有時讀報會令人瘋狂，近日就讀到曾國平博士的一個講法，指「收地起公屋會製造更多劏房」。這令人十分驚訝，因為此立論，基本上是全面否定香港自麥理浩年代的房屋政策。假如說近年劏房數目大幅增加的原因，是因為收地起公屋，那麼過去十年（06–16年）全港居於公營房屋的人口比例，至少要呈平穩上升的趨勢，有關立論才有可能成立。但實際上，不論是按房屋類別劃分的人口分佈，還是家庭住戶分佈，公營房屋佔的比例都是穩定地下降。
圖一：2006–16公私營房屋人口分佈變化（資料來源：房委會）
要得出起公屋會增加劏房數目的驚世講法，背後至少有兩個有待證明的假設：
1）公屋供應增加必然會導致私樓供應的減少；
2）入住公屋的資格及公屋的類型是不變的，只供基層入住。
以下會嘗試逐一說明，有關假設難以站得住腳。
公屋與私樓供應不是零和遊戲
右翼的經濟學者，假設公私合營全數收地興建公屋必然會導致私樓供應預期大減，未能處理租住私樓中產家庭分戶的需求，於是乎得出劏房市場擴大，市民越住越細的結論。
先不批評動用農地興建公屋就等如合理的假設。假如提供公屋與私樓的土地是來自於同一個地方，似乎要增加公屋供應，必然會導致私樓供應的減少。但這裡至少有兩個盲點未及處理，第一，公屋與私樓的興建密度差異甚大，以至於私樓所佔的土地比例遠比公營房屋為高。在已有規劃的發展區內，只要少量增加公營房屋的土地比例，便可以在不大幅影響私樓供應的前提下，大量增加公營房屋的供應。我在本欄《興建公屋不需要土地儲備概念》一文中，已經指出只要提升啟德發展區1%的公營房屋用地，便可以多容納10000人入住公屋。
第二，要進一步驗證公私營房屋供應是否零和遊戲，另一個方法是檢驗過往的公屋與私樓供應是否呈反比的關係，即是當公屋興建量上升的時期，私樓的落成量就會減少。兩者關係遠遠看不出有任何反比的相關現象：例如1988–92年去到1993–97年公屋興建量下降的時期，私樓的落成量亦隨之而下降；同樣的現象，亦出現於1998–02到2003–07的時期，亦是公屋與私樓的興建量同步下降。就算是董建華擔任行政長官的八萬五年代（1998–02），由於公屋地所佔的比例少，即便是公屋興建數目大幅增加，也不會令可興建私樓的地皮大幅減少，私樓落成量也只是稍為下降平均每年500個左右。
表一：公屋興建量、私樓落成量與劏房數目比較
由於政府在《長遠房屋策略》後才有比較可靠和統一的統計，劏房數目和公屋興建量的變化比較難以作出趨勢分析，單憑2013以後劏房數目急升，但公屋數字卻每年維持不足15000個單位的數據，不可能得出「收地起公屋會製造更多劏房」的結論。
公營房屋的種類應趨向多元化
從經濟右翼的角度出發，要避免收地起公屋出現「M型分配效果」，就必須假設香港的房屋模型是二元的：一個只有公屋與私樓房屋供應的社會，私人樓宇的租金和價值是完全由供求所決定；在理想的情況下，公屋入息上限應當訂於市民可負擔私樓租金的水平。當市民收入低於可負擔私樓租金的水平，市民便可入住政府負責興建的公屋；當市民收入高於可負擔租金水平時，他們便可選擇離開公屋進入私人市場。
圖片來源：影子長策會《住屋不是地產》
問題是，由於高地價政策（政策性原因）和樓宇炒賣（經濟性原因）等原因，可負擔私樓租金水平往往遠高於政府設定的公屋入息上限，社會遂出現夾心階層，所謂的「無樓中產」，既因收入高於公屋入息限額而不能入住公屋，但又無法承擔高昂的私樓租金，於是有一定數目的「無樓中產」，走進劏房市場居住。
要解決「無樓中產」住劏房的問題，解決辦法不可能是「收地唔起公屋」。政府至少有三個選擇：一、提升公屋入息限額至可負擔私樓租金的水平；二、壓抑樓價降低市值租金；及三、提供居屋以應付需求。
對於經濟右翼及政府來說，他們根本不會考慮大幅提升公屋入息限額，除了資源上的考慮，更重要的原因，是政府不欲增加公屋租戶比率，違背提升自置居所比率的大原則。這和團結香港基金提出所謂公屋「補貼置業計劃」的想法，是一脈相承的。
我們是否可以走出公屋與私樓的二元模型，提供更多居屋，甚至乎是中產公屋，以補足因公屋入息上限及可負擔私樓租金水平落差而出現的夾心租住需求？房協的乙類屋邨，例如油麻地駿發花園，租金便遠高於房委會的出租公屋，但遠低於私樓租金水平。假如我們的房屋目標是如何做到租金可負擔，就不可能只講土地供應，而不提公營房屋種類多元化。
文字版載於《信報財經新聞》