立即捐款

housescheung

血本無歸書店店員、數位雜誌編輯、業餘文偽青年。 部落格︰housescheung.blogspot.com Facebook︰/meetnwalk/ 網誌

生活

三百尺不是我們的夢想,而是最大的隱憂

三百尺不是我們的夢想,而是最大的隱憂
廣告

廣告


2017年初夏,我在通州街公園,幫阿叮拍了一張照片。今日第一次來到未來居所的工地,阿叮笑容燦爛,朝氣勃勃,舉起勝利手勢。拍完,我們轉過頭來,面向通州街,他指著彎刀一樣的西九龍九廊︰「風水佬說,這條路像刀子,屋在刀鋒處影響家宅。內彎是刀背,你看,這棟大樓在刀背那一面,代表受到保護,是好的。」他指向通州街一列地盤,其中一棟單棟樓,墨綠色棚架外牆掛著的海報反光,文字看不見。他接著說︰「那一邊是一房單位,我住這一邊。」

「哦,那是幾房?」
「那邊是一房,我住另一邊。」阿叮重覆。
「哦,所以你是兩房?」
「哎呀。」阿叮尷尬說︰「我無房。」

我一怔,嗯,哦。我下意識覺得一房單位是最細的,原來這個棟住宅,一房是最大的單位。他曾說過買樓是想組織家庭,可是,沒有房的單位,一家人要怎樣住?我怕他尷尬,破壞歡樂氣氛,不敢追問。

自欽州街到南昌街這一段約三百五十米的通州街,有三個地盤正在施工。除了圍板標示巿區重建局的地盤比較大,其餘兩個,位於街角的南昌一號和前段的海栢滙,均是獨楝建築。兩者之間夾著一棟舊樓,舊樓底層的蔬菜批發商仍在做生意。儘管明白舊區收樓重建非常艱難,可是我無法理解,既然整條街收了一半,為何不等待中間那棟樓回收後再建屋。為何一條街要分開三個地盤、三個不同時間重建,不能多等一會,作整體規劃。零碎地重建,也難怪住宅只能建成一房和無房。到底是巿民等不及上樓,抑或政府和發展商等不及賣樓。

差餉物業估價署按照實用面積,將單位分為A至E五類。實用面積100平方米以下,即A、B、C類單位稱為「中/小型單位」;100平方米或以上,即D、E稱為大型單位。
根據2017年香港物業報告,比較2007和2016年各類單位落成量,A類單位增加46%,B類單位增加30%,C類減少55%,D類減少11%,E類增加39%。

以上數字純粹把2016年落成量減去2007年落成量得出。再往下看,2017年及2018年的預測落成量,分別是A類單位5109及8468,B類單位8114及6025。
數字上小型單位的供應並沒有減少,但並不表示我們可以住上此類單位。實際過去幾年,落成的是比A類單位(實用面積少於40平方米)更小,小於15平方米的單位,坊間稱為納米盤或劏房單位。

我不是研究房屋政策,這麼粗略地比較是因為好幾位朋友表示,他們急於買房,主要目的是組織家庭。欲成家,先立室。所立的室,就是這麼大。

根據《明報》及《視點31》的資料,2012年,小於15平方米的單位住宅數目為216個,至2016年,四年間,升至2657個。差餉物業估價署數據顯示,此類單位每三年出現一次落成高峰,即建築時間大約三年;假設前期規劃為兩年,蓋一棟納米樓,費時共五年。任何建築規劃,都須政府審批,負責審批的問責官員,是發展局局長。由此推敲,2017的五年前2012年,發展局局長為陳茂波,再前推五年,2007年是林鄭月娥。

香港房地產巿場是寡頭壟斷的狀態,發展商來來去去就那幾個。發展商打著小算盤說,我們想開納米樓,面積小,數量多。提交去政府。發展局局長看了看,批准,蓋吧。結果樓價狂飆,面積反而更小。發展商大賺,兩位發展局局長扶搖直上。這中間,太多聯想。

肥灰開車與我在元朗繞圈圈,他考慮和女朋友買入附近物業。十年前,肥灰買入屯門名義上的兩房單位,一間主人房加一間工人房。他覺得婚後需要三房單位。問過地產,要是他賣掉手頭的住宅,還要補將近二百萬差額,還未計隨著面積增加而上漲的各種雜費︰「可以供,重新來過囉,但會很辛苦。過去十年供樓等於白供。」

