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社民連政策組:綠置居還是至戇居?

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社民連政策組:綠置居還是至戇居?

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綠置居,全名綠表置居計劃,由梁振英於2015年施政報告以先導計劃形式提出。內容是政府選擇合適的正在興建的公屋項目,出售給綠表資格人士,定價在市價六成(低於居屋的七成)。第一個推出的樓盤是位於新蒲崗的景泰苑,單幢共857個單位,最終定價為市價55折。2017年施政報告林鄭月娥決定將此計劃恆常化,並計劃將位於火炭五幢共4850伙公屋轉為綠置居。

咁叫公平咩?

林鄭月娥稱綠置居不會影響公屋輪候時間 。綠置居是用現在興建中的公屋轉變為綠置居,出租公屋減少,出售資助房屋增加,對像同為綠表資格人士。表面上看,總單位供應數量一樣,應該不會影響輪候時間。如果設想買綠置居的人都是現有公屋住戶,則的確可以騰空公屋單位。不過現實是,在輪候冊中有綠表資格的人士也可以購買,這會令輪候冊中比較有能力的人有機會先上樓。如果沒有能力購買,而新落成公屋又都變為綠置居,這勢必令最需要公屋的人加長了輪候時間。這樣令人不禁疑問:究竟政府的房屋政策是要幫助最有需要的人提供基本住屋,還是要幫助公屋輪候冊中有能力的人置業上車?

由於公屋和綠置居同樣使用公屋地皮,基層住屋供應其實沒有增加,反而因為部分公屋轉為綠置居令最有需要的人輪候時間變長。雖然有說法認為這些綠置居有轉售限制,五年內只能出售給綠表資格人士,但五年後,單位可在未補地價的情況下可在居屋第二市場出售,或補地價在私人市場出售。換句話說,只要業主覺得時機合適,補地價後,綠置居單位可不受限制賣給私人市場。先前已經在公屋輪候冊打尖的人,又可以乘樓價上升大賺一筆,而真正的窮人仍然未輪到公屋。

借定唔借?還得到先好借!

林鄭月娥提出綠置居是在居屋和公屋之間增加一個階梯,讓市民重燃置業希望。但這置業階梯是否真給市民提供一條好路?我們計計數。

如果你是公屋租戶想成為綠置居業主,兩者最大分別在於租金和供樓支出差距甚大。公屋租金一般在每月2000元以下,而之前就有報章計算過[1],購買綠置居400呎單位每月供款可達1.38萬。 同樣大小同樣質素的單位(綠置居本身是公屋),每月成本差這麼大,是否真的值得?

或許你說值得,因為最終可以擁有該物業。但擁有物業本身也有成本。按以上的400呎單位估計,管理費和差餉加起來1000元以上。還有,住公屋,所有維修由房屋署包辦。自己擁有物業的話,如果樓下投訴你的單位漏水,你或要自己支付所有費用。另外,大廈的公共地方出問題,包括外牆、電梯、水箱等等,所有業主要夾錢維修。這些通通加起來,就和公屋租金差不多,甚至更高。

或許你看的是物業的升值潛力,在大維修來到之前就把單位轉售。但你夠錢補地價嗎?綠置居折扣四成,即要補償單位現在市價的四成。而賣樓之後住哪裡?即使賺了一筆,但租樓的話最終也會花光。再買樓的話,同樣價錢已經買不到相同的單位,買更高價的單位就要承擔更重的按揭。而且你有能力在經濟逆風時守得住嗎?經濟放緩,生意難做,機構裁員,息口上升,這些都嚴重影響供樓者的一生,而且當樓市下跌,資助房屋價格下跌通常都是首當其衝。相反,住在公屋,這些風險的影響就不會那麼嚴重。

所以這是一條置業階梯,還是供樓供到老死的天國的階梯?

政策戇居無助安居

整個置業主導下的綠置居計劃就是把公屋資源給人炒賣賺錢,而最有需要的窮人卻越來越難上樓。另外,把本身已經不夠實力的人推向大上大落的香港樓市,在供樓幾十年中承擔經濟變化的極高風險,讓人完全沒有安全感。試問這戇居政策如何令人樂業安居?

[1] 2017-10-19 ,蘋果日報《公屋戶買綠置居 開支佔入息達62% 團體轟林鄭製造新房屋問題

文:社民連政策組

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