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房策狂想曲

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房策狂想曲

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樓價租金一升再升,政府多番使出辣招未見顯著成效,近期再出招打擊「一人多單位(約)」迴避辣招個案,不過樓價仍不見回落之勢,更看似愈升愈有。另一方面,劏房問題無日無之,政府一味回應增加土地供應,但只見公屋輪候時間有增無減。

房屋問題令人抓狂,由梁振英上任之初一直強調房策為「重中之重」,但頻頻出招仍未見果效;或許,我們需要對房屋政策有更進取、更激烈的想像,甚或先嘗試跳出一下政治考慮,探討一下土地房屋政策的可能性︰

1. 賣地限量限售限價

近年政府回應劏房問題、公屋居屋不足,都一直強調土地不足;但奇怪的是,政府仍恒常賣地,換取豐厚地價收入,但問題在於,一方面地產商可能以極高價投得地皮,變相未來的私樓價值也非常昂貴。

另外,單位興建面積也不受限制,出現近期的「劏房盤」,令港人愈住愈細。要處理問題,政府應減少賣地,把土地用於發展公屋居屋,一來公營房屋的「土地效率」較高,同樣的面積,住的人口會較多;另外,價格、租金及面積都可以受到規管,政府可以調節。

不少人相信,地價對於政府收入非常重要,另外賣地收入會撥入「基本工程儲備基金」作基建用途,減少賣地會影響香港經濟。不過,這不是個非黑即白的問題,不是要求明天全面停止賣地,而是賣少一點、賺少一點,或設一個上限,例如當一年的地價收入到500億元,就停止賣地;或設每年賣地面積上限約20公頃,把剩下的地皮用作公營發展;或在賣地條款加入價格限制。有指減少私樓會刺激樓價租金?一方面更多的公屋居屋會吸納部分私人市場的需求;另一方面,現有規管不足的「增加供應」,仍容許「一人多單位」囤積,也不見得會打擊樓價。

2. 終極辣招杜絕炒家

過去多年政府多番出辣招,包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅(DSD),說完全無效又不是,從交易數據看(參考梁振英今年2月24日的簡報內容),的確減少了部分海外投資及非首置用戶。不過,能否去盡一點,減少不如杜絕,若投資者認為溢利超出15%的稅項,可能會繼續投資囤積,但若然再加辣至30%、50%、100%,可令海外投資者及非首置自住的成本大幅增加,把絕大比例的私樓單位留給港人首置者

3. 差餉打擊囤積空置

現時的辣招主要針對買賣當刻,卻沒有應對現存長久的囤積空置問題,政府可要求業主就所有住宅物業申報用途,或可主動調查全港物業使用情況,包括村屋、唐樓等,業主只能申報一個自住單位,其餘的要麼出租、要麼空置。政府可向空置的物業單位徵收具額的房產稅或差餉,尤其向擁有逾數十物業者施壓,讓囤積的業主因成本高而放盤或放租,增加市面供應。

政府及地產商經常表示,現時空置率已是低位,但那是差餉物業估價處的估算結果,並非行政數據,亦有漏洞(如調查不包括村屋或多基於外部觀察)。如果政府如此緊張覓地建屋,何不「一個都不能少」,嚴防房屋空置?外國有佔屋運動及政策,房屋空置太久會被佔領,或可作拍賣。當然,這也可能引申漏洞,如找個朋友扮住扮租客,但這看政府的調查力度有多大,若以打擊濫用公屋的力度作調查,相信業主要欺瞞政府並不容易。

4. 市建地皮公營使用

過往市建局收回的土地,幾乎全部賣給地產商發展商,而其後興建的單位,不但細房盤豪宅價,更有「士紳化」情況,破壞社區趕走基層。政府部門經常慨嘆市區無地,市建局回收的土地正好用作發展公屋居屋,甚或小型地皮則可作臨時宿舍,供低薪青年、被逼遷戶、有需要家庭入住。市建局因收樓需要的金錢,不應來自賣地,政府現時數百億元的房屋儲備金正好有用。

5. 政府購回二手單位

現時有部分的公屋及居屋已補地價流入自由市場,這類房屋性質上已變成私人房屋,政府可購回作公營用途。這不是鼓勵政府主動買斷單位,因為現時的住戶仍要居住,而是主要針對已在私人市場放售(或一段時間)的單位。回購的公屋,可給予輪候冊人士;回購的居屋,亦可以折扣價賣給綠表用家,這當然不容許賣出單位的業主再購買謀利吧。進取一點,政府可以研究收購整幢私人樓宇或個別單位,做全港最大業主,回收後可給予非牟利團體作支援用途。同樣,購買的資金可來自房屋儲備金,或每年的財政盈餘。

6. 六成公屋六成土地

根據規劃署2015年的資料,全港住宅土地,公營房屋、私人住宅、鄉郊居所分別佔16、26及35平方公里,公營房屋每平方公里住人最多。2014年的長遠房屋策略計劃未來10年的建屋單位為六四公私營比例,但所指的是單位數目,而非土地分配比例, 現時進取的解決住屋問題,政府可把未來的土地作六四公私分配。另一方面,現時居屋、公屋、私樓的居住人口比例約為15:30︰55,應參考曾俊華的競選政綱,以長遠六成人口居於公營房屋為目標。筆者早前在本欄〈曾俊華建六成公屋是否可行〉一文中曾粗略估算,每年興建2萬多至3萬公屋,長遠可達標。

7. 全面推展「港人港地」

「港人港地」政策本為德政,可惜過往規模小,加上地價樓價昂貴,過往又未就「一人多單位」嚴格規管,所以未見發揮效果。若然港府優先考慮港人自住需求遠高於投資行為,可在未來絕大比例的地皮加入「港人港地」條款

8. 文化意識撥亂反正

樓價租金瘋狂,與政治經濟結構有關,也與文化意識有關,當大部分香港人仍然相信或倚重「磚頭致富」或「地產發財」,房屋價格便有頑強的「承托力」。瘋狂一點,不如每天定期在大氣電波中,提醒市民樓市風險極大,或參考打擊佔中的「4點鐘許Sir」,每天有「7點鐘林鄭」,天天在黃金時段提醒說樓價可能下跌,教育市民回歸住屋基本價值;或用打擊濫用公屋綜援急症室的手法,在十八區掛橫額貼海報「切勿囤積炒賣」、「磚頭不會致富」、「住屋不是地產」;再進取一點,找愛港團體合作,舉行「唱衰樓市合唱團」、「合理樓價祈禱會」。這些想法很荒謬嗎?比較瘋狂的樓價租金、炒賣行為、地產霸權,不算吧?

不過,房屋問題的確是政治問題(housing is politics),房策狂想易,反駁亦不難,但困難在於政治角力。希望當權者能拿出決心勇氣,觸碰房屋問題的核心,免一眾港人繼續每天為房屋議題受苦。

陳紹銘
影子長策會、影子扶貧會成員

(本文載於《信報》2017-4-24 A17 房策狂想曲)

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