政府自2005年宣佈出售180個公屋居屋商場、街市及停車場予領匯（後改名為領展），並以房地產投資信託基金的模式包裝上市，成為本港最大規模的私有化計劃。自領展接手管理後，公屋居民及商戶普遍認為領展的經營策略及營運方式，均對他們的生活帶來了重大的轉變及影響。此外，領展自2014年陸續把28個公屋商場、街市及停車場轉售，本年初再一次性轉售17個物業予基匯資本。直至2018年2月底，領展已合共轉售了45個商場物業，商場被轉售後由不同的營運者管理，繼而進一步引發不同商場管理與民生上的問題。
因此，領匯監察特別聯同香港理工大學應用社會科學系社會政策研究中心，合作進行《香港市民對領展轉售商場的意見調查》，進一步了解香港市民對領展轉售商場的看法和意見，以及他們對政府在解決領展問題上的角色與處理方法上的取態。問卷調查在2018年6月6日至2018年6月12日期間進行，以隨機抽樣方法成功訪問1,024名18歲或以上的香港居民，接觸率及合作回應率分別為72.33%及51.02%。
是次調查結果顯示：
逾八成半（85.7%）市民表示知道政府在2005年把180個公屋商場、停車場及街市出售予當時的領匯；
近八成（79.1%）市民認為領展上市13年，在各方面包括商舖及停車場加租、商場規劃和管理等，對商戶及居民造成「負面」或「非常負面」的影響；
八成半（85.1%）市民表示「不同意」或「非常不同意」領展轉售公屋及居屋商場物業的做法，其中強烈表達「非常不同意」的意見更高達五成，顯然領展轉售商場物業只著眼於股東及投資者的利益，而罔顧居民的日常生活所需；
八成（79.9%）市民對林鄭特首表示領展問題「束手無策」之說法，表示「不同意」或「非常不同意」，民意共識政府並非沒有辦法解決領展問題；
超過七成半（76.1%）市民支持政府直接回購領展商場；
高達八成半（84.9%）現居於公屋的市民，認同回購商場建議屬「可行」或「非常可行」，比率明顯高於其他住屋類型的市民。
總結而言，是次調查結果清晰展示，香港市民和公營房屋居民對領展普遍存有相當負面的評價，並對領展轉售公共資產的做法表示強烈不滿和反感。此外，香港市民明顯不滿特首林鄭月娥表示政府處理領展問題束手無策，認為政府有責任主動積極解決「三座大山」之一的領展壟斷問題，並強烈要求政府直接回購公共資產，特別是居於公屋的受訪者作為該屋邨商場、街市及停車場的主要使用者，更渴求可以在政府回購物業後，能享有更多選擇及價格合理的商品和服務，打破一直以來在領展壟斷霸權之下「高物價、少選擇」的困局。
研究結論
1. 領展上市十三年頭 百弊叢生民怨沸騰
政府於2005年將公共屋邨共180個商場、街市及停車場的物業出售予領匯（現稱為領展），領展上市13年，不斷透過各種手段增加收益，包括把資產翻新增值、把物業拆骨改組變更用途、大幅增加商舖租金、趕走小商戶並引入大品牌連鎖店等。多年來，領展既沒有履行企業社會責任，確保提供當區居民生活所需的服務和設施，其運作更偏離當初的原則和理念，並扼殺商戶的平等議價機會，令他們被迫結業離場。數以百萬計的公屋、居屋居民無法就近購買到平價及生活所需的商品或服務，無奈轉往其他地方購物，這些日復日、年復年的不便和對領展的不滿，令民怨有增無減。是次民意調查結果亦充分反映市民所積累的怨氣，近八成受訪者認為領展上市13年對商戶及居民各方面造成「負面」或「非常負面」的影響，反映大部分香港市民對領展歷年的所作所為深感惡絕，由領展繼續管理公屋居屋商場等公共物業，明顯弊大於利。
2. 轉售商場物業套現 罔顧居民生活所需
