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黎則奮

香港資深傳媒人、時事評論員 現任政治經濟學網頁創辧人和節目主持人。 網誌

規劃

土地供應大辯論是偽命題

土地供應大辯論是偽命題
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眾所周知,香港社會深層次矛盾(貧富懸殊)的根源是房屋問題。九七年亞洲金融危機爆發以後,更凸顯本港經濟以金融地產為核心的結構性危機。董建華政權不單沒有趁機進行經濟改革,促進本港經濟結構的轉型,反在地產霸權的脅迫下停建停售居屋和停止土地供應,而接任的曾蔭權政權亦墨守成規,不敢動搖地產霸權的根本利益,沒有適時增加土地供應和增建公共房屋,結果在經濟復蘇和中外游資大量湧入下,房地產再度奇貨可居,主導經濟發展。二○○八年爆發金融海嘯,逾萬億資金滙聚香港,房地產作為主要投資工具,更成為主要的保值和炒賣對象,樓價在豪宅帶動下,不單重返九七年的水平,且更上層樓,完全和本港的經濟現實脫節,連最有負擔(供樓)能力的本地中上階層,也力有不逮。如非外來因素,本港樓市泡沫早已爆破;如今苟延殘喘下去,只會加深社會深層次矛盾,萬劫不復。簡單而言,香港現時只有兩個階級:有產(房地產)和無產階級,在樓價和租金不斷飆升下,兩個階級的生活就猶如天堂與地獄之差別,社會矛盾激化,衝突增加,人心動盪,即使沒有政治紛爭,也實屬必然。

六年前,梁振英利用這個矛盾騙取民望奪權上台,政治上固然挑動中港及族群矛盾,以掩蓋其為地產霸權及新興紅色資本服務以牟私的目的,在土地房屋政策上,表面上增加土地供應、搞現已破產的「港人港地」、每年容許五千個「白居二」免補地價買居屋及不斷加辣壓抑樓價實質扼殺二手市場,配合地產商唧牙膏式的售樓政策,人為地製造「供不應求」,結果本應在2012年調整的樓市,在其任內,繼續倍升。貪得無厭的地產商將「牙簽樓」當豪宅賣,削足就履,正好說明目下高不可攀的樓價是市場扭曲的產品,而非正常的市場供求結果。

現時政府要展開的所謂土地供應大辯論,在主流傳媒輿論配合誤導公眾下,根本是偽命題,與解決本港市民的住屋問題,沒有必然關係。即使根據為虎作倀的土地供應專責小組提供以偏概全的資料,至2026年和2046年,住宅用地的短缺亦分別只是108和230公頃,而非將經濟及基建用地混為一談的1200公頃。如果真的要解決燃眉之急的住屋問題,單是粉嶺高爾夫球會的172公頃土地經已足夠有餘,又何須搞場大龍鳳,製造「遠水不能救近火」的假象,為政府準備用公私合營模式,讓地產霸權將在新界擁有逾1000公頃的農地高價套現,掠奪大撤退前的最後一桶黃金?

經濟學理上,樓價和租金高昂的確是個供求失衡的現象,但在今次大辯論上,政府卻沒有為公眾提供應知之資料。在住屋需求上,人口自然增長只是其中一個要素,還有改善生活的需求、遷徙的需求和投資及投機的需求。在供應方面,土地供應亦只是其中一個要素,有效地運用土地房屋資源和擴大城市地域,皆有助解決問題。

根據政府統計資料,由2006至2016年,公屋住宅總人口由2096126增至2100216,期內落成138959個公屋單位,但整體租戶僅增加4000個而已,說明公屋資源沒有有效地分配,所以公屋輪候冊人數由97600飆升至288300。居屋情況更差,期內新建房屋單位7245個,但住戶總人數反由1204324減至1144774,減少59550人。反之,同期新落成的私樓單位只有109254個,住戶總人數卻由3278708大增至3789474,增加了510766人,解釋了何以劏房激增及租金狂升的原因。

要對症下藥,政府一方面要重新檢討公共房屋資源的分配政策,同時增加供應,另方面可用徵收土地及房屋空置稅迫使地產商和業主增加住房供應,甚至立法要求地產商恢復過去公開透明的售樓方式,以至活化工廈,將實際廣泛存在的工廈劏房合法化。與其引導公眾辯論不着邊際的土地供應,倒不如實事求是,立即解決當前水深火熱的住屋問題。

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