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政經

陳文威:不義的市場 需要租務管制

陳文威:不義的市場 需要租務管制
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撰文| 陳文威 社民連成員

林鄭上任以來,政策主張以一句總結-「與權貴同行,與基層為敵」。政府施政不公,尤以房屋政策為甚。「雲端政府」強調「置業主導」,要重建「置業階梯」,大搞「綠置居」、「港人首置上車盤」,仿彿對香港極為嚴重的房屋問題視而不見;在「地面」是:公屋申請數字屢創新高,高達28萬﹗基層住戶有冤無路訴,公屋上樓遙遙無期,單位租金水漲船高,基層住戶難以負擔。

所謂置業主導,即政府「縮骨」,將房屋問題交由市場處理。政府無意增建公屋,甚至打算將16萬公屋單位投入私人市場,化為「綠置居」。公屋申請數字高達28萬,但政府倒行逆施,不建公屋以解民困,反逼迫市民置業上車,漠視現實。不少人為求置業,甘負高息按揭,當一輩子樓奴。再者,政府漠視現實,前設樓市永遠穩健,樓奴們步步驚心。本港去年的樓價與收入比率已攀升至35倍,即港人要不吃不喝35年才可買到一層面積約970方呎的樓房。縱然政府「綠置居」以「低價」為賣點,但公屋申請者、住戶可有多大負擔能力?

政府眼中只有地產商,加之林鄭「80萬(公屋)封頂」歷歷在目,要增建公屋還需續向政府施壓。但在現行情況,我們除要求政府增建公屋,還有可行之事-租務管制。

租務管制所謂何事?

租務管制,顧名思義,即是對於租務市場的行為之限制。既稱「租務」的管制,而非單「租金」,即不單是對於租金升幅的管制,亦是對於租住權的保障。在於香港,租管並不陌生-港英政府曾在1921年至1926年期間,實施《1921 年租務條例》,限制租金應凍結在 1920 年 12 月 31 日的水平,而只要租客遵守租約條款,業主便不能逼遷租客。

及後,港英政府又於1945年以《統治公告》形式,限制戰前建築單位租金維持在1941年12月25日前的水平,並稱其為「標準租金」,後來被整合成《1947 年業主與租客條例》,既限制加租幅度,又對租住權作出保障,又成立了一個租務審裁處處理租務糾紛。其後歷經多次修改,分別於1998年及2004年被取消。

兩次廢法,原因卻只有一個-為市場、地產商清除「吸血」障礙。香港曾於1997年及2003年經歷兩次經濟危機,前者是由「冬蔭公危機」而起的金融危機,使資產大幅眨值,政府為刺激樓市,不惜廢除租金管制;及後在2003年,因為沙士而導致香港經濟大受打擊,政府因而取廢除法例對租住權的保障。表面上,政府用心良苦,不惜「大刀闊斧」修法以解決經濟危機。實際上,兩次廢法,與其說是解決經濟危機,不如說是「去管制化」,解決限制市場交投的法例,令市場更自由,以市民、租客的權利及生活為代價,換取更佳營商及賺錢-「吸血」的環境。但我們不禁問,經濟危機解除多年,政府可有想恢復租管?林鄭日前曾公開宣稱不考慮設立租管,並稱租金高昂,只在供應不足,要從市場供求解決。我們從歷史的軌跡可見,政府對民困視而不見,解救經濟只是說詞,目的只在向商家獻媚!

改寫權力關係靠租管

香港的租金升幅快如閃電,租金之高外列世界前茅。據政府數字,香港各類單位的租金指數由2006年的91.6,狂升至2016年的168.2,尤以A類單位(實用面積少於431平方呎)為甚,在10年間升超過一倍,由 90.1飆升至184.8。同時間,打工仔的人工升幅入息中位數只由2006年的約一萬元,升至一萬五千元。人工升幅遠遠跑輸租金升幅、租盤單位「越細越貴」,家庭租戶負擔百上加斤,劏房租金媲美豪宅,政府一次性津貼成效極小。我們急切需要租務管制以「限富扶貧」。

但與其說「限富扶貧」,更確切的說法是要改變過往租務市場極為不平等的業主-租客的權力關係。政府除對瘋狂的租金升幅視而不見,更是對租務市場的業主行為毫無限制。現時業主只需一個月通知期就可勒令租客搬遷,租客常在毫無保障下被業主以各種理由逼遷,一天未上公屋,就只能「一年一遷」,過著「遊牧」般的生活。「關注綜援低收入聯盟」等多個組織調查指,受訪者上次搬家的原因,67.1%並非自願遷出,包括業主單方面終止租約及大幅加租等原因。然後搬屋時又要廢時找樓盤、付經紀佣金、「兩按一上」,住客只能不斷在輪迴中花費。

租金升幅,不只由市場供求問題所主導。香港政府過去一直信奉自由市場,擺出一副「積極不干預」的「大市場小政府」姿態。但實際上,政府一直作出最有力的干預!除上述提到以廢法去管制;年復一年的強調「自由市場」;簡單低稅制;政府實際上是以法例向社會發放信息-「地產商、商人、業主,發財吧!」。政府有極大責任監察市場運作,假如政府當真有心「救基層住戶於水火」,何不堅決向社會、市場宣稱,要限制放任已久的租務管制,保障租住權,限制租金升幅,平衡業主、租客的議價能力,並設立租務管制,例如:

  • 限制租金升幅不可超越特定水平;
  • 限制業主不可單方面終止租約;
  • 設立租務審裁法庭,並有權介入租約事宜,以解決租務糾紛;
  • 業主不可隨意加收不同費用,如要加收,必需經仲裁,得租客同意;

與其諸多理由,不如多管齊下

廉價的鱷魚淚,還是免了。政府一再強調「有決心解決房屋問題」,但一方面只重彈「置業主導」的調子,另一方面又指控民間聲音天真,設租管只會令市面租盤難尋、業主巧立明目,濫收費用情況嚴重。但政府倒因為果,漠視劏房租戶現時除負擔「豪宅級租金」,還有比市場高幾近一倍的電費;另一方面,政府就設立富人稅、物業空置稅、大額利得稅等,一再推搪,業主當然大條道理丟空物業。

其實,政府與其諸多理由,不如多管齊下以解決樓市過熱的問題。租務管制並非「萬能藥」,要解決問題,必需配合其他政策,如加大公營房屋比例、房屋去商品化等政策措施,配合租務管制,完善租務市場。政府必需加強對市場的管制,再維持「大市場」,我們只能繼續「小」政府了。

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