「民生吸納政治」
1970年代，前中文大學校長金耀基研究香港政制時，提出「行政吸納政治」的著名概念，分析港英政府是如何通過諮詢架構，成功地疏導當時的社會政治矛盾，特別是舒緩了民間對政制改革的訴求。經過了最近多年的政治紛紛擾擾後，看來林鄭月娥致力淡化政治衝突，施政報告正好突顯「民生吸納政治」的策略。
這不禁令人聯想到20年前的董建華，正值回歸之初人心穩之際，他同樣把焦點放在房屋、教育和安老等工作上，力求在民生事務上「大有為」，致力淡化一國兩制下的政治張力。他甚至提出七成市民自置居所的雄圖偉略，唯始料不及的卻是，1997金融風暴打破了他的如意算盤，最終主要是經濟、並非政治，導至董建華需要「腳痛」下台。
回顧林鄭上任百多日來的情況，處理DQ議員、政治判囚到大學港獨標語等，無一不是極為燙手的政治炸彈。但她一反前朝梁振英的鬥爭作風，幾近以完全置身事外的態度淡然面對，並全力將公眾的注意力轉移到民生事務上。在相當程度上，無論政策最終能否發揮預期效果，「民生吸納政治」的策略，確已經局部化解了積累多時的社會怨氣。
野村證券的預警
就在林鄭發表上任後首份施政報告的前夕，野村證券不知是有心抑或無意，扮演了《國王的新衣》裡小孩的角色，宣佈其風險預警系統的數據，指香港在60個早期預警信號中，52個亮起紅燈，比1997年亞洲金融危機時更多，顯示香港在全球32個經濟體當中，爆發金融危機的風險最高。而中國則亮起40個紅燈，排第二位。
野村主要計算五項風險預警系指標：實際房價、實際股價、企業和家庭信貸佔GDP比重、企業和家庭的償債比率、實質有效匯率。結果顯示香港乃全球金融風險最高危地區，主因是香港實際有效匯率、企業及家庭償債比率都遠高於平均水平，而且由於港元與美元掛鈎，問題未來很可能隨美國加快加息步伐而惡化。
自1987年以來，香港以至全球每十年均爆發大型金融危機。2017年能否倖免固然難以臆測，但恰巧上周恒指正升至十年高位，就不得不讓人更加有所警惕。假如危機真的在短期內爆發，則整份施政報告或需重寫亦未可料。就正如林鄭所說的，其房策新政亦可能按樓市的狀況而不斷調整。
提早推出的托市措拖
觀乎林鄭提出的四大房策：首置上車盤、「綠置居」及「白居二」恒常化、將未補價居屋出租和興建過渡性房屋，夾心階層成為主要被關懷的對象，「以置業為主導」乃是林鄭房策的關鍵詞。其根本的目的，還是為保私樓市場「健康平穩」，好讓地產霸權和高地價政策，作為香港的「基本國策」，能夠「永續發展」。
首置上車盤這當然不是什麼新的政策，其實由1978年至2002年，已經有9.8萬個的單位。屬於「私人機構參建居屋計劃」的居屋，佔期間香港興建的居屋約三成。當年發展商參與興建居屋，由政府選定土地，並在招標文件列明住宅單位的大小、數量及房委會的保證回購價格。換言之，地產商只是協助政府興建居屋的服務提供者，政府佔有相對的主動權。
現在的首置上車盤，情況卻是恰好倒轉：由於地產商坐擁超逾1000公頃的農地，要令首置上車盤成為主要政策，提供每年至少3000個的單位，公私合營方式遂成為屬意的選項。由政府提供政策誘因，讓原本看準市場擇肥而噬，適時轉換土地用途的發展商，能有更多的發展與賺錢的機會，只不過前提是同時興建一定數量的資助房屋，算是叫賺大錢的發展商提供些少「回佣」而已。
撇開地產商囤積農地的動機，以至是鼓勵農地轉換的做法，會否打開另外一個保育大缺口，即使我們同意騰出部分已荒廢的農地，改作房屋用途，那麼發展商優先興建的，為什麼會是資助房屋而不是出租房屋? 這當然與有關項目是否「有肉食」有關，過去「私人機構參建居屋計劃」，例如長沙灣的碧海藍天，最後因為2002年的「孫九招」托市措施，由混合式發展變成全面以私人方式出售，就是考慮到計劃能否仍在設定的空間內「賺到盡」。
重構「置業階梯」的迷思
當然最核心根本的，還是資助房屋作為「置業階梯」大計的一部分，不會將居住需求與投資分割。買家日後如需補地價於市場出售單位，所補之價格仍只是當初買入單位時之地價，而不是十年後土地升值之後的價格。因此對林鄭和地產商而言，地價與樓價只升不墮的神話，仍有望可透過這樣的政策安排延續下去。
按照同樣的邏輯，我們便可了解為何政府會急於令「綠置居」及「白居二」恒常化，以及將未補價的居屋出租。須知過往公屋及居屋第二市場的交投成交並不活躍，皆因補地價的壓力往往十分龐大。現時林鄭房策的重要意義，遂在於為居屋市場和私樓市場的連接舖路。加強居屋的流動性，重建「置業階梯」的框架，才是有關政策最根本的目標。
在當下樓市接近瘋狂和非理性的階段，「以置業為主導」的政策看似回應了某種社會情緒。但正如1997年的那段歷史告訴我們，它不但無法解決令市民焦慮不已的住屋問題，反而在市場高度扭曲的環境下，為置業者以至整體經濟增添巨大的風險。由此房策新政到底是在解決問題，亦或延續及擴大既有的問題，甚至可能將市民推到懸崖的邊緣，任由居住保障被無情的市場吞噬，其實早已不言而喻。
1980年代英國曾推出兩項政策，一個叫”Right to buy”，一個叫”Buy to let”，前者令英國失去200萬的市鎮公寓（council houses），後者促使40%的社會房屋（social housing）轉至私人租務市場。結果令倫敦的樓價租金暴升，Kensington與Chelsea等核心地區，變成非洲中東大陸富豪的「一小時生活圈」；Waterloo則隨處可見原居於社會房屋、現已無家可歸的露宿者；遍及倫敦的市區重建改劃，則把公屋都變成落地玻璃豪宅。
歷史在重複。香港版的“Right to buy”與”Buy to let”，叫做首置上車盤和綠置居。