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鄒崇銘

任教香港理工大學,社會學博士研究生,專注於經濟社會學的研究。著有《以銀為本:7評香港產業及人口政策》、《用消費改變世界》、《墟冚城市》、《僭建都市》、《住屋不是地產》等書。 網誌

政經

基建地產泡沫臨爆破邊緣

基建地產泡沫臨爆破邊緣
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「盲搶地」加強版

從1985年開始,香港基建開支皆從「基本工程儲備基金」(Capital Works Reserve Fund)的特別賬目支付,政府會將每年地價收入撥入基金,作為只限用於基建的「非經常性支出」。於是土地發展出現了一個「資本旋轉門」的現象:與土地有關的收益撥入上述基金,而基金內的公帑再度投放予土地有關的工務工程,形成一個恆常不斷開發環境、製造土地、興建基建工程的循環系統。既興建鐵路催谷租金樓價,亦協助不少新界地產項目造渠鋪路,三十年間不斷的賣地與基建投放,不但並未有解決房屋等問題,反而成為加劇土地房屋投機的共謀。

差不多在同一時期,港英政府制訂了首份《全港發展策略》,當時的主要建議是,推動北大嶼山一帶發展的「港口及機場發展策略」。其後演化出赤鱲角新機場「玫瑰園計劃」,成為回歸前香港最主要的大型基建項目,而當年的地產泡沫亦同步出現,形成了1997年前後的樓市狂潮。及至2006年《香港2030最後報告》發表,2007年曾蔭權宣佈十大建設計劃,新一輪的大型基建潮又告展開,近十年的樓市泡沫則同步形成。不問可知,樓價並沒有因應一手市場的供應增加,而逐步回順,特區政府對地價收入的依賴,則有增無減。

毋庸置疑,現時《香港2030+》正是力求擴大「盲搶地」策略,進一步打造未來三十年「資本旋轉門」的藍圖。早在2012年1月,由林鄭月娥主持的《優先土地供應諮詢》,曾以2039年香港常住人口863萬為基礎,推算出需要額外4,500公傾土地;到了
2012年7月特區政府換屆後,統計處已將2039年常住人口的估算,大幅下調至822萬,但新班子仍照舊話要額外4,500公傾土地;
2015年9月統計處再度更新估算,2039年常住人口再下調至820萬。但按此假設進行的《香港2030+》,卻竟話要額外4,800公傾土地。

問題是人口增長速度不斷放緩,同時卻要大增土地房屋供應,官方到底如何自圓其說呢?理據似乎(是似乎)只能來自《香港2030+》第9頁,試圖指出到了2044年,家庭住戶總數將增至293萬,較2014年多出50萬戶,主要戶均戶均人數由2.9減至2.7人。此外市區房屋迅速老化,以及人均居住面積過小(2013年只有13平方米),皆成為繼續大興土木建屋的借口。

「資本旋轉門」失靈

在《香港2030+》中,新界北和東大嶼都會並列為兩大策略增長區,其中前者面積為720公頃,主要通過鄉郊收地的方式進行,宣稱未來人口可達25至35萬;後者面積更將達1,000公頃,建議在交椅洲和喜靈洲一帶興建超級人工島,宣稱人口更高達40至70萬。毫無疑問,兩者皆必定是空前絕後的大型基建項目。新界北需先耗費數以百億計的公帑作收地補償;相比之下,東大嶼將主要耗費在那巨大無比的人工島,以及海上興建的運輸網絡。

正如中大前副校長廖柏偉提及,1980﹣1997年地價總收入為3,092億元,工程總開支則是2,184億,因此「地價凈收入盈餘」為909億;1997﹣2013年地價收入上升一倍至6,104億,但開支卻上升了一倍半達5,542億,盈餘僅為562億。廖柏偉是特區政府長遠財政計劃工作小組成員,他原試圖告訴大家,地價盈餘偏低不足支持經常性支出的增加,因此不能轉撥作教育、醫療和福利等民生事務上;但他卻竟完全沒有注意到,問題關鍵是工程開支增長過快,基建愈益成為低效低能的「大白象」工程,甚至已倒過來需由經常性支出補貼!

