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林芷筠

本土研究社成員 網誌

規劃

個世界係咁唔公平咖喇,咁點丫?

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政府官員和土供組成員經常琅琅上口講「直至2046年香港尚欠1,200公頃」,當中230公頃是住宅地。數字來自《香港2030+》的推算(專題報告(9a))。

其實大家知否那230公頃如何計出來?就是以長策的估算延伸,推算出到2046年香港需要多1百萬個單位,得出需要約1,670公頃房屋用地,減去預測供應1,440公頃,於是得出尚欠230公頃。

個推算好像好精密架。不過,該份報告亦坦白地交代「需要約1,670公頃房屋用地,包括約560公頃的公營房屋用地及約1110公頃的私人房屋用地」,即是佔地比例是34%(公)和66%(私)。明明話預計公私營單位供應目標是6:4比,土地需求比例卻相反,即是預計私樓平均密度低過公營房屋的好多?就等我計下。

文件無提及為公營房屋及私營房屋分別用了甚麼平均地積比去推算所需土地,但只提供了假設平均單位實用面積:50平方米(公營房屋)和75平方米(私營房屋)。

假設兩者實用面積/建築面積比例為0.8,然後如圖中推算得出:
公營房屋的假設地積比(Plot Ratio):6.7
私營房屋的假設地積比(Plot Ratio):3.4

6.7 係咩概念?一般公屋地盤無列明地積比,不過可參考啟晴邨,OZP上寫的地盤地積比為6.3。但我認為有良好設計的話,地積比6.3-6.7不一定代表差。

3.4呢?可參考科學園旁的天賦海灣,地積比就是3。十多層高,密度適宜,幾寫意啊~再加上規劃了的新發展區,市中心周邊都有些私樓地盤,地積比有5-6左右,即是說同時預計有些私樓地超低密度,地積比低至1那種。

這段時間我不斷問一個問題:又話香港人均居住面積得161呎好低,又成日搬劏房戶上枱,點解預計未來住宅需求,公私營平均單位面積、密度同佔地需求都咁大差距?我明白基於成本效益考慮,起廉租屋當局會傾向用起得較密的地盤,但問題是,話無地無地,為何要預那麼多地是低密度私樓?

近來又有人搬出香港人均居住面積得161呎,對比鄰近地區如上海、星加坡、台灣等差好遠,所以得出香港要增加土地供應的結論。請呢班人答我:係咪增加供應就確保新增土地資源俾到那些人均居住面積低過161呎O既先?唔係的話咁你搬「貴」、「細」、「擠」出來做咩?

唔通仲信「滴漏效應」俾有錢人享受夠就總會滴返啲俾窮人啊?

俾埋條link:
2030+專題報告(9a) 綜合土地需求及供應分析

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