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規劃

啟德土地分配大盤點:大面積土地分配錯誤 私樓變豪宅炒賣不止

啟德土地分配大盤點:大面積土地分配錯誤 私樓變豪宅炒賣不止
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「啟德土地分配大盤點」 研究發佈
大面積土地分配錯誤  私樓變豪宅炒賣不止
熱錢流入 增加私樓供應無補如事  建議啟德多建居屋

陳茂波較早前於網誌提出香港近年沒有發展新市鎮,引致土地不足,這說法並非全面。事實上,近年最大的熟地、面積約320公頃的發展區,就在前啟德機場及跑道的位置。換言之,啟德發展區是近年最大片的 「熟地」,可惜卻未被善用。超過6成的單位被規劃作私樓,在熱錢大量流入下,紛紛以豪宅價出售,不能提供可負擔的單位。

啟德發展區經歷了多年的諮詢及規劃,政府去年提出進一步增加密度及改劃,由約39,000單位增加至約49,900個單位。環保觸覺統計了住宅類別,估算增加密度後,公營、資助出售房屋及私樓的比例分別是約38.8%、2.3%及58.9%,我們認為資助出售房屋的比例太少以及私樓比例太高。

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長遠房屋策略督導委員會曾訂下的未來房屋供應為「公私營六四比」,雖然是按整體總量計而不是按發展區計算;但啟德發展區作為市區最後一片大面積熟地,規劃作大面積私樓而任由炒賣,卻沒有應對市民的首次置業需求及負擔能力,是顯然的規劃失誤。譚凱邦認為,「這不是土地問題,是政府房屋分配及政策問題」。
 
此外,環保觸覺亦就已賣出的12幅私樓地皮作出分析,位置全於前啟德停機坪的位置,總面積約116.8萬平方呎,約為10.8公頃(約等如10個足球場面積),平均每幅地皮面積約10萬平方呎。統計資料顯示,過去3年的地皮樓面呎價(麵粉價),已達1萬至1萬5千元,更何況是日後單位開售的「麵包價」。另外,有三幅土地,成功向政府投地的發展商,在未興建樓宇之前,已分別高價賣給不同發展商。我們認為,當土地利用作各式炒賣,而政府卻不遏止炒風,卻繼續將珍貴土地賣給發展商,猶如「抱薪救火」,對房屋問題未能對症下藥。
 
過往數年的「銀行體系結餘」及「外匯基金票據及債券未償還總額」不斷上升,顯示極大量熱錢流入香港。若政府沒有能力及決心制止外資熱錢流入房地產市場,等如用有限珍貴地皮來接收無限的熱錢,一般市民根本永遠未能買到可負擔的居所,而討論增加密度、是否填海等破壞環境的覓地方式,完全是焦點錯置。

再者,來自大陸的資金持續購買本港的樓宇,加上「輸入內地人才計劃」,為私樓單位及租盤引來很大需求。自2003年計劃開始,到2006年的5,031宗,至2016的10,404宗,十年間的成功申請數字竟上升一倍。由於申請成功者可以帶同家眷來港,實際因計劃來港之大陸人士可能更多。來港大陸專才可由公司買樓提供宿舍或以房屋津貼形式在市場尋找租盤,對私樓的房屋需求巨大。
 
政府以為不斷覓地可以解決房屋問題,只是「自我感覺良好」。我們認為,要解決香港房屋問題,必需三管齊下,包括尋找土地、打擊炒風及控制外來人口,缺一不可。我們建議,在政府未有能力遏止炒風的情況下,應將啟德土地的資助出售房屋比例,由2.3%增至20%,以確保是香港人購買單位,以及是可負擔之價格。

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