而廖柏偉更加不會預計到,若按2013-2017年已知的數據,再加上剛公佈2017-2018年度財政預算案的估算,則2013-2022年十年間的基本工程開支將接近9,000億,是此前1997-2013年十五年間開支的1.6倍!但與此同時,地價收入增長的估算將愈來愈趨於落後,其中在2014-2016兩個年度,基本工程儲備基金便分別錄得76億和161億的赤字;預計自2018年起,每年更將錄得百多至二百多億的赤字,在2018-2022年,四個財政年度的工程開支將合共虧損近800億!

唯靠中資南下打救?

2016-2017年冒現的另一重大發展,卻是中資地產商大舉南下投地。單以公開賣地的個案作統計,年內中資合共四次成功投地,所涉地價高達474億元,佔賣地收入高達54%,足夠令全年地價總收入大幅轉虧為盈。單是龍光地產與合景泰富聯手投得的鴨脷洲地王,涉及地價已高達168億元,成為香港歷史上最昂貴的賣地紀錄!海航集團及旗下在港上市的香港國際建投,在五個月內四次成功投得啟德區內住宅用地,合共投資逾270億港元!

對於中資大舉南下這個敏感話題,內地傳媒倒是毫不忌諱。2017年3月28日《中國經濟周刊》發表評論文章〈深圳房價直追香港 內地房企赴港「撿便宜」〉,便指「曾是亞洲高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之?就在圍觀者費力解讀之時,內地一些被『限購』政策擠出的資金悄然南下,儼然將這塊一直可望而不可即的『金土地』視作了價值窪地。」又指:「由於中國一線城市房價,與包括香港在內的全球主要城市的房價差距不再明顯,導致的比價效應,以及內地政府對投機賣房的重拳出擊,限制了一部分資金的動向,再加上美元的升值作用,從第二季度底開始,香港住宅對內地投資的魅力陡升,房價幾乎收復全部失地......更暗湧的一股潮流來自內地房企悄悄植入香港樓市,對香港的土地投資已經到了不惜代價的地步。」

到底中資南下將對基建地產泡沫帶來什麼衝擊?與「天朝主義」下的基建治港策略有何關聯?對香港公共財政以至整體政經格局又有何影響?目前看來仍言之尚早,但從2017年3月的行政長官選舉可見,本地地產商從最初推舉曾俊華,到最後受制於中央的政治壓力,全面投向林鄭月娥的陣營,尤其是作為最後一名屈服的地產商,李嘉誠表現的前後微妙轉變,更顯得特別耐人尋味。可以肯定的是,香港天文數字的土地利益分配,與一國兩制下的政商關係,難免千絲萬縷,密不可分,並令基建地產泡沫的未來發展,平添變數。

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本文節錄自:姚松炎、蘇文英編著:《選擇·未來──《香港2030+》民間替代方案》,2017年4月出版

本書主要論點包括︰

  • 善用在地特色,推動智慧增長,取代無以為繼的基建主導發展模式
  • 放棄高成本、低效益的「大白象」工程,避免公共財政「爆煲」
  • 善用大量現存閒置用地,騰出發展空間,避免過度開發
  • 保育民間建築和社區網絡,創造城市軟實力,為創意產業及體驗經濟奠下基礎
  • 發展單車友善城市,減少依賴汽車,告別霧霾,促進公眾健康
  • 捍衛社區規劃權利,締造自給自足、資源循環的永續社區,提升城市抗禦力
  • 維護城鄉郊多元化地景,取代人工化的休憩空間,改善城市生態和宜居度

《香港2030+》諮詢期至4月30日,請踴躍發表意見

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