十年前他購入目前單位時約二百多萬。每次我去他家,他均自豪說自己的家很舒服。他值得自豪和驕傲,不依賴任何人,單憑努力和苦幹,達到人生目標。每次見面談論的話題離不開房屋︰「你別這麼儍,公屋也好,居屋也好,有得抽就去抽。抽到再想首期和供樓錢,抽不到甚麼也沒有。我知道你有其他目標,但不得長遠囉,我不想看到你六十歲仍然租別人的房子,居無定所,常常擔心業主遷逼。」

他的確說中了我的憂慮,我猜也是同輩的憂慮。在香港,租房處於絕對劣勢。租房是業主、租客和地產的三角關係。普通租約期一年生約,一年死約,為期兩年。頭一年大概沒甚麼事情發生,好業主會等到兩年約滿,再談續約。然而許多業主,尤其是旺區的業主,第一年合約即將結束,便暗示加租,另簽新約。過去五、六年,樓價升得太急,元朗區業主,一加租便是五百元起跳。比較惡劣的情況是,一年合約期即將屆滿,業主已把單位租給新住客,加價一千。原本的住客剛剛安頓下來,適應附近環境,又要搬走。我試過業主無聲無息,直接賣掉單位,新業主考慮過合約完結便不再出租。

地產樂於與業主同一陣線。元朗區規定,劏房和村屋出租,給地產的佣金全數由租客承擔。業主不需付錢給地產。如果地產公司想多賺錢,就要加速租客替換速度。甚至一旦發生糾紛,地產會毫不猶豫,站在業主一方欺壓租客。況且,租客一入屋已繳付兩個月押金給業主,業主可以憑藉各種理由扣減租金。關於業主、租客糾紛的條例十分模糊,大抵上規矩由業主訂定,租客必須按合約精神遵守。若果租客不遵守就會招至損失,但業主呢?

如果大家有留意報稅表,其中一欄扣稅條件是「居所貸款利息」。即,你做業主,供樓,可以扣稅。但租屋,不能扣稅。業主和租客哪一方較富裕?貨物向來是生產期愈長,價值愈低。租房則不論樓齡長短,照樣年年漲。可見,在香港,做業主是一盤只贏不賠的生意。

從教育路轉入馬田路,望著一排村屋,我說︰「現在樓價這麼誇張,反正你有地方住,再等三、五年也不遲。」

肥灰說︰「可能你沒打算買樓,因此沒考慮過這些問題。我現在年輕,還有機會升職,薪水能飛躍地增長;工作期長,銀行願意批出更高的按揭和貸款,以及更長的供款期。一旦五年後,十年後,我年紀大了,銀行可能只願意按很少,而且供款期短很多,每個月供款金額大增。比如說我現在開始供,供到六十歲,總共三十年,每個月供款也只是五千而已。到我四十歲,供款二十年,每個月可能要付八千至一萬。開支少一大截,生活質素一定變差。」

除此之外,肥灰還擔心我退休後,病痛多,醫療開支大,沒錢交租,被趕出門口;投資失利,負債,可按樓抵債;家人患病,兒女升學,經濟動盪……香港社會的設計,催逼巿民自生自滅,充其量生理層面吊命。有物業在手,急需資金周轉,仍可變賣套現。過多幾年,產業轉型,經濟下滑,人又老錢又無,賣屎急都無人要。到時點算?

「要不然疊埋心水,排公屋。」公屋?假如我仍在領符合申請公屋資格的薪水,早就餓死了。當然也可以領高薪,等公屋。我劏房上一手租客便是如此,比我大一兩年,只做搬運工、茶餐廳等以現金支薪的工作,政府無法追蹤他們資產,兩公婆住六年劏房,終於成功上樓。他們轉租給我時,喜悅滿臉,似獲得救贖。

我感嘆,大好青春年華就此浪費。二十至三十歲應該是我們奮發向上,精進專業領域,經營感情生活的大好年華。他們選擇為公屋放棄所有。肥灰說︰「當然是這樣啦,這樣就聰明囉。六年而已嘛,移民都要坐七年移民監。六年時間換六十年安定便宜的租金。要不然,怎麼有下一代?」

似乎人生裡面一切不安定因素,只要一層樓在手,就可以全部解決。一層樓過後,再買一層樓,趕快供完,收租住業主,那麼退休後的生活就很舒服了。

「不要被三百尺縛夢想」,又有多少人親會到,從我們父輩、祖父輩那時候開始,三百尺等如年青人的夢想。唯一的夢想。不!這並不是我們的夢想,而是重重地壓在心頭,食不香、睡不著的隱憂。