領展自2014年分批轉售合共44項公屋及居屋商場物業，套現金額超過330億；領展聲稱可以透過出售行動來完善其物業組合，確保利益的增長。從是次調查結果可見，超過八成半的受訪者「不同意」或「非常不同意」領展的有關做法，其中強烈表達「非常不同意」意見比率更達五成左右。不少市民都擔心領展把商場物業轉售予新業主後，商場的營運狀況會變得更差，令日後獲得適切的商品及服務變得難上加難。顯然，領展轉售商場的決定只著眼於股東及投資者的利益，而罔顧居民的日常生活所需。
3. 政府豈能坐視不理 主動解決方為上策
林鄭月娥於2017年3月競選特首時，提出領展問題為政府應積極處理的「三座大山」之一；然而，當她就任特首後便馬上龜縮迴避，並指出領展不斷轉售物業資產屬商業行為，政府實在束手無策，難以監管。在是次調查當中，近八成的受訪者清楚表達不同意特首林鄭月娥表示，對領展問題束手無策的說法；顯示民意已有共識，認為政府並非沒有辦法解決領展問題。政府理應履行法定責任，確保為居民提供商品及服務，不能繼續迴避承擔當年出售公共資產的歷史責任，更須主動以立法監管及嚴格執行現有法例，設法處理領展問題。
4. 回購商場市民共識 政府執行捍衛權益
在解決領展問題的討論當中，民間社會一直提出要求政府回購領展；不過此建議卻因涉及動用龐大公帑而備受爭議，難達共識。然而，針對領展近年不斷轉售物業資產的狀況，坊間就有新建議，指政府須從回購領展再轉售的公屋及居屋商場著手；此方案既回應領展轉售資產的商業行為，而且回購所涉資金亦相對較少，相當值得探討。合乎預期，是次調查結果對此方案的評價非常正面，不論居住於公營或非公營房屋的受訪者，皆有超過七成半認同政府直接回購商場的方法屬「可行」或「非常可行」。由此可見，上述方案在社會中爭議較少，亦能同時回應市民不滿領展管理、不滿領展轉售公共資產及不滿政府坐視不理的強烈訴求，政府須正視民意，並積極探討如何回購商場物業，保障公眾權益。
具體建議
民調結果清楚顯示，市民普遍對領展經營手法及轉售商場持負面及反對的態度，同時認為政府有責任解決領展問題，大部分的受訪者認同由政府直接回購商場的方法可行，領匯監察要求政府須主動解決領展壟斷霸權所引申的民生問題，絕不能坐視不理，任由市民繼續承受由政府當年決定出售公共資產予領展所帶來的禍害。最後，領匯監察提出以下五項建議︰
（一）反對領展罔顧市民生活所需，立即停止任何轉售商場圖利
領展歷來罔顧市民生活所需，市民普遍反對領展再轉售公共資產的決定，我們強烈要求領展履行企業社會責任，立即停止任何轉售公屋及居屋商場物業圖利。
（二）政府須順應民意，積極主動回購公屋及居屋商場物業
市民均贊同由政府回購領展日後再轉售公屋及居屋商場是可行方案。政府於2006年成立的未來基金，至今已坐擁超過二千億的財政儲備，面對領展霸權，政府必須順應民意，承擔當年錯誤地將公共資產私有化的歷史責任，積極主動回購公屋及居屋商場物業，以確保市民能夠得到適切商品和服務。
（三）強烈要求政府成立巡查隊，監管領展及新業主的營運情況
強烈要求政府成立巡查隊，監管領展及新業主的營運情況，須定期巡查公屋及居屋商場、街市及停車場的營運情況，並對任何違反地契條款（包括拆售車位）的業主，嚴格執法以保障居民及商戶的利益。
（四）政府須立法加強監管領展轉售商場
政府須立法加強監管房地產信託基金的守則，及再次轉售公共資產的條款，以限制領展繼續轉售商場；並以法例規管領展及新業主的營運狀況，「確保提供」商品及服務予居民。
（五）立法會須監管領展及新業主的營運情況
立法會於2018年1月成立「公屋及居屋商場、街市及停車場小組委員會」，我們促請小組委員會須監管領展及領展轉售後的商業社區服務設施的運作情況，並敦促問責官員、房委會及各相關部門、領展及新業主出席會議，商討如何處理領展壟斷及轉售商場後引發的問題。