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李綺玲

廿幾歲女,樣子可人,聲線甜美,性格溫馴,返「斯文工」。只是眼見香港赤化,時局多變,偶有一得,發而為文,望能為香港略盡綿力。 網誌

政經

想買樓忍忍手

想買樓忍忍手
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香港啲樓價,係用迷湯灌出嚟,當然,又要加埋按需印刷銀紙令貨幣供應大增同埋長期超低息環境啦。不過,後兩個因素會隨住美國進入加息周期而消失。當跌嘅時候,就算再加倍灌迷湯,都只會跌得好急,因為實際上係供過於求。

話供過於求並唔係空口講白話, 「本港單位280萬個,連流動的住戶250萬個,單位多出戶數一成。這個巨大缺口只在私樓出現,至於公屋、居屋的單位僅多出戶數2%和6%。即使容許3、5%的自然空置率,亦仍有達5、7%的『不必要空置率』可從私樓擠出來。別小看這比例,只要計計即知有約十萬個單位。」[1]

唔單止咁,「運房局最新數據指,未來3至4年一手潛在供應量9.6萬伙,較上季下跌千伙,當中未售出單位(建築中但仍未售出或未發售的樓花和積存貨尾)總數再突破7萬伙水平,升至7.3萬伙,創2004年第3季有紀錄以來新高。」[2]而「差估署報告指出,去年私人住宅空置率3.7%,以元朗區空置率為全港之冠,比例高達7.4%,較平均水平高出一倍。」「於元朗區坐擁2個大型屋苑的新地(016),旗下Grand Yoho項目提供1,954伙,一手成交冊資料顯示,項目沽出1,380伙,貨尾約574伙,空置率約30%;同系Park Yoho提供2,375伙,暫沽1,585伙,貨尾約790伙,空置率約33%。」[3]

現有嘅空置單位有十萬左右,再加上未來三四年潛在供應量又有十萬左右,基本上可以肯定三四年之內香港樓市都係供過於求。樓價今日高企,羅家聰認為「很多人忘記了經濟課堂第一樣學的──供求定律。價格由供求決定,但亦反過來影響供求。只要預期樓價必升,本有供應亦會收起來了……。別將之說成純粹的市場現象,這樣囤積居奇多少已有造市成份,還詐看不見?」[1]我自己就唔會簡單將原因歸於某一特定事件,而且,我相信跌市嘅時候,囤積者只會沽埋一份,加速樓價下跌。

所以呢﹐如果你好想今年買樓,不妨博一舖大嘅,即係賭樓價喺美國加息周期裏面易跌難升,畀兩年半時間,賭樓價跌二百萬,博到嘅話,咁即係連本帶利,你隨時慳返三四百萬。兩年你搵唔搵到三四百萬?如果答案係唔得,我覺得係值得一博。博唔到嘅話,帶埋啲錢移民,費事陪佢癲。

點解係畀兩年半時間佢?最新Libor係1.92851(Libor 1 Month,5/8/2018)。今年預計會加多三次四分一厘;假設出年、後年都以每年加四次四分一厘呢速度加息,兩年半可以加二又四分三厘。以最新Libor計,兩年半後利率加到四厘半以上。你諗下,到時銀行同你做按揭,佢要收你幾多厘?收六厘唔係開口夢﹗你又可以諗下,喺六厘按揭嘅環境之下,啲樓價可以點升?

難怪地產發展商咁急,最近我又見到有蟮稿流傳,但凡你見到好多「死慳死抵成功上車」、「父幹母幹貼仔首期」及諸如此類不近人情嘅「新聞」湧現,你就應該知道地產發展商急到瀨,燶味特濃搵你接棒。

[1] 羅家聰:《囤積居奇造市 政府還詐看不見》,見2018年5月4日iMoney。
[2] 《一手供應 逾7萬伙創新高 業界料無助降低樓價》,見2018年04月28日《蘋果日報》。
[3] 《元朗私樓空置率7.4%冠全港》,見2018年04月28日《蘋果日報》。

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