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社運

均益二期繼起變天,法團積弊如何根治?

均益二期繼起變天,法團積弊如何根治?
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圖 1 王澄烽、高文軒、郭振揚

翠麗法園、太和邨、長安邨。。。不同屋苑逐一成新聞焦點,原因無他,都為法團和圍標。為何逐一爆發,無日無之?有沒有方法杜絕?

高文軒是均益二期的業主。他在銀行時的工作,就是負責審批合約,查明成本效益,挑出貪污紕漏,所以對條款細則十分清楚。

起初,電訊商欲租借大廈天台安裝天線,法團先簽約才召開大會尋求授權。但眾多業主擔心健康,群起攻之。高文軒路過看熱鬧,眼見法團無力解窘,他陪法團上天台,查問電力、審批等問題,一度迫退電訊商。

然而法團既已簽約,毀約須要賠償,結果繞到另一座大廈安裝。高先生不豫法團管理混亂,根本沒有知識和能力把關,開始關心屋苑。

其後清潔、升降機接連出事,後者尤其嚴重。承辦商向法團推銷大翻新,報價六百多萬,綑綁十年合約,規定每年收費上調 5%。高先生聞之譁然,詢問有何好處,承辦商說可慳電三成。

「點可能慳到三成呀!」另一業主郭振揚開口,解釋慳電 3% 己非同小可。

郭先生從事工程,點破承辦商只為賺錢,數據離譜到見不得人,問題是法團看不懂,張貼在辦公室門口悉數示人。

及至大廈圍修,積弊終於引發反抗。投標者眾,但法團屬意的承建商,卻早有圍標抬價的前科,不過靠授權票通過。臨到即將簽約,突然有一業主提醒:其實法團早已及換屆,卻逾期未開周年大會。

高先生苦笑:「其實冇諗住郁法團,不過想迫法團用招標妥就算。」*但迫於形勢,不平的業主臨時埋班,成立「老友記」參選。

(註:市建局推出的公共招標服務,避免私相授受,以保公正,詳後。)

「其實我覺得太老套。。。」王澄烽也是居民,原想見賢思齊,改一個更型的名號。「人地叫太和的後裔,長安後浪呀!食哂字,易入腦。但依度好多老人家,咪用老友記囉。」

為求連任,舊法團卯盡八寶。恍如地區選舉,請大量非居民助選;但當「老友記」宣傳則遭報警滋擾。

同時有不明人士冒充「老友記」洗樓,索取授權票,遭居民識穿;又逐家逐戶派信,指控「老友記」背後是「民主黨高文軒」、「香港眾志王澄烽」。

後來「老友記」更發現舊法團「學習」其政綱。但只要追問「招標妥」等改革為何,外來的姨姨就答不上腔。

選舉當晚,溫度跌至十度以下,法團辦公室外迫滿居民,夤夜不散。舊法團先是拒絕公開授權票名單,乃後要求記者離場才肯交代。「老友記」不肯就範,要求區議員、民政事務署介入。

不明人士混進其間撩是鬥非,其中一人甫進來便揮舞雙手,大叫大嚷,挑起騷動。發覺有人錄影作證,便發難動粗,弄傷《米報》記者 T.m. Wong 的眼角()。

02

T.m. Wong(圖 2)解釋在其他法團選舉,見識過類似場面,「想搞到流會,故意製造事端。」

儘管拖拉爭持到凌晨四點,但眾多居民寧在寒冬留守到揭曉。因舊法團坐擁授權票,「老友記」早料定要輸。孰料公布結果,新人得勝,全賴有更多業主親往投票。

硬著頭皮頂硬上,接手方知積弊何其多。高先生辭去了銀行工作。

新年時他們布置從簡,遭一居民批評「搞到似靈堂」。

高先生向對方諄諄解釋,他們不同以往買多盤年花,一來是要遵守消防條例的走廊闊度;二來年花只擺一個月,節儉可減省好多;三來部分裝飾不假外求,實屬手作。

郭先生笑言:「好慘。第一日已經同佢(高先生)講,跟住會好慘。只要企出嚟,做乜嘢都會俾人鬧,都要諗公眾會點諗。睇吓可以行到幾遠。」

03

圖 3 王澄烽

無法根治法團流弊,歸根究底是法律問題。

「授權票必須喺開會前兩日交到管理處,喺開會時交出名單。但點 check 係咪真呢?check 到有假點處理呢?」王澄烽肯定全港法團不時抵觸法律,但無人追究。

相關規定皆來自《建築物管理條例》,但為免打撃居民參與法團,政府執法一向從寬,卻不察法團其實是塊肥肉,若果貪贓枉法,油水撈之不盡。「經手嘅利益多過立法會議員。」

選舉時舊法團涉嫌自行簽授權票,卻無從調查制止。「老友記」已向民政署申訴種種不法,但職員幫不上忙,「唔係我地範疇」。他們無權執法,只可建議斡旋。

高文軒補充:「法團嘅工作冇門檻冇要求。難聽啲講,只要夠授權票,阿豬阿狗都可以入法團,造成惡性循環,周而復始。」

「民政署嘅角色咁小,其實係助長圍標。鼓勵業主參與法團之餘,亦都要保障其他小業主嘅權益。」他們呼籲修訂法例,加強罰則。同時出任法團應有門檻,比如要上課考取執照,一如保安和車主。

