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樓市週期被破壞 市民苦候入市良機

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樓市週期被破壞 市民苦候入市良機

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雖有報道指特首林鄭月娥將推出以置業為主導的房屋政策,推出港人首次置業盤,售價將與市價脫鈎。但代表香港房價走勢的中原城市領先指數,並沒有出現回調跡象,近日反而突破160, 創出歷史新高。

早在六年前, 中原城市領先指數就已突破1997年7月的高點(當時指數為100點)。

房價高企展現的是一個地方的優勢, 因為軟硬件較週邊地區為佳, 適合居住與發展, 故此資金湧入尋租。但一個地方的房價如果多年高企,連中產也買不起,房市就不健康了。君不見緬甸泰國等地,房價何曾高企。

單計2017年上半年, 樓價已經上升了10%,一手的新樓成交宗數大約為一萬宗,估計全年一手成交有機會突破二萬宗,比2016年的一萬八千宗多,交易金額有機會打破歷史新高。

長期低息,加上這幾年大陸資金大量進入香港,來勢兇猛,推動了本地的資產價格上漲,改變了香港的房地產週期。對房價的走勢判斷亦因此失準。

專家學者誤判房價走勢

五年前,不少財金方面的專才從舊的樓市週期出發,判斷香港樓價將於2013至2016年間見頂回落,勸喻市民勿入市接火棒。因為在一個樓市週期當中,下跌段持續3至4年,上升段持續12至13年。如果本次週期也是16年的話,樓價將於2013年見頂。

但考慮到本週期跌市時間長達6年(1997—2003年),如將升市時間順延,則可順延至2016年。再考慮到香港經濟已失銳氣,升市時間也將縮短。因此專家認為,本次樓市週期將於2013—2016年見頂。

凡事總有例外的時候

香港樓市的一個週期約為16年, 即樓價由谷頂到谷底再升到谷頂所需的時間。以上個週期為例,1981年樓價去到高峰之後,由於中英就香港前途談判拉鋸,樓價大跌四成, 1984年樓價走出谷底, 升至1997年,歷時共16年。而再上一個週期,則由1965年至1981年。

樓市週期現象是樓市參與者之心態與行為的綜合表現,慣性極大。在樓價處於上升或下降軌道時,哪怕發生令人震撼的政治經濟正面或負面事件,也難以改變其軌跡,最多是出現一定幅度改變,但幾個月後又會回到原有的軌道。

以89年六四事件為例,港人紛紛拋售物業,令樓價大挫, 但由於樓價當時正處於週期的上升段,一段時間之後,樓價回復掉頭向上之方向,一路升至1997年。

目正在發展中的這個樓市週期,單計上升段,已有14年,並且仍在上升當中。儘管私人住宅房價已比低位高了兩三倍, 亦比1997年的樓市泡沫高了近八成。

2012年起,梁振英政府為抑制炒樓先後推出額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)等所謂的辣招,但樓價未有明顯的回落,反而繼續上升。由1997年10月高位爆煲起計,經歷2003年沙士疫症爆發的低點,爬上目前高位,這個週期已持續二十年;但仍沒有完成的跡象,打破了舊的樓市週期長度。

對於港人的收入中位數來說,現時樓價當然是泡沬,但對於泛濫的資金來說,卻不是。

陸資殺到偏遠的離島購屋

南下香港的大陸資金,有部分是地產投資者;另有部分是有實際居住需要的陸客,有些的購房觸爪已由在香港閙市覓屋延伸到偏遠的離島。

南丫島位於港島南邊,地處偏遠交通不便,房價比市區便宜一大截。近年開始多了陸客到南丫島租屋或買屋,他們通常一筆過付款買房,免了在銀行貸款審核的煩惱,違規房屋的價格也高企起來。銀行一般不會借貸給一些違反建築條例的房產買賣,因此該等屋宇的價格會比市價低一兩成。

樓價高企,普通香港人難以買到心儀的單位,但樓市仍沒有下跌迹象, 似乎正不斷找尋高點。因為購房的資金是實實在在的,甚至是一筆付清的,銀行並沒有過分借貨的危險。

想購房的市民面對高位徘徊的樓價,找不到入市機會,只能眼睜睜看著樓價步步向上;而唯利是圖的發展商伺機推出迷你型單位,誘使心急的市民用港幣三四百萬購入少於200平方呎的小單位,之後可能要花半生時間供房貸。

香港人稱這種迷你房型為「納米單位」。以香港四大地產商之一的恒基地產推出的何文田加多利軒住宅項目為例,該樓盤最小的單位面積是161平方呎,其起居廳面積約61平方呎。

61平方呎有多大?據規劃署規定,標準的一個私家車位面積約為135平方呎(5米X2.5米),而61平方呎其實連一個標準車位面積的一半也不夠。這樣的一個納米房, 售價竟需港幣約四百萬。

年輕人的薪金追不上樓價和租金的升幅,也追不上通脹。除非有父母出首付款,否則很少有年輕人購得起房,越來越多年輕人在大學還未畢業時,就向政府遞交公屋申請表,希望出來工作後能因此過上獨立的生活。

香港回歸那一年,即1997年時,記者的起薪點約為港幣一萬元,試用期完一般會加薪到一萬二千元,可以用約六千元在新界租一個四百餘五百呎的兩房單位居住。二十年後,記者的起薪點約為一萬二千元,試用期完卻未必會加薪,而一個數百呎的兩房單位,租金卻升至一萬二千元。

港人認為台灣房價便宜

台灣人跟香港人一樣都覺得本地房價漲得很高,難以負擔;於此同時, 卻有不少港人認為台灣房價很便宜,萌生移民台灣的念頭,有些人還真的坐言起行,把家搬到台灣去;港幣百多萬可以在台北買到一間兩房的小公寓,但在香港, 卻只能買到一個車位。

今時今日,中國大陸累積的財富已達驚人的地步,龐大的資金只要有一小部分流入香港地產市場,就可以托起香港樓市這艘船。

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