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綠置居必定延長公屋輪候時間

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綠置居必定延長公屋輪候時間

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攝:Him Chow

本年度《施政報告》的房屋政策,其中較受關注的是「綠置居」恒常化,林鄭月娥建議大量增加「綠置居」,並直接運用原有公屋建屋的用地,例如火炭4000多個新公屋單位將轉為「綠置居」。

林鄭月娥在多個場合清楚提出,「『綠置居』有利無害」、「整體公屋供應不會少」及「整體來說不影響輪候時間」;從個案的角度看,似是用戶買一個「綠置居」,便有一個公屋單位騰出來,有些公眾聽了便信以為真。

公屋編配的過程有點複雜,魔鬼在細節,宏觀及長遠而言,大幅以公屋用地建「綠置居」,必定延長公屋輪候時間,對基層不利。本文嘗試反駁林鄭的說法。

「回收公屋」重要

首先,公屋輪候冊有近28萬個案,哪來公屋編配予他們?來源主要有二:一是新建的公屋單位;二是「回收公屋」單位。過去10年,新建單位其實非常有限,例如2014/15、2015/16和2016/17年度的公屋建屋量分別為9938個、14264個和11276個,完全不足以應付輪候之用,而須以「回收公屋」補足(當然加起仍遠未足夠)。

「回收公屋」是什麼?不少公屋戶會長住單位,但不是全部,每年仍有一定住戶遷出,騰出單位編配予輪候冊人士;箇中原因很多,有人自願遷出、有人被要求遷出、有人購買居屋或租置單位後離開;亦有些回收屬於調遷,但又會編配另一個公屋單位予調遷戶,所以這類情況並無增加公屋庫存;是以,計算「回收公屋」,應計算前幾類情況「淨回收」的單位總數。

這些單位有多少?以2014/15年度為例,「租戶自願遷出」有5012個,「發出遷出通知書」有1453個,「購買居屋/租置單位」有1051個,累計「淨回收」共有7516個。過去幾年,每年淨回收單位由7000多至9000多個不等【表】,數目可與新建公屋比較,對於編配公屋予輪候冊個案有關鍵作用

「賣斷公屋」不再回流

什麼公屋可以回收、什麼不可以?理論上,「回收公屋」全是房委會擁有的「出租公屋」才有機會因上述原因而回收,但是「賣斷」的公屋,例如租置公屋和「綠置居」均都不會成為「回收公屋」(除非個案特殊而售回房委會,但為數甚少)。單看「綠置居」,問題本來不大,但現時林鄭指明把原本興建公屋的地皮轉建「綠置居」,則是直接減少新建「出租公屋」單位,亦即減少未來「回收公屋」的數目。

或是說,若有公屋住戶購買「綠置居」單位,那不是多了個「回收公屋」單位嗎?不過,那並非必然的「額外」增加,例如一個富戶或一個略有積蓄而被扣滿分的住戶,原本沒有「綠置居」也要遷出,如今他們因購買「綠置居」而遷出,那其實沒有額外增加「回收公屋」數目。那很個別嗎?不是,2014/15年度便有7516個案沒有「綠置居」也會遷出。

又或是說,多建「綠置居」,不是會令更多原來不會離開的住戶遷出嗎?可能會,但是他們購買的「綠置居」單位本來應是出租公屋(如火炭的例子),這也沒有增加單位。

反之,新的「綠置居」卻因「被賣斷」而失去成為「回收公屋」的機會,所以重點不在於「因『綠置居』而騰空原有單位」,因為這些單位本來也可能因其他原因回收;關鍵在於「『綠置居』的單位日後不會再騰空回收」,這些本有機會成為「回收公屋」的單位已「被賣斷」了

單一個案或不易見其影響,以租置單位為例,由1998年至今,房委會的租置計劃已賣斷超過12萬個單位,不會再回收予輪候冊人士。另一角度看,若沒有租置計劃,這12萬個單位都可能成為「回收公屋」;同樣,政府未來若把數萬個新建公屋單位改為「綠置居」,以萬計的單位將不會再有住戶因「自願遷出」、「遷出通知書」等原因而回收。

長遠而言,「回收公屋」減少而其他條件不變,公屋輪候時間必然增加;改建「綠置居」規模愈大,賣斷的單位愈多,長遠輪候時間也愈長。

除少了「回收公屋」而影響輪候,也有其他因素,例如行政安排,原本新建公屋單位可予輪候冊人士睇樓入住;若變成「綠置居」,便要先由公屋租戶申請,睇樓後要做按揭手續,公屋租戶遷出需時,遷出後房委會翻新也需時間,才能讓輪候冊人士睇樓入住。政府所指的約6個星期,主要是指翻新時間,若然計入其他時間,動輒便要多幾個月。

基層輪候遙遙無期

此外,由於新建單位變為「綠置居」,輪候冊人士更大機會是入住舊公屋。林鄭的說法是騰出單位的地區更廣泛。其實,區域選擇早於輪候人士申請公屋時已標明,不會因而多了選擇;反之,「綠置居」變為出售用途,選址也可能會是較受歡迎的地區(未來幾年的公屋地盤多位於市區和擴展市區),即受歡迎地點的公屋可能減少。舊公屋的拒絕編配率可能亦會比新公屋為高,輪候人士實際上樓的時間也會增加。

今天基層劏房戶生活在水深火熱,面對貴租和濫收水電費,輪候公屋時間已高達4.7年(審計署指的「實候時間」更長),林鄭不但沒計劃如何回到「3年上樓目標」、不推市建局建公屋、拒絕設租管和空置稅,也沒有N無津貼或租金津貼;今次《施政報告》更是「市場化」上腦,不惜動用公屋土地、減建公屋,延長公屋輪候時間。這是長遠地製造更多「公屋王」、「綠置居王」,推人置業,助長炒賣風氣,向上傾鈄,加劇貧富懸殊,實在是愧對數十萬住在劏房或輪候公屋的基層市民。

本文載於《信報》2017-10-16 A21《綠置居必定延長公屋輪候時間》

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