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房策新猷 重中產輕窮人

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房策新猷  重中產輕窮人

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攝:Him Chow

林鄭月娥新官上任第一份施政報告大家拭目以待,矚目之處依然是房屋政策。目標清晰,就是「重建置業階梯」。階梯由公屋開始,綠置居、居屋及首置屋緊隨其後。其中綠置居為測試過後可以擴張的政策,首置屋則有待試驗。

首置屋幫助首20%入息最高的人

首置屋最大問題是幫助毋須幫助的人。首置屋上限為月入6.8萬元的家庭(單人為3.4萬元);若不與居屋重疊,則是針對月入5.2萬到6.8萬元的家庭(單人為2.6萬至3.4萬元)。根據統計處資料,以收入計他們是全港頭13%至20%有錢的人。這些人有能力買私樓,一間470萬元的二手樓做八成按揭,首期約100萬元,2.15%利率,月供約1.4萬元,佔收入27%,可以通過壓力測試,惟市面上選擇較少。不買樓者,一萬幾千元租樓則有不少選擇。若儲不到首期,將400萬元以下借九成按揭放寬到800萬元就可以了,並不需要資助房屋平賣。

收入門檻比首置屋次一級的是居屋,居屋抽籤尤其白表極難中籤,月入5.2萬元以下的家庭住屋問題也未解決,這些人在私人市場買樓有困難,租樓也吃力,有地可以合營建居屋;搞首置屋說不過去。

擴大綠置居非有利無害

綠置居是出售公屋的一種,替代租置公屋,解決原來租置公屋混合業權難以管理的問題。效率上,同一幅地,建綠置居比公屋效益要好。對於「等上樓」的人,建綠置居或公屋沒有分別。如果是公屋就可以上樓;建綠置居則騰空原有公屋單位,沒有損害原有公屋輪候冊人士的利益,房委會又能收回部分成本,同時幫助住戶達成置業願望。所以林鄭說「有利無害」。

擴大綠置居代替出租公屋有兩個問題。一是以後總公營及資助房屋數(包括公屋、綠置居、居屋及首置屋)中出租比率減少。公屋一旦賣走,就不能收回出租。將公共資產私有化,左翼自是反對。當綠置居戶主收入或資產升過公屋富戶上限,因為已賣斷,就不能叫綠置居戶主搬走以騰出這些本來是公屋的綠置居了。

二是綠置居以往申請資格是綠表,沒有明定收入門檻,只要是公屋居民就能申請。現在2人家庭富戶收入上限為8.6萬元,3人家庭上限為11萬元,這些人竟然可以100萬至200多萬元買綠置居,比市價便宜一大截,實在匪夷所思。這些人最終可能會選擇居屋或首置樓;但有錢至這個地步實在連購買資格也不應該享有。若公屋是給最貧窮的人,綠置居就是給次窮的人,沒有收入上限,使公屋系統的富戶在享受低廉租金多年後還可以用低廉價錢買樓,並不公平。這一層綠置居若取消,全由居屋代替可能更好;加上有了首置樓,居屋定價可能下調,其實跟綠置居就更近了。收入相近的住戶無論在公營房屋體制內外都應該擁有相當機會才公平,以居屋取代綠置居,可讓綠表及白表申請人機會拉近。居屋定價較高,也可收回更多建屋成本。

另一個討論點是轉售限制。原意是資助房屋涉及公帑及公共土地利益所以轉售設限;如需補地價,只能售予某類人士來減少申請者用公共資源投機獲利。轉售限制最大矛盾是加上限制破壞完整業權,摧毁土地價值;但可以自由轉售則讓受資助者可以乘機賺錢,變相是政府為受資助者提供投機機會。若這是用於較窮的階層那還可以接受,新加坡政府也有送錢讓追不到樓價的人「上車」;但若不是全民共享,供應不足,就變成抽獎了。

公屋以下窮人食自己

現在公屋供應仍然不足,近30萬戶市民輪候公屋,時間平均4.7年,前運房局長張炳良去年說未來供應距離長遠房屋策略督導委員會的10年目標仍欠4.4萬個單位。建綠置居只是將原有的公屋居民搬出,用的供應仍是原有公屋撥地,在總公營房屋供應上並沒有增加,只是將某些公屋變身成綠置居,無助紓緩排隊壓力。

在公屋以下的階梯,政府幫助不足,顯示政府重中產輕窮人。公屋連同綠置居供應沒有增加,政府更是不敢碰劏房,交由社福機構處理,現在只籌集了300多個單位做「社福劏房」,對於20多萬劏房居民來說杯水車薪。第一期資金由公益金提供,政府的介入只是「倡導」,效果有限。貨櫃屋也是由社聯主導,自行研究,不是公共政策。比較好的建議可算是「研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋」。工廈業權分散,本身要重建或整幢合法改裝已困難,要再補地價更令業主卻步。此舉或可釋放工廈資源成合乎安全標準的過渡房屋。

盤點整個房屋政策,綠置居和首置樓可能是不必要的,但又不是很壞的政策。加強房屋流轉及增加供應的政策例如永久「白居二」(白表居屋第二市場)較理想。至於窮人方面大方向就是「等」,公屋沒有多建,實質公營措施不足。怪不得高登創意台有一戴耀廷改圖,叫「窮人生仔正X街」。

本文已於2017年10月11日 明報發佈,本文為修改版

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