至於王澄烽,則曾任中大學生會長而為人所知,但不似外人定見,他沒有在畢業後從政,反而投身社區。

「我覺得改變社會冇一個方程式。有啲人覺得要行大路線先可以改變,依啲都 OK。但而家社會需要咩人補位?我地見到議會同街頭路線都遇到樽頸,要喺其他路線搵番能量。深耕細作唔只係回到日常,須要我地認真看待。」

「民主化嘅實踐,可以係基層嘅生活,自己嘅屋企。無力感咁重嘅時候,關心番最近嘅事,就係重新著力嘅起點。」

「咁低沉嘅時候,多一個就係一個啦。政權出盡力搞我地上面,我地咪出盡力搞佢下面囉。」

最後他們都不約而同,感謝香港獨立媒體。初時主流媒體不曾留意,只有獨立媒體用心跟進,始獲社會關注。

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圖 4 姚松炎

姚松炎也長期關注圍標,不僅因為他是房屋學者,也是從居所開始。

姚解釋「圍標」其實有兩方面,一是合謀定價,已為公眾熟知;然而價錢適中不等於沒事,另一方面則是偷工減料騙取差價。有些騙局會兩者兼施,故兩者均要提防。

早年物業工程與服務,沒規定必須招標,可指定公司提供「一條龍服務」。不法集團會先買入單位,參選乏人問津的法團,得逞後裡應外合。

廉署一度束手,遂推出指引,要求公開招標,起碼須有三間公司競逐。一計不成,一計另生,不法集團轉而「圍標」。

昔年合謀定價不犯法,乃後雖有競爭法,但執法甚難。每當法團商量應否提控,往往因時間及訟費而卻步。另一邊廂,由於強制驗樓政策,工程急增,圍標猖獗。甚至有正派的承建商遭黑社會滋擾,因而不敢入標。

姚居住的置富花園,樓齡正屬強制驗樓的對象,驗樓後須要維修。他們別開生面地綜合不同方法,杜絕圍標集團:

一、雙信封制度

分開技術標書和價錢標書,先看前者,審查過公司背景才再看價錢。藉此防範價低者得,先入為主,選錯價廉但質劣,沒信譽的承建商。

二、預審

政府等大型機構,歷來多有工程招標,累積了充分記錄,為每一承建商設檔,評核各公司的表現起跌。

一般屋苑沒此數據庫,但置富花園共有四千多戶,工程起碼以億計算,他們遂設置門檻,唯有持「C 牌」(能承接超過三億元工程)的承建商可以角逐。香港僅約百間公司擁有「C 牌」,不至會冒險圍標。

不過此法僅適用於大型屋苑,而且願意搞維修的大型建築商較少。

三、覆檢

聘請獨立測量師覆檢標書,判斷價錢是否合理。

四、監察小組

每座屋苑都臥虎藏龍,有居民從事工程或熟悉合約。然而法團不能太過倚仗,因為他們可能與業界糾葛。

法團宜舉辦公開選舉,成立監察小組,制定招標條款,監督工程始終。姚亦建議標書設獎罰制度,可鼓勵承建商降價。

五、退場機制

選票應有「以上皆否」的選項,不要迫業主上馬,可揀重新招標,避免裡通之嫌。

結果置富花園的居民眾說紛紜,的確選擇推倒重來,轉而揀市建局的「招標妥」代勞。

「招標妥」的策略,其實與上述五招大同小異,優勢在於由公營部門負責,不過申請服務起碼花費十幾萬。

招標受居民注目,卻未必是病灶,法團的日常運作才是最大的黑洞。姚曾仔細跟進,確認政府答覆,《建築物管理條例》並未授權民政事署有法定責任監管。

授權票正是一大舞弊禍端,但當居民不服,只能自行上法庭狀告,沒有對應的執法部門。

2016 年,政府推出《物業管理服務條例》,成立物業管理業監管局,將來物業管理公司和從業員均須考牌,但不包括法團。測量師學會則建議政府,成立維修監察局,監察所有屋苑維修,但也不包括法團事務。

姚呼籲不僅招標,法團的日常運作亦須有專責部門。有待政府造化,但恐時日漫漫。當政府繼續袖手,民間只好循上述方案自救。

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