房屋問題自曾蔭權年代愈來愈嚴重，由他的「置安心」、梁振英的「港人港地」，到林鄭月娥的「首置」樓，歷屆特首均希望在房屋問題上突破既有模式。問題是「施政新思維」是否一定比以前好，還是新不如舊？
房屋階梯是1970年代已有的概念，非什麼新鮮事。今次的新猷是在「公屋——居屋——私樓」上加兩格，變成「公屋——綠置居——居屋——首置樓——私樓」，原因是中間斷裂，要加多兩級，實情是架牀疊屋。
本身所謂房屋階梯論已經有很多低效及不公平藏於其中，5級制是加劇問題。
以下會證明為什麼新增兩級並非必要。
綠置居不如居屋
綠置居其實是租置計劃借屍還魂，當年租置公屋因混合在出租公屋裏，引起管理問題，所以乾脆整幢出售，希望公屋住戶上樓，交回公屋，做到房屋流轉。若補價限制較少，就能釋放土地價值，使資源去到最能付鈔的人手上。
綠置居的問題在於它做到的，居屋都做到，但居屋比綠置居好，因為有綠表白表，使同等收入的公屋及非公屋住戶競爭比較公平，而非如綠置居般全數歸綠表。如果說居屋定價太貴，那是定價的問題，不是居屋本身問題，調整定價就可以了。有一說法是建居屋比公屋貴，一間居屋等於兩間公屋，所以賣綠置居較能收回成本。但近年兩者成本拉近，在2020/21年度居屋成本僅比公屋貴9%。居屋以往定價比綠置居高，定價較有彈性，幫助市民可使定價趨向綠置居，只鼓勵有能力的市民「上車」可貼近以往定價方式。因此綠置居是多餘的，而且是更不公平的。
有人說居屋地積比低或綠置居間隔細所以能搬走較多住戶，並不準確。有官員說自復建居屋後，居屋跟公屋已經差不多，方便隨時兩者互調。綠置居本身是公屋，所以三者差別不大。根據地積比，綠置居景泰苑5.87倍，看似比之前幾個居屋盤5至5.5倍要高，但居屋盤位於新界，景泰苑在九龍，所以才有此差別。未來方向大概是兩者趨同，所以連供應量這點也站不住腳。
綠置居影響公屋上樓時間
另一個廣泛辯論點是綠置居取代新建公屋是否會令公屋上樓更慢，還是如林太所說不會影響輪候人士「有利無害」？撇除有人提出的要時間遷出及將裝修還原需要時間外，理論上是一戶換一戶，綠表跟戶主，不能分戶買樓，所以不影響輪候家庭。問題是綠置居會否因定價太吸引，吸引住戶先分戶後上樓，同時保有一間出租公屋及一間綠置居呢？由於林太說輪候人士都可買樓，所以只要輪候中就可獲得資格，又會吸引更多人排綠表。這個是實證問題，實行後若更多人因不同原因分戶，輪候數目升得比以前急，可能就是政策的效果，這樣當然會影響真正有需要的人。
「有利無害」的假設是富戶是怎麼趕也不走的，他們無論如何也會留在公屋體制，所以給他們機會讓他們以低於市價購買單位，收回部分成本好過無。若是這樣，居屋收回的成本將更多。公屋住戶以往的審查是要入息及資產兩者都不通過才算富戶，但這個假設在10月轉單軌制之後，只要其中一項不通過就算富戶，證明所謂「永恆富戶」的假設可以動搖。當然，富戶有很多方法逃避資產審查，自僱、轉移資產，高登論壇上甚至有人說把金條放進銀行夾萬裡[1]，但總體來說收緊限制，富戶逃避較困難。
若「永恆富戶」這個假設不成立，他們遷去私樓市場，就可以收回公屋給下一個輪候家庭。把綠置居賣給他們，令他們永續廉價住政府屋，或延遲遷出私人市場；到他們資產或入息都超過限額時，因房屋已賣斷業權，也不會交還綠置居做出租公屋。林太說的不影響排隊人士是現在「公屋＋綠置居」數量等於本來計劃中的公屋數。但在「只有公屋」的未來，及「公屋＋綠置居」的未來裏，由於後者公屋比例下降，因各種原因收回出租公屋的數量會少了，輪候時間會更久。
居屋代綠置居及首置樓更佳
除入息低正在輪候上公屋人士外，境况次差的是剛好不符公屋資格的家庭，2人家庭月入1.8萬元、3人家庭2.3萬元就已超過限額，這個收入租樓相當吃力。當居屋太貴且數量已經不夠，超額認購幾十倍，政策優次是多建居屋而不是幫助入息最高的20%市民買首置樓。
沿用港英房屋3級制較簡單及少重疊，把綠置居及首置樓都變做居屋，只要調校好入息及資產限額以及出售價，就不用多建兩個階梯，亦能幫助最需要幫助的兩個階層。不將綠置居變居屋的原因固然是政府政治上難以解釋為何居屋奪去原來公屋數量。但若同時將首置樓變成居屋，由「綠置居＋居屋＋首置樓」變做居屋的綠表供應，等於原本綠置居的數量，這樣跟林太本身所謂「有利無害」的盤算一樣，更多來自首置樓變居屋的供應可更有效幫助有需要人士，也減少不公平性。若大於原本綠置居數量，可令更多公屋家庭退掉公屋讓給下一個有需要家庭。
特首不敢做，無力解釋，想有代表作顯示自己有為，於是將3級制變5級。做多了，效率卻降低，政策質素差了，房屋問題解決不了。港英時代做到的，歷屆特區政府都做不到。
本文已於2017年10月24日 明報發佈，本文為修改版