問題;問題反而是,此舉或會衝擊地產商或銀行業的利益,政府有否決心推動。

至於梁振英的另一個質疑是,若然私樓供應不足,樓價租金會繼續上升,將令更多人要申請公營房屋。這個說法基於私樓供應減少、住屋需求不變、因此價格上升;但這個說法不盡不實,現時的情況正是因為沒有足夠公營房屋供給中層和基層市民,所以他們要在私營市場買樓或租樓,才令私營市場的住屋需求增加;若然有更多市民可居於公營房屋,私樓的購買及租住需求便會下降。簡單而言,可以租公屋,有誰會去租劏房?只為自住,有折扣的居屋會比私樓吸引。
另一方面,私樓供應增加以減低價格,仍須配合政策打擊囤積、炒賣、空置,方能有效。雖然政府已推出多項辣招遏抑投資需求,但力度不足之餘,囤積和空置情況仍然嚴重,例如根據差餉物業估價處資料,2013年擁有3個物業或以上的業主數目多逾16萬;《香港統計年刊》亦顯示,2015年全港私人房屋單位有1516400個,而住戶只有1334700戶。若政府擔心私樓單位供應不足,應設立空置稅和累進房產稅,以令囤積物業的業主出售或出租單位。

重中之重 還要更重

過往有論者認為,更多的私人自置居所會令社會穩定,當市民擁有物業,便傾向樓價上升或擔心社會動盪;然而,這種「穩定」只屬於有樓階級,觀看近數年的香港,樓價和租金急升,有樓階級固然歡喜,但沒有公屋居屋的基層和中下階層從未有「穩定」下來,住屋問題令年輕人及計劃建立家庭的市民更加躁動不安。向六成公營房屋目標邁進,實為德政,回歸房屋居住原意,減少炒賣投資,以保障所有市民基本住屋權利,無論林鄭、薯片、葉劉或胡官當選,政府都應下定決心,大幅興建公營房屋,哪怕減少賣地。

過往幾年,梁振英以「重中之重」回應房屋議題,在覓地建屋及打擊投資炒賣有一定工作,可惜力度不足,未見成效,尤其是他多次表達關心的劏房議題——劏房增加、租金上升,公屋輪候時間屢創新高。政府在「長遠房屋策略」所定未來10年興建約28至29萬個公營房屋明顯不足。這說明,下任政府須用上比「重中之重」更大的力度處理房屋議題,更大幅地興建公屋和居屋,方能紓緩基層居住之苦。

近期輿論集中在特首誰屬、政治理念、原則或兩害取其輕的爭議,當然這極為重要,未能當選也不能實踐政綱,也擔心香港進一步撕裂;另一方面,民間亦應用更多力量監察及推進參選人的政綱,當年梁振英一句「不用轟轟烈烈,要認認真真」回應全民退保,雖沒有正式落政綱,也成為多年退保團體及政黨窮追狂打的根據;其他房屋、土地、民生政綱內容更被民間及傳媒以無數次「走數」之名繼續「追數」,以推進政府施政。在參選人競爭期間,應推動參選人有更多政綱的比併,以求推進對民主民生更有利的政綱於未來落實,對香港亦有好處。

陳紹銘
影子長策會、社工復興運動、香港政策透視成員

文章同時載於《信報》2017-2-13 A17《曾俊華建六成公屋是否可行》

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