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政經

為何說「土地大辯論」只是一場騙局

為何說「土地大辯論」只是一場騙局
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回歸以來,每一任特首幾乎都會面對房價租金高企產生的民憤與民怨,而他們都會採取某些措施試圖壓抑房價,而最終總會無濟於事。

董建華最有誠意解決港人住屋問題,曾大膽提出年建十萬個單位的計劃,但在內外夾擊的不利形勢下,他沒有勇氣堅持到底。

梁振英執政時,曾提出過一些獨特的方案解決住屋問題,如開發某些岩洞,把政府的一些辦公室搬進去,又提出明知會遭受環保人士大力反對的開發郊野公園建屋建議。後來,這些提議俱不了了之。

樓價高企的燙手山芋,於是傳到林鄭的手上。

林鄭上台,樓價累升14%

林鄭競選特首時,多次表示重視房價高的問題,但林鄭執政迄今,樓價累升14%。不止樓價,連車位的價格亦升至一個令人難以想像的水平。

土地註冊處資料顯示,尖沙咀柯士甸道西1號的一個住宅車位近日剛以500萬港元成交,打破九龍區最貴車位紀錄。

面對節節上升的樓價,林鄭不是採取斷然措施去打壓早已脫離港人收入水平的樓價,反而任由市場之手繼續舞弄。另一方面,則效法歷屆政府的做法,提出解決住屋問題的一大堆建議,但卻沒有採取積極的行動。

林鄭力推的所謂「土地大辯論」,光是諮詢階段便要耗去近半年時間,當真正要推出措施增加土地供應時,恐怕林鄭任期已結束,高樓價,這個燙手山芉只好交給下一屆政府。

香港土地不足,不符事實

「土地大辯論」的大前提是香港土地不足,但這樣的設定並不符合事實。

香港幾家大型地產發展商數十年來都在新界屯積農地,這些農地約有1000公頃之多,可滿足未來廿年建屋之所需。另外棕地同預留的丁屋用地,亦有1600公頃之多。

港府只需動用《收回土地條例》,即可低價收回農地和棕地,發展住宅。

不足一成土地用作居住

發展局資料顯示,香港1100平方公里土地當中,只有7%(即約77平方公里)土地供7百多萬香港人居住之用,港府只要從未開發的77%土地,劃出一成建屋,香港人均居住面積就可以跟新加坡一樣。

香港只開發了23%的土地供經濟發展和居住;近八成土地尚未開發,其中包括佔香港土地四成的效野公園,其餘是農地、濕地、邊境禁區等等。

港府對於土地的過分保護,可以理解是在為子孫後代著想,但這種保護卻以犧牲數代香港人為代價,剝奪了他們享有尊嚴的居住環境的權利。

就算不動用未開發的土地,從已開發土地上也可以擠出大量住宅用地。

上個世紀六七十年代,香港輕工業蓬勃發展之時,港府在市區設立數十個工廠地段,興建了大量工廠大廈。今時今日,香港絕大多數製造業已遷到境外,但不少早已失喪功能的工廈仍然存在,佔據市區大片土地,有的被空置有的則用作倉庫。就算只是清拆一半的工廈改建住宅,亦可以釋出數以十萬計的住宅單位。

土地大辯論只是緩兵之計

可見港府根本無意解決高樓價問題,「土地大辯論」只是政府用以舒緩民意壓力的公關宣傳手段。因為對於港府來說,樓價高企根本就不是一個問題。

高樓價固然困擾民生,令房租鋪租一併上漲,生活和營商成本俱增,但對於港府的財政健全而言,卻是重要的一環。

港英時期迄今,高地價政策一直都是港府財政政策的核心組成部分。回歸後,由於人口增加以及老年人口增多,港府在社會福利方面支出愈見龐大,港府施政更加向高地價政策傾斜。

近十年,港府每年從賣地以及房屋交易獲得的收入平均有一千億港元之巨,如果這筆收入大為減少,港府即入不敷出,出現赤字預算。

數十年來,港府之所以能夠維持所謂的量入為出的盈餘預算,長期借重土地方面的收入,並已形成嚴重的路徑依賴。

除非從根本上改變港府的財政政策,如設立消費稅,或從增加利得稅和薪俸稅方面入手,否則在可見的將來很難在土地收入以外,開闢新的財源。

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