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政經

《建築物管理條例》修訂、檢討法團運作

《建築物管理條例》修訂、檢討法團運作
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《建築物管理條例》,讓業主組成及運作業主立案法團(法團),以便他們履行有關管理大廈的責任。《條例》當中訂明法團的成立方式、權力、運作規則和監察機制等。

但大廈管理事宜,特別是進行大型維修工程經常引起糾紛,在法團會議上委任代表文書的使用也常常糊里糊塗。當中的一個問題是,法團是政黨操縱選票的重要手段。但真正的問題是利益、貪污,及為何業主要花神為其他業主管理其物業?

以法團形式管理公契本身是一怪胎,那班選出來的代表,既無專業知識,也沒有服務其他業主的心。尤其是當中不少為家庭居住單位和財團商場的混合,小業主經常抱怨法團受到財團操控。

修訂

要平衡當中利益,《建築物管理條例》修訂是必要過程。《建築物管理條例》檢討委員會 2011 年成立。根據檢討委員會的建議,民政事務總署在 2014 年 11 月至 2015年 2 月,就一系列對《條例》的修訂建議進行公眾諮詢。

民政事務署在 2016 年5提出 34 項立法及行政措施。民政事務委員會特別會議將於 2017 年 5 月 4 日進一步修訂。本來,這是一項重要民生事項,但政黨們似乎忘記了此事。

修訂《條例》的建議

將「大型維修工程」分為三級定義,與法團在緊接維修建議提出前 3 年的經審計每年平均開支掛鈎。(筆者認為較合理的定義是與差餉業物估價署掛鈎)。

(a) 會議的法定人數

建議,將通過「大型維修工程」決議的業主大會法定人數,由業主人數的 10%提高至 20%。委任代表文書須由代表加簽,而有關百分比不應多於業主人數的 5%。

政府曾考慮將通過「大型維修工程」決議所需的票數百分比由目前的 50%以上提高至例如 75%,但它又怕不夠開會人數,因此,2016 年建議,把所需的票數百分比維持於 50%以上。

帳目和財務報表

帳目和財務報表糊塗是大廈法團的通病。修訂建議不論建築物單位數目多寡,法團的財務報表均須審計。。審計賬目一經備妥業主周年大會通過,便須張貼於建築物的顯眼處。

政府遇過不少個案,是由公契經理人/物業管理公司負責擬備該等帳目。這類個案往往涉及龐大的每年開支。政府準備修訂刑事制裁至公契經理人/物業管理公司。(這一點,物業管理公司認為不合理,並向立法會提交意見書。)

檢控的時限

《條例》對罪行提出檢控的時效,受《裁判官條例》(第 227 章)第 26 條9所規定的 6 個月時限。但要於申訴或告發所涉事項發生後起計的 6 個月內提出檢控,往往沒有足夠時間。政府建議修訂《條例》為:

(i) 犯了有關罪行之後 24 個月內;或

(ii) 有關罪行為主管當局發現或知悉後 24 個月內。兩個限期中以較遲者為準。

(筆者按:被知悉後 24 個月內會否過於籠統,律政司可能要回答。)

終止委任公契經理人

降低業主終止委任公契經理人的門檻:
(a) 降低終止委任公契經理人的門檻,由總共擁有份數的 50% 降 至 30%。
(b) 把公契經理人的委任期限於五年:

公契經理人的酬金

降低《大廈公契指引》中公契經理人酬金佔管理總開支比率的上限 20%,即:
(a) 就住宅單位和車位總數不超過 20 個的發展項目,以每年 0.5%的百分比,逐年降低至16%;以及
(b) 就住宅單位和車位總數由 21 至 100 個的發展項目,以每年 0.5%的百分比,逐年降低,由管理開支的 15%最終降至12%。

管理真空

根據《條例》第 40B 條,凡主管當局覺得有管委會的建築物有下述情況:

(i) 該建築物是沒有人管理的;

(ii) 其管委會在相當程度上沒有履行法團的職責;以及

(iii) 該建築物可能處於危險境況,

則主管當局可命令該管委會委任建築物管理代理人管理該建築物。然而,鑑於第(iii)款的門檻十分高,第 40B 條從未被引用。

第 40B 條的高門檻令要迅速處理大廈管理出現真空情況,以及提供必需的清潔和垃圾收集服務等,非常困難。

因此,政府建議,若主管當局命令委任建築物管理代理人,主管當局可指示該建築物管理代理人,按一定報酬和時間,其報酬及開支,須當作為《條例》管理建築物的開支的一部分。

大廈管理支援措施

民政事務署提出了:
(I) 第三期大廈管理專業顧問服務,以支援舊樓業主,協助「三無大廈」的業主成立業主立案法團;
(II) 大廈管理義務專業調解服務;
(III) 大廈管理免費法律諮詢服務;
(IV) 大廈管理糾紛顧問小組。
16及17建議比較

從政府文件的附件了解到, 2017 年最新修訂建議比2016 年立法會民政事務委員會文件中的修訂建議作了很大幅度的修訂。可見《建築物管理條例》千瘡百孔,其核心問題 ─ 由法團主導,仍然無法解決。而且,委任代表制始終是一敗筆,無論任何建議修訂委任代表文書都屬徒勞。

總的一句,政府內的文官沒有真心地面對大廈公契的管理問題,其提出的修訂是為了文過飾非!香港的大廈公契管理問題宜進行一次獨立調查委員會進行全面檢視。

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