「盲搶地」加強版
從1985年開始，香港基建開支皆從「基本工程儲備基金」（Capital Works Reserve Fund）的特別賬目支付，政府會將每年地價收入撥入基金，作為只限用於基建的「非經常性支出」。於是土地發展出現了一個「資本旋轉門」的現象：與土地有關的收益撥入上述基金，而基金內的公帑再度投放予土地有關的工務工程，形成一個恆常不斷開發環境、製造土地、興建基建工程的循環系統。既興建鐵路催谷租金樓價，亦協助不少新界地產項目造渠鋪路，三十年間不斷的賣地與基建投放，不但並未有解決房屋等問題，反而成為加劇土地房屋投機的共謀。
差不多在同一時期，港英政府制訂了首份《全港發展策略》，當時的主要建議是，推動北大嶼山一帶發展的「港口及機場發展策略」。其後演化出赤鱲角新機場「玫瑰園計劃」，成為回歸前香港最主要的大型基建項目，而當年的地產泡沫亦同步出現，形成了1997年前後的樓市狂潮。及至2006年《香港2030最後報告》發表，2007年曾蔭權宣佈十大建設計劃，新一輪的大型基建潮又告展開，近十年的樓市泡沫則同步形成。不問可知，樓價並沒有因應一手市場的供應增加，而逐步回順，特區政府對地價收入的依賴，則有增無減。
毋庸置疑，現時《香港2030+》正是力求擴大「盲搶地」策略，進一步打造未來三十年「資本旋轉門」的藍圖。早在2012年1月，由林鄭月娥主持的《優先土地供應諮詢》，曾以2039年香港常住人口863萬為基礎，推算出需要額外4,500公傾土地；到了 2012年7月特區政府換屆後，統計處已將2039年常住人口的估算，大幅下調至822萬，但新班子仍照舊話要額外4,500公傾土地； 2015年9月統計處再度更新估算，2039年常住人口再下調至820萬。但按此假設進行的《香港2030+》，卻竟話要額外4,800公傾土地。
問題是人口增長速度不斷放緩，同時卻要大增土地房屋供應，官方到底如何自圓其說呢？理據似乎（是似乎）只能來自《香港2030+》第9頁，試圖指出到了2044年，家庭住戶總數將增至293萬，較2014年多出50萬戶，主要戶均戶均人數由2.9減至2.7人。此外市區房屋迅速老化，以及人均居住面積過小（2013年只有13平方米），皆成為繼續大興土木建屋的借口。
「資本旋轉門」失靈
在《香港2030+》中，新界北和東大嶼都會並列為兩大策略增長區，其中前者面積為720公頃，主要通過鄉郊收地的方式進行，宣稱未來人口可達25至35萬；後者面積更將達1,000公頃，建議在交椅洲和喜靈洲一帶興建超級人工島，宣稱人口更高達40至70萬。毫無疑問，兩者皆必定是空前絕後的大型基建項目。新界北需先耗費數以百億計的公帑作收地補償；相比之下，東大嶼將主要耗費在那巨大無比的人工島，以及海上興建的運輸網絡。
正如中大前副校長廖柏偉提及，1980﹣1997年地價總收入為3,092億元，工程總開支則是2,184億，因此「地價凈收入盈餘」為909億；1997﹣2013年地價收入上升一倍至6,104億，但開支卻上升了一倍半達5,542億，盈餘僅為562億。廖柏偉是特區政府長遠財政計劃工作小組成員，他原試圖告訴大家，地價盈餘偏低不足支持經常性支出的增加，因此不能轉撥作教育、醫療和福利等民生事務上；但他卻竟完全沒有注意到，問題關鍵是工程開支增長過快，基建愈益成為低效低能的「大白象」工程，甚至已倒過來需由經常性支出補貼！
而廖柏偉更加不會預計到，若按2013－2017年已知的數據，再加上剛公佈2017－2018年度財政預算案的估算，則2013－2022年十年間的基本工程開支將接近9,000億，是此前1997－2013年十五年間開支的1.6倍！但與此同時，地價收入增長的估算將愈來愈趨於落後，其中在2014－2016兩個年度，基本工程儲備基金便分別錄得76億和161億的赤字；預計自2018年起，每年更將錄得百多至二百多億的赤字，在2018－2022年，四個財政年度的工程開支將合共虧損近800億！
唯靠中資南下打救？
2016－2017年冒現的另一重大發展，卻是中資地產商大舉南下投地。單以公開賣地的個案作統計，年內中資合共四次成功投地，所涉地價高達474億元，佔賣地收入高達54%，足夠令全年地價總收入大幅轉虧為盈。單是龍光地產與合景泰富聯手投得的鴨脷洲地王，涉及地價已高達168億元，成為香港歷史上最昂貴的賣地紀錄！海航集團及旗下在港上市的香港國際建投，在五個月內四次成功投得啟德區內住宅用地，合共投資逾270億港元！
對於中資大舉南下這個敏感話題，內地傳媒倒是毫不忌諱。2017年3月28日《中國經濟周刊》發表評論文章〈深圳房價直追香港 內地房企赴港「撿便宜」〉，便指「曾是亞洲高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之？就在圍觀者費力解讀之時，內地一些被『限購』政策擠出的資金悄然南下，儼然將這塊一直可望而不可即的『金土地』視作了價值窪地。」又指：「由於中國一線城市房價，與包括香港在內的全球主要城市的房價差距不再明顯，導致的比價效應，以及內地政府對投機賣房的重拳出擊，限制了一部分資金的動向，再加上美元的升值作用，從第二季度底開始，香港住宅對內地投資的魅力陡升，房價幾乎收復全部失地......更暗湧的一股潮流來自內地房企悄悄植入香港樓市，對香港的土地投資已經到了不惜代價的地步。」
到底中資南下將對基建地產泡沫帶來什麼衝擊？與「天朝主義」下的基建治港策略有何關聯？對香港公共財政以至整體政經格局又有何影響？目前看來仍言之尚早，但從2017年3月的行政長官選舉可見，本地地產商從最初推舉曾俊華，到最後受制於中央的政治壓力，全面投向林鄭月娥的陣營，尤其是作為最後一名屈服的地產商，李嘉誠表現的前後微妙轉變，更顯得特別耐人尋味。可以肯定的是，香港天文數字的土地利益分配，與一國兩制下的政商關係，難免千絲萬縷，密不可分，並令基建地產泡沫的未來發展，平添變數。
本文節錄自：姚松炎、蘇文英編著：《選擇·未來──《香港2030+》民間替代方案》，2017年4月出版。
本書主要論點包括︰
- 善用在地特色，推動智慧增長，取代無以為繼的基建主導發展模式
- 放棄高成本、低效益的「大白象」工程，避免公共財政「爆煲」
- 善用大量現存閒置用地，騰出發展空間，避免過度開發
- 保育民間建築和社區網絡，創造城市軟實力，為創意產業及體驗經濟奠下基礎
- 發展單車友善城市，減少依賴汽車，告別霧霾，促進公眾健康
- 捍衛社區規劃權利，締造自給自足、資源循環的永續社區，提升城市抗禦力
- 維護城鄉郊多元化地景，取代人工化的休憩空間，改善城市生態和宜居度
《香港2030+》諮詢期至4月30日，請踴躍發表意見。