偉興買下Yoho,五百多萬,我們說,不值。中學時代元朗Yoho仍是工地,那時候聽說賣三百多萬,大家說不值,因為太遠了,不是巿區,元朗又少發展配套,搬進來仍要去巿區上班。誰料到幾年後畢業,五百萬,搶著要。

偉興入巿,多半獲家人支持。他期望明年結婚,未來岳母列明條件,有一層四百萬以上的房產。此前他女朋友要求,買了一台五十萬的車。供車供樓,他從中產的最底層,變成月光族。

大家覺得他太衝動,沒有仔細籌備將來。首先元朗區校網差,學校比不上九龍一帶。當他生了孩子,想搬去校網好的地區,要賠一筆不小的錢。再者,以他的薪水和專業,假如儲蓄一年,再花兩三年時間去國外深造,五年左右他可以變成大師級,回流香港薪金勢必暴漲,到其時才享受亦不算遲。他一句話讓我們閉了嘴︰「我女朋友等不到五年。」坐在邊旁邊的阿樂低聲說︰「鬼唔望明年樓巿跌,你層樓變銀主盤。」

前特首曾蔭權在《回歸.回望二十年》回憶,回歸後那幾年,金融風暴、沙士等打擊之下,負資產滿街,有些巿民跳樓。他不願見到事情再發生,遂大幅修改房屋政策,然而沒有一分鐘停止過開發土地。從訪問中不難看出,曾先生視自由巿場為神聖不可侵犯的制度,同時他公職生涯值得自豪的時刻,均是出手干預自由巿場的舉動。干預往往短暫,救得了一時,救不了一世。而且從現今證明,他為了救那幾年的樓巿,犧牲殖民地年代的房屋政策,城鎮發展規劃、用家炒家巿場分割等等。

這幾年香港人來來去去吵的,無非是政治體制和房屋政策。政治體制由不得我們決定,房屋政策則好像由政府話事。我們說,住屋不夠,政府就很努力地提出各種開發土地方案,一律用來建屋。

然而房屋問題,遠遠不獨與數量有關,還包含配套。天水圍正是純住宅區的前車之鑑,區內缺乏就業機會、醫療配套、商業發展、社會福利。元朗屯門相繼被水貨客自由行攻陷,天水圍竟然平靜如初。居民依然要忍受每天三小時通勤時間,無論工作、娛樂,均習慣出巿區。他們的講法是,反正都出去,一併在外面消費。

政黨建議回收高爾夫球場。回收的大方向正確,土地永遠不夠,早收好過遲收。收回來之後,真的要把住屋發展放在第一位嗎?有沒有其他別的想法?我們對土地的運用,能夠多一點想像。假設那裡發展成一個高科技工業和住宅的運合區,借過新界北的農業優勢,研究新式農業。擅長研發的有實驗空間,擅長種植的有農地耕作,擅長物流的參與新批發巿場……以上純粹個人想像,政府或者政客有沒有提出過類似的整體方案?沒有。等到他們規劃好,中途左改右改,又不通知巿民,一句隨機應變了事。米已成炊,我們才發現又被騙了。

年青人對房屋和自己未來的想像同樣狹窄。選擇把一輩子的勞動,奉獻給伴侶、家庭。畢竟,安定居所背後代表著太多東西,似乎值得為此放棄其他可能。我們按著上一代的要求生活、娶妻、生子、埋頭苦幹。甚至把我們的父母輩拖進來,讓他們背負多一筆債務。

一直沒有安穩居所,對公民社會發展也是負面影響。年青人二十幾三歲已背負一生債務,新中產階級無法形成。甚而令舊中產階級背負更多債務。不久將來,香港可能會變成退休人士和年青人爭取工作,退休時他們仍有一筆債務未還,新債務可能又增添了。

搬進Yoho之後,偉興高興說生活質素大大提高。以前他一家五口,居新界北。新界北除了藥房,只有藥妝店。元朗Yoho商場開幕,超級巿場、戲院、鐵路,應有盡有。租住西鐵站附近劏房的我,並不覺得我們相差很遠。他逛的商場和我逛的是同一個,他看電影的戲院我也能看,而且戲票我買一送一。他能享受的,我也一樣。最大的差別可能是,他去旅行,去日本;我去旅行,去日本城。不過,我明白他的心情,自己的東西始終是自己的。因此我們拼命讓自己擁有更多東西,視線老是盯著別人有而我們沒有的,看甚麼時候把它搶走。

周日,商鋪休息,街道冷清。沿著界限街從大角咀走到旺角,一路上阿叮分享買樓花經驗,怎樣通過壓力測試,怎樣請地產、律師、簽署各類文件。他收到阿樂的短訊,阿樂透過社交媒體,關心他是否入巿置業、付多少錢、供幾多年、自住抑或投資、家人有沒有幫忙……

阿叮問︰「哎呀,他轉行當記者了?問得這麼仔細。我該怎回答?」

「你太多年沒去同學聚會了。你知道嗎,我們現在一張圓桌,左半圓坐著有能力買樓的同學,右半圓坐了打算買樓的同學,最後一個位置坐著沒能力買樓的同學──那裡是上菜位。」我說︰「阿樂就坐在我身邊。」

「你坐哪一邊?」

「哎呀……」我尷尬說︰「我坐上菜位。跟最差的比較,他顯得很有出息。他的口吻大概是『你曉得現在樓價到五百多萬嗎,不趕快就來不及;不過你無所謂啦,看你都不打算買房』。」阿叮哈哈大笑,問我,他該怎麼回覆阿樂。我說,告訴他你買來收租,氣死他。

曾經建議肥灰,既有能力,倒不如買樓收租。肥灰搖頭,認為放租並非好的投資,尤其是第一棟房子。

先不管享受新房子的是否業主自己。租客決不會愛借房內的東西,不屬於自己,弄壞也沒差。如果要收回自住,可能要花二十萬重新裝修。再者,租金只能剛好覆蓋供樓的錢,變相只是找個人代自己供樓,回報率低,回報時間長。是的,放租十年期間,自己可另儲一筆錢再買一棟。不過,十年後的樓價會否比現在更高,誰也說不清楚。真正要大賺,炒樓比放租花算得多。可是樓巿熾熱的當下,炒樓風險極高。一買一賣賺來的錢,也未必追得上樓巿。

這樣的資金流向,可以看出在房屋巿場,租客在供養業主,業主供養地產商。我們就像The Matrix 裡面的人肉電池,費盡一生的精力給母體輸送營養。而母體則構建虛疑空間,告訴我們,納米盤很特別,納米盤很創新,納米盤小巧精緻,買房子保值終生。

納米盤的邪惡還不止如此。地產商看準我們不敢不買,買了會覺得空間不足,一直想換房子。繼續住納米盤也好,換房子也好,他們均可以繼續以同樣的方法,搾取金錢。偏偏我們很樂意送錢給他們。

買房不買房,不止是個人取態,更是同儕認同。以成家為目標的,無論樓巿高低,為了家庭,為了生小孩,他們一定會買,而且一定會趁着小朋友未出世置業。難不成要等到懷孕了,小孩出生了才買房搬屋嗎?到時候,房子空間不足、找保姆找傭工、學習照顧小孩……數之不盡的問題湧現,不把人逼瘋才怪。有仔趁嫩生,有樓趁窮買。

我們似乎也忘記,中學經濟教科書寫著,物件會折舊。今天的新樓,四、五十年後會變成都巿更新的目標。急著做業主的我們,年老體衰之時,會遇到相同問題。你成為收樓的絆腳石,政府的賠償換不回相同生活質素。病痛百上加斤的情況下還得和年輕時一樣擔心住房問題。慶幸逃過收樓命運,也免不了掏錢給大廈維修。長遠來說,安穩的生活不代表安定的居所,只代表安穩地每月供樓以及樓奴這個身分。

面對居住問題,香港人感性多於理性。我們在滿足感性的需要,設想一個美好的未來。可能也會看見痛苦,然後跟自己說,現在不捱難道老了才捱,現在不供難道退休才供。老一輩恐嚇我們,「若不買樓,晚景淒涼」。我們同樣,理性地依從他們的思維方式,進行一生人最長遠的計劃,讓地產商、銀行替我們規劃好未來四十年,持續供養他們。

大半年後,肥灰首選購入遠離巿區的大單位。他問我甚麼時機才好?因為大部份人沒現錢,大單位的銷售速度沒那麼快,他可以等一會,但也等不了太久,怕與籌備婚禮的時間重疊。我說︰「別人認為好的時機,於你而言可能是壞時辰。」這番話阿叮入巿前,也曾對他說過,不曉得我的意見有沒有影響他的決定。恰好此時,阿叮在社交網站放閃,我心想,有沒有這麼巧,單身幾年一買樓就拍拖?搞不好我可以試試,散佈虛假消息,說我抽到公屋,看看大家有甚麼反應。

作者facebook